Kategorie Mietrecht

Streit um Kautionen

Wer auszieht, wartet oft lange bis er die Mietkaution zurückbekommt. Dabei ist das als Sicherheit hinterlegte Geld grundsätzlich zum Ende des Mietvertrags umgehend fällig. Es sei denn, dass noch Mieten oder Nebenkosten ausstehen.

Verrechnet werden darf die Rücklage durch den Vermieter auch bei Schäden in der Wohnung und mangelhaft ausgeführten Schönheitsreparaturen. Der Vermieter muß aber seine Ansprüche in der Regel schon bei der Wohnungsrückgabe geltend machen.

Anschließend bleiben ihm laut Landgericht Berlin (62 S 150/98) sechs Monate Zeit, diese genau zu beziffern und notfalls gerichtlich geltend zu machen.

Läßt sich der Vermieter mehr Zeit, sollten Mieter klagen und Zinsen verlangen.

Keine eigenmächtige Installation einer Parabol-Antenne durch Mieter

„Der grundsätzliche Vorrang der Informationsfreiheit (Artikel 5 GG, Art 14 VvB) schließt eine vertragliche Regelung nicht aus, wonach der Mieter vor der Installation einer Parabol-Antenne eine Zustimmung des Vermieters einholen muß.
Verfassungwidrig wäre eine vorbehaltslose Verweigerung der Zustimmung, die durch keine anerkennenswerten Vermieterinteressen gerechtfertigt ist.“
(Beschluß vom 21.02.2000 des Verfassungsgerichtshofs Berlin)

Behandlung von Mieterinvestitionen bei Vertragsende

Am 3.11.2000 haben wir aus Anlass unserers 10- jährigen Kanzleibestehens ein Mandantenseminar mit ca. 100 Teilnehmern abgehalten. Schwerpunkt dieses Seminars war unter anderem ein Vortrag zu Fragen des Mietrechtes. Den wesentlichen Inhalt des Seminars finden Sie in einer gesonderten Übersicht (s. Link).

Mieterhöhungserklärung gegenüber Eheleuten gemäß § 100 Abs. 3 ZGB-DDR

Eine bemerkenswerte Entscheidung hat das Amtsgericht Hoyerswerda am 19.09.2000 verkündet:

Auch wenn das Mietverhältnis auf der Mieterseite gemäß § 100 Abs. 3 ZGB-DDR mit beiden Ehepartnern besteht, kann eine Mieterhöhungserklärung, die der Vermieter nur gegenüber einem der beiden Mieter abgegeben hat, wirksam sein, wenn der Vermieter über den Umstand des Bestehens der Ehe nicht unterrichtet war, nur einer der Ehepartner den Mietvertrag (vor dem 3.10.1990) unterzeichnet hatte, dieser nach den zwischenzeitlichen Mieterhöhungserklärungen die Miete in der entsprechenden Höhe gezahlt hat und überdies sich eben dieser Ehepartner im gesamten bisherigen Verlauf des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter so verhalten hat, als wäre er der einzige Mieter. Mehr zu diesem Urteil… (s. Link)

(AG Hoyerswerda 1 C 1331/96)

Sittenwidrige Renovierungsvereinbarung

Nach einem Urteil des AG Nürnberg-Fürth sowie des LG Nürnberg-Fürth ist eine Renovierungsvereinbarung sittenwidrig, wenn die nachgelassene Miete in keinem Verhältnis zu der übernommenen Renovierungsverpflichtung steht. Die gesamte Vereinbarung zeigt in massiver Weise ein verwerfliches, sittenwidriges Verhalten der Kläger auf. Aus dem Vertrag ergeben sich letztendlich fast ausschließlich Rechte der Kläger, während den Beklagten bis auf eine minimale Gegenleistung nur erhebliche Pflichten auferlegt werden. Die Kläger haben ihre originäre Vermieterverpflichtung, den Mietern eine zu Wohnzwecken geeignete Wohnung zu überlassen bzw. die Wohnung in einen geeigneten Zustand zu versetzen, zum großen Teil auf die Beklagten abgewälzt. Sie haben von den Beklagten einen regelrechten kompletten Innenausbau, welcher einen erheblichen Zeitaufwand und auch erhebliches fachliches Können voraussetzt, gefordert und haben die Beklagten zusätzlich durch einen detaillierten Fristenplan in ihrer gesamten Lebensführung beschränkt
(AG Nürnberg v. 3. Februar 1999, Az. 28 C 5536/98; LG Nürnberg-Fürth v. 28. Mai 1999, Az.7 S 1524/99).

