Kategorie Mietrecht

Keine Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen trotz unterbliebener Abrechnung des Vermieters

Nach Auffassung des OLG Hamm (OLG Report 1998, 260) besteht für den Mieter auch dann kein Anspruch auf Rückforderung der geleisteten Nebenkostenvorauszahlung, wenn der Vermieter die diesbezügliche Abrechnung unterlässt.

Der Mieter habe die Zahlungen nicht ohne Rechtsgrund geleistet, weil die Vorauszahlung vereinbart gewesen sei. Der Vermieter sei daher nicht ungerechtfertigt bereichert.

Hinweis: Die Thematik ist in der Rechtsprechung umstritten. Es ist aber eine Tendenz in den höchstrichterlichen Entscheidungen erkennbar, die sich wie das OLG Hamm gegen den Rückzahlungsanspruch entwickelt. Angesichts dessen sollten sich Mieter bei entsprechenden Klagen darauf einstellen und eine Stufenklage auf Rechnungslegung und Zahlung eines etwaigen Überschusses erheben.

Weitere Vorauszahlungen können natürlich unter Hinweis auf § 273 BGB verweigert werden.

Anforderung an eine Wohnraumkündigung wegen Eigenbedarf

Das Bundesverfassunggericht hat in einer Entscheidung vom 9.2.2000 (1 BvR 889/99) klargestellt wie weit die Darlegung der Kündigungsgründe bei einer Wohnraumkündigung gehen muß.
Der Vermieter hat bei einer ordentlichen Kündigung die Kündigungsgründe konkret darzulegen. Dies folgt aus § 564b Abs. 3 BGB und ist auchn so von der Rechtssprechung anerkannt. Die gennnte Vorschrift ist mit dem Grundgesetz auch vereinbar, so das BVerfG.Allerdings haben die Zivilgerichte bei der Auslegung den Einfluss der Grundrechte aus Artikel 14 Abs. 1 GG und des damit eng vezahnten Anspruches auf Gewährung effektiven Rechttschutzes zu beachten. Damit ist es aber nicht vereinbar, an die Begründung der Eigenbedarfskündigung Anforderungen zu stellen, die zu einer unzumutbaren Erschwerung der Rechtsverfolgung führen. Für das Rechtsschutzinteresse desd Mieters genügt es, wenn der Vermieter dem Mieter den für die Kündigung wesentlichen Sachverhalt offenlegt.

Eckpunkte zur Mietrechtsreform

Das Bundesjustizministerium plant in diesem Jahr ein Gesetz zur Mietrechtsreform. Diese Reform soll das Mietrecht modernisieren und somit den gegenwärtigen Anforderungen von Ver­mietern und Mietern gerechter werden. Hier die wichtigsten Eckpunkte, die das Ministerium dazu aufgestellt hat:

Regelung der Miethöhe:

Stärkung des Vergleichsmietensystems: Grundlage soll regelmäßig der wissenschaftlich erstellte und von der Gemeinde anerkannte Mietspiegel sein;

Stärkung des Vergleichsmietensystems: Grundlage soll regelmäßig der wissenschaftlich erstellte und von der Gemeinde anerkannte Mietspiegel sein;

einheitliche Absenkung der Kappungsgrenze von heute 30 % auf 20%;

Absenkung des umlagefähigen Anteils an den Modernisierungskosten von 11 % auf 9 %,

Vereinfachung der Modernisierungsmitteilung, Erweiterung der Umlagefähigkeit von Kosten der Energieeinsparung;

Abschaffung der Möglichkeit, die Miete wegen gestiegener Kapitalkosten zu erhöhen;

Vereinfachung des Tatbestands der Ordnungswidrigkeit bei überhöhtem Mietpreis.

Die Unterscheidung zwischen Alt- und Neubauten bei der Berücksichtigung laufender Aufwendungen wird gestrichen;

zeitlich unbeschränkte Zulassung der Staffel- und der Indexmiete. Dabei soll die Index-miete durch Anknüpfung an den Preisindex für die Lebenshaltung transparenter gemacht werden.

Mietberechnung: Das neue Mietrecht soll das Prinzip der Netto-Miete bei der Mietberechnung stärken und damit für Transparenz und erhöhte Abrechnungssicherheit sorgen. Dabei soll die verbrauchsabhängige Abrechnungsweise zu einer gerechteren Verteilung der Belastungen führen und zugleich tendenziell die Nebenkosten senken, sowie ökologiebewusstes Verhalten belohnen und damit fördern.

Haushaltsgemeinschaft: Das Eintritts- und Fortsetzungsrecht in bestehende Mietverhältnisse auf Personen, die mit dem Mieter in einer Haushaltsgemeinschaft leben, soll erweitert werden.

Kündigung des Mietverhältnisses: Die Kündigungsfristen, an die der Mieter gebunden ist, sollen auf 3 Monate verkürzt werden. Der Kündigungsschutz soll für die Eigenbedarfs- und die Verwertungskündigung nach der Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung bundeseinheitlich auf eine Sperrfrist von 3 Jahren festgelegt werden.

Vertragsfreiheit: Künftig soll es einen einfach zu handhabenden Zeitmietvertrag geben, der die zunehmende Mobilität in unserer Gesellschaft berücksichtigt und den Interessen von Mietern und Vermietern Rechnung trägt, die sich nur auf eine überschaubare Zeit an ein Mietverhältnis binden möchten.

verspätete Rückgabe der Mietsache

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietvertrages nicht zurück, so entsteht der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Zeit der Vorenthaltung nicht erst durch eine rechtsgestaltende Willenserklärung des Vermieters, sondern sofort und automatisch. Die Höhe dieser Entschädigungb entspricht der bisherigen Miete, kann aber auch höher sein, wenn der ortsübliche Mietzins über der bisherigen Miete liegt.
(BGH, Urteil vom 14.7.1999, XII 215/97)

Räumungsklage vor Ende der Mietzeit

Ein Gewerberaummieter gibt schon vor dem Ende der Mietzeit Veranlassung zur Räumungsklage, wenn er sich auf eine Anfrage des Vermieters nicht äußert, wann er die Mieträume räumen werde.
(OLG Stuttgart, Beschl. v. 7.05.99 5 W 16/99)