Kategorie Mietrecht

Gesetz zur Mietrechtsreform verabschiedet

Die Mietrechtsreform hat die parlamentarischen Hürden genommen. Das Gesetz wird am 1.9.2001 in Kraft treten.

Wir hatten weiter unten bereits im Frühjahr 2000 über die Eckpunkte der damals noch geplanten Reform berichtet.

Renovierungsklauseln im Mietvertrag können unwirksam sein

(gms) – Mieter dürfen per Mietvertrag nicht dazu verpflichtet werden, beim Auszug die Tapete sowie den Kleber an Wand und Boden zu entfernen. Auf eine entsprechende Entscheidung des Landgerichts
Saarbrücken (Az.: 13 B S 65/00) macht der Deutsche Mieterbund (DMB) in Köln aufmerksam. Solche Klauseln seien zumindest dann unwirksam, wenn im Mietvertrag zusätzlich vereinbart ist, dass der Mieter
Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen vornehmen muss.
Dem DMB zufolge kann im Mietvertrag wirksam vereinbart werden, dass der Mieter Küche, Bad und Dusche alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flur, Diele und Toilette alle fünf Jahre und die übrigen
Nebenräume alle sieben Jahre renovieren muss. Ist dies vereinbart, kann aber nicht noch zusätzlich gefordert werden, dass auf jeden Fall beim Auszug noch die Tapeten entfernt oder den Kleber beseitigt
werden. Mit einer derartigen Zusatzvereinbarung würde dem Mieter eine weitere Renovierungsverpflichtung aufgebürdet, die unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung ist. Dies ist laut DMB unwirksam.
(Landgericht Saarbrücken (Az.: 13 B S 65/00) Saarbrücken (Az.: 13 B S 65/00))

LG Bautzen bestätigt Urteil des AG Hoyerswerda zur Mieterhöhungserklärung gegenüber Eheleuten gemäß § 100 Abs. 3 ZGB-DDR

Das LG Bautzen hat durch Urteil vom 14.3.2001 die weiter unten am 21.10.2000 eingestellte Entscheidung des AG Hoyerswerda bestätigt, nach der die zuviel gezahlte Miete durch die Mieter auch dann nicht zurückverlangt werden kann, wenn zuvor die Mieterhöhungserklärungen an nur einen anstatt an beide Ehepartner gerichtet worden waren.

§ 100 Abs. 3 ZGB-DDR regelte, dass Ehepartner immer beide Mietvertragspartei geworden sind, auch wenn nur einer von beiden den Mietvertrag unterzeichnet hat und selbst dann, wenn die Eheschließung nach dem Zustandekommen des Mietvertrages mit zunächst nur einem der Mieter erfolgte. Damit sind Mieterhöhungen immer an beide Eheleute zu richten. Bisher hatte die Rechtssprechung auch keine Rücksicht darauf genommen, ob dem Vermieter der Umstand der Eheschließung überhaupt bekannt war.

Das Landgericht sah es als treuwidrig an, wenn die Mieterin jahrelang die Miete zahlt, die nur an sie gerichteten Erhöhungserklärungen widerspruchslos hinnahm und auch sonst immer nur allein gegenüber dem Vermieter als Vertragspartei in Erscheiniung trat, nun jedoch sich auf die Unwirksamkeit der Mieterhöhungen seit 1990 berufen und die Mietzahlungen zurückfordern wollte.

(LG Bautzen Urt. v. 14.3.2001 – 1 S 170/00)

Bei Streit kann Wohnrecht in Rente umgewandelt werden

Bei heftigem Streit kann ein lebenslanges Wohnrecht in eine lebenslange Miete umgewandelt werden. Das geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Itzehoe (Kreis Steinburg) hervor. Wenn dem Berechtigten wegen eines schwerwiegenden Zerwürfnisses die Nutzung des Wohnrechts nicht mehr zumutbar ist, habe er einen Anspruch auf Änderung der vertraglichen Beziehungen, heißt es in dem Urteil (Az. 6 O 96/00).
In dem zu Grunde liegenden Fall hatte eine Frau vor 15 Jahren nach dem Tod ihres Mannes das fast abbezahlte Einfamilienhaus dem Sohn und der Schwiegertochter überschrieben. Im Gegenzug erhielt sie von den Kindern ein lebenslanges Wohnrecht im Obergeschoss des Hauses plus 100 Mark Rente. Nach 13 Jahren zog die Witwe im Sommer 1999 aus ihrer Wohnung aus – hauptsächlich «wegen des stark angespannten Verhältnisses». Sie verlangte von ihren Kindern anstelle des Wohnrechts eine monatliche Miete – insgesamt 400 Mark. Das Landgericht gab ihrer entsprechenden Klage statt.
«Das Verhalten der Beklagten macht es der Klägerin unzumutbar, sie weiterhin auf ihr Wohnrecht zu verweisen», entschied das Landgericht. Die Umwandlung des Wohnrechts in eine Rentenzahlung sei ihnen zuzumuten. Sie hätten das Häuschen fast belastungsfrei übernommen, so dass ihnen entsprechende Wohnkosten nicht entstehen. «Letztlich können sie die Rentenbetrag durch Vermietung der Wohnung erwirtschaften», heißt es in dem Urteil des Landgerichts.
LG Itzehoe (Az. 6 O 96/00).

