Kategorie Mietrecht

Mietkaution in Raten

Vereinbaren Mieter und Vermieter bei Abschluß eines Mietvertrages, daß die Mietkaution zu Beginn des Mietverhältnisses erbracht werden muß, so ist dies unwirksam. Der Mieter hat stattdessen das Recht die Kaution in drei Monatsraten zahlen. Dies entschieden die Lüneburger Richter und gaben zur Begründung an, die gesetzliche Regelung im BGB, die dem Mieter eine Ratenzahlung ermögliche, sei zwingend und könne daher durch vertragliche Absprachen nicht umgangen werden. Der Mieter müsse somit die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses und die beiden nachfolgenden Raten in den darauffolgenden Monaten leisten.
(LG Lüneburg 1 S 116/99).

Schönheitsreparaturen und Instandhaltung

Die Pflicht des Mieters zur malermäßigen Instandsetzung ist die Pflicht zur Schönheitsreparaturleistung. Die Wiederherstellung der Fensterdichtigkeit oder der Glasverkittung ist Instandhaltung, die dem Vermieter obliegt (LG Bautzen, Urteil vom 07.03.2001 – 1 S 128/2000).
Der Vermieter wandte sich im vorliegendem Fall gegen die Verurteilung zur Beseitigung der Mängel in der Verkittung der Fenster im Mietobjekt. Die Berufung war schon deshalb unbegründet, da es sich insoweit um reine Instandhaltungsmaßnahmen handelt, die der Vermieter durchzuführen hat (§ 536 BBG).
Das Landgericht Bautzen geht mit dem Vermieter davon aus, dass die vom Mieter gemäß § 104 Abs. 1 Satz 2 ZGB/DDR vorzunehmende malermäßige Instandsetzung identisch mit dem ist, was nach dem heutigen Verständnis unter Schönheitsreparaturen des Mieters zu verstehen ist. Allerdings gehört hinsichtlich der Fenster lediglich der Anstrich von innen zu den Pflichten des Mieters.
Die Verkittung der Fensterscheiben dient dazu, die Scheiben fest in den Holzrahmen zu halten. Die Erneuerung bzw. Ausbesserung der Verkittung stellt deshalb eine Maßnahme dar, die allein der Erhaltung der Lebensdauer und des Gebrauchs der Fenster dient und der Abnutzung, Alterung und etwaigen Witterungseinflüssen entgegenwirken soll. Dem gegenüber beschränkt sich die Durchführung von Schönheitsreparaturen darauf, solche Abnutzungserscheinungen zu beseitigen, die den optischen Eindruck der Mieträume beeinträchtigen und die in der Regel durch normales Abwohnen hervorgerufen werden. Der Verschleiß der Verkittung ist unabhängig vom Abwohnen der Mieträume, sondern wird durch normalen Zeitablauf hervorgerufen. Eine Verpflichtung des Mieters die Verkittung im Rahmen der von ihm vorzunehmenden Schönheitsreparaturen herzustellen, sah daher das Landgericht Bautzen nicht.

Änderung des Mietrechts durch Lebenspartnerschaftsgesetz

Auch das Gesetzt zur Beendigung der Diskriminierung gleichgeschlechtlicher Gemeinschaften (Lebenspartnerschaftsgesetz) ändert durch die ihm enthaltenen Neuschaffung der §§ 569 ff. BGB mietrechtliche Vorschriften.
Diese neue Regelung dehnt die Sonderrechtsnachfolge im Mietverhältnis durch dem Mieter nahe stehenden Personen erheblich aus. Der Gesetzgeber beschränkt sich hierbei nicht auf die Erweiterung des Kataloges um den eingetragenen Lebenspartner, sondern ermöglicht allen überlebenden Mitgliedern einer Solidar- und Haushaltsgemeinschaft ihren bisherigen räumlichen Lebensmittelpunkt beizubehalten.
(Quelle: Löhnig in FamRZ 14/2001, S. 891 ff.)

Auswirkung einer formwechselnden Umwandlung auf Mietverhältnis

Die formwechselnde Umwandlung von einer Kommanditgesellschaft in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechtes und wiederum in eine GmbH führt auch bei einem zwischenzeitlichen Gesellschafterwechsel nicht dazu, dass die Identität der Gesellschaft als solcher verändert wird; dies hat zur Folge, dass diese Rechtsakte keinen Einfluss auf die Dauerschuldverhältnisse (hier einen Mietvertrag) haben.
(Kammergericht, Beschluss v. 26.2.2001 – 8 Re – Midt 1/01)