Modernisierung: Mieterhöhung bei Eigentumswechsel

Der Erwerber eines Grundstückes der nach § 571 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, kann den Mietzins nach durchgeführter Modernisierung nach § 3 Abs. 1 MHG erhöhen, wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlasst worden sind, mit ihrer Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und diese nach Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden sind. Das Kammergericht hat mit dieser Entscheidung klargestellt, dass das maßgebliche Kriterium für die Rechte aus § 3 Abs. 1 MHG das Eigentum ist, es also darauf ankommt, wer im Zeitpunkt der Fertigstellung der Modernisierung Eigentümer ist.
(KG Beschl. v. 8.5.2000 – 8 RE-Miet 2505/00)

Nichtleistung der vereinbarten Kaution

Die Nichtleistung der vereinbarten Kaution rechtfertigt bei gewerblichen Miet- und Pachtverhältnissen die fristlose Kündigung, jedenfalls dann, wenn die Erbringung der Sicherheit mehrfach angemahnt wurde.
OLG München, Beschluss vom 17.04.2000, 3W 1332/00

Das Recht zur fristlosen Kündigung wird regelmäßig zu bejahen sein, da die Nichtleistung der vereinbarten Kaution Zweifel an der Vertragstreue und der Bonität des Mieters bzw. Pächters erweckt und das Sicherungsinteresse des Vermieters oder Verpächters beeinträchtigt.

Im vorliegenden Fall ist eine nachhaltige Störung des Vertrauensverhältnisses zu sehen, die dem Vermieter/ Verpächter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht.

Auch war eine vorherige Abmahnung des Mieters vor Ausspruch der fristlosen Kündigung durch den Vermieter entbehrlich, als der Vermieter den Mieter mehrfach nachhaltig erfolglos zur Zahlung der Sicherheit aufgefordert hatte.

Übermäßiges Rauchen in der Mietwohnung

führt zur Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn die Wohnung (hier Teppichboden) übermäßig abgenutzt wird.
(AG Magdeburg, Urteil vom 19.04.2000, 17 C 3320/99)

Obwohl der Mieter nur 1 Jahr und 11 Monate in der Wohnung wohnte, waren sowohl der Teppich als auch die Tapeten vergilbt. In dem vorgefundenen Zustand war die Wohnung nicht mehr weiter zu vermieten.

Die Rechtsprechung geht bei Teppichböden regelmäßig von einer Lebensdauer von 10 Jahren aus. Dass die Verschmutzung des Teppichs in dem zugrundeliegenden Fall bereits nach weniger als 2 Jahren den Austausch des selbigen erforderlich machte, spricht dafür, dass eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Beschädigung vorlag. Der Mieter ist zum Ersatz des hieraus resultierenden Schadens verpflichtet.

Klage auf künftige Zahlung der Nutzungsentschädigung

Es ist zulässig eine Räumungsklage mit einer Klage gegen den Mieter auf künftige Nutzungsentschädigung zu verbinden, wenn zu befürchten ist, dass dieser sich der rechtzeitigen Zahlung entziehen wird (§ 259 ZPO).
(OLG Dresden Urteil v. 24.9.1998 – 21 U 1565/98)

Rückzahlung der Mietkaution

Der Vermieter wird auch dann von der Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution nicht frei, wenn er im Zusammenhang mit dem Verkauf des Grundstückes dem Erwerber die Kaution überträgt.
(BGH Urteil v. 24.3.1999 – XII ZR 124/97)