Formanforderungen der Modernisierungsmieterhöhung nach Wärmedämm-Maßnahmen

(RA v.Seldeneck, Berlin)
„Der Vermieter, der einen Modernisierungszuschlag nach § 3 Abs.1 MHG wegen Wärmedämmmaßnahmen geltend macht, muss in der Mieterhöhungserklärung nach § 3 Abs.3 MHG durch eine Wärmebedarfsberechnung darlegen, in welchem Maße sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt.“
(Kammergericht RE v. 17.8.2000)

Die Entscheidung betont das Spannungsfeld für die Formanforderungen von einseitigen Mieterhöhungen: einerseits die Privatnützigkeit des Eigentums gem. Art.14 Abs.1 Satz 1 GG und andererseits die Sozialpflichtigkeit nach Art. 14 Abs.2 GG. Die neue Anforderung an die Erläuterung sei nicht unangemessen, weil „jeder“ Vermieter sich schon vor Ausführung der Maßnahmen einen Effektivitätsnachweis beschaffe – regelmäßig in der Form einer Wärmebedarfsberechnung. Daraus folge: Wer einen bestimmten Nachweis schon hat, kann ihn auch beifügen, ohne dass das eine unangemessene Benachteiligung bedeutet.

Konsequenz für die Praxis:
Mieterhöhungen wegen Wärmedämmassnahmen, denen keine Wärmebedarfsberechnung beigefügt ist, sind unwirksam. Das gilt auch für solche Mieterhöhungen, die noch vor dem neuen Rechtsentscheid veranlasst wurden.
Das Kammergericht hat sich nicht dazu geäußert, ob auch für die Ankündigung nach § 541 b BGB ein Wärmebedarfsgutachten notwendig ist. Das Kammergericht geht jedoch offenbar davon aus, dass jeder Vermietern schon vor Beginn der Wärmedämmmaßnahme ein Wärmebedarfsgutachten zur Verfügung hat. Bei dieser Ausgangslage ist der Schritt zu einer entsprechenden Anforderung an die Ankündigung gem. § 541b BGB nicht mehr weit. Deshalb empfiehlt es sich, schon bei der Ankündigung von Wärmedämmassnahmen ein Gutachten beizufügen.
Kommentar:
Eine wiederum erfreulich schnelle und knapp gehaltene Entscheidung. Ob sie auf einhellige Zustimmung stößt, darf bezweifelt werden. Insbesondere bei kleineren Maßnahmen könnte die Anforderung eines Gutachtens unverhältnismäßig sein. Immerhin kann eine Wärmebedarfsberechnung ohne weiteres einen Umfang von 50 bis 100 Seiten haben. Das Gericht hätte diese Zweifel vermeiden können, wenn es formuliert hätte: „…zumindest für den Fall eines Vollwärmeschutzes an den Außenfassaden des Gebäudes…“

Rückforderung von Betriebskosten

Den Betrag der dem Mieter ohne vertragliche Vereinbarung berechneten Betriebskosten, die mit Vorauszahlungen saldiert wurde, kann der Mieter zurückfordern.
Die Beklagte hatte der Klägerin durch Nebenkostenabrechnungen der Jahre 1995 und 1996 die Nebenkostenpositionen Grundsteuer, Straßenreinigung u.a. in Rechnung gestellt. Die Klägerin hat diese Beträge – durch ihre Nebenkostenvorauszahlungen sowie Verrechnungen mit Guthaben aus Heizkostenabrechnungen – gezahlt. Nach dem schriftlichen Mietvertrag hat die Klägerin lediglich die Verpflichtung zur anteiligen Zahlung des Wassergeldes und der Heizkosten übernommen. Die weiteren Nebenkostenpositionen sind im Mietvertrag nicht erwähnt. Dies hat zur Folge, dass insoweit ein Anspruch der Beklagten auf anteilige Erstattung der Nebenkosten nicht begründet worden ist; sie sind vielmehr Bestandteil des (Teilinklusiv-) Mietzinses.
Im übrigen ist in einer widerspruchlosen Entgegennahme der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1993 bis 1995 nicht auf einen Willen