Beauftragung des WEG- Vwerwalters mit Mietinkasso

Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, durch den der Verwalter beauftragt wird, für die Vermieter die Mieten einzuziehen, stellt einen unzulässigen Eingriff in den Kernbereich der Wohnungseigentümer dar und ist deshalb nichtig. Für den Vermieter ist ein funktionierendes Mietinkasso unerlässlich. Nur wenn seine Mieter die Miete pünktlich und in voller Höhe zahlen, geht seine Renditekalkulation auf.
Die Eigentümer der vermieteten Wohnungen in einer Wohnanlage ließen sich deshalb etwas Besonderes einfallen: Sie beschlossen einen Mietenpool, der allen Beteiligten mehr finanzielle Sicherheit bieten sollte. Das OLG Düsseldorf machte jetzt einen „Strich durch die Rechnung“ und erklärte den Beschluss für unwirksam, weil die Eigentümerversammlung ihre Beschlusskompetenz
überschritten habe.
(OLG Düsseldorf, 3 Wx 419/00)

Mindesttemperatur in Büroräumen

Auch in Büroräumen muss eine angenehme Raumtemperatur herrschen.
Wenn es um die Beheizung von Mieträumen geht, handelt es sich fast immer um Wohnungen. Jetzt ist obergerichtlich geklärt, dass auch die Mieter in Büros eine bestimmte Mindesttemperatur beanspruchen können. Eine tatsächlich erreichte Temperatur von 20 °C darf erwartet werden. Das gilt auch dann, wenn die Mitarbeiter in den Büros im Wesentlichen sitzende, bewegungsarme Tätigkeiten ausüben.
(OLG München, 5 U 2889/98)

Nebenkostenlast bei Leerstand

Von dem Grundsatz, dass der Vermieter die auf leer stehenden Wohnraum entfallenden Kosten selbst zu tragen hat, kann bei den Kosten der Wasserversorgung und der Müllabfuhr, so sie wohnungs- bzw. personenbezogen angesetzt werden, abgewichen werden.
Bei den Kosten der Wasserversorgung kann ein Abschlag von 10 % angesetzt werden zum Ausgleich einer in den leer stehenden Wohnungen gleichwohl möglichen Wasserentnahme (AG Zwickau, Urteil v. 20.10.2000 – 2 C 264/00).

Räumungspflicht des gekündigten Mieters auch bei teilweisem Ausgleich der Mietschuld

Selbst bei nur noch geringen Mietschulden kann der Vermieter die Räumung der Wohnung verlangen. Wenn der Mieter erhebliche Mietrückstände entstehen lässt, ist der Vermieter zu einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs berechtigt. Handelt es bei den Mieträumen allerdings um eine Wohnung, gilt eine Sonderregelung. Danach kann der Mieter bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs jederzeit bis einen Monat nach Klageerhebung die Folgen der Kündigung dadurch abwenden, dass er den gesamten
Mietrückstand ausgleicht. Verrechnet sich der Mieter dabei und bleibt dadurch ein geringfügiger Mietrückstand „stehen“, tritt die Heilung der Kündigung trotzdem ein. Beträgt der stehen bleibende Mietrückstand jedoch 5 % und mehr der monatlichen Nettokaltmiete, muss der Mieter trotz Zahlung ausziehen .
(LG Hamburg, 334 S 53/00).

Wesentliche Änderungen durch die Mietrechtsreform

Das am 29. März 2001 verabschiedete Mietrechtsvereinfachungsgesetz tritt zum 1. September 2001 in Kraft.

Die Mietrechtsreform enthält zwei zentrale Neuregelungen: Die Mieten dürfen künftig nur noch um 20 % innerhalb von drei Jahren steigen und die Kündigungsfrist für Mieter reduziert sich unabhängig von der Mietdauer einheitlich auf drei Monate.

Weitere wichtige Neuregelungen im Überblick:

Fehlerhafter Umgang mit Kaution kann strafbar sein

Nimmt der Vermieter nach früheren Beanstandungen die Mietminderung weitere eineinhalb Jahre beanstandungslos vor erneuter Mahnung und Klageerhebung hin, so ist ein Zahlungsanspruch verwirkt.
Die Mietzinsansprüche des Vermieters waren verwirkt, da sie gegenüber dem Mieter, der den Mietzins wegen angeblicher Mängel seit April 1997 gemindert hat, nicht rechtzeitig geltend gemacht worden sind. Der Vermieter hatte nach einem Schriftwechsel mit dem Mieter den Mietrückstand zuletzt mit Schreiben vom 13. November 1997 gerügt uns alsdann bis zum Mahnschreiben vom 10. Mai 1999 und die Klageerhebung am 20. Juli 1999 hingenommen.
Genauso wie der Mieter sein Recht auf Mietminderung verwirkt, wenn er in Kenntnis des Mangels den vollen Mietzins weiter vorbehaltlos in voller Höhe entrichtet, so verwirkt auch der Vermieter sein Recht auf den Mietzins, wenn der Mieter mindert und der Vermieter dies längere Zeit widerspruchslos hingenommen hat.
(LG Köln, U. v. 25. Juli 2000, Az.: 12 S 19/00, WM 2000, 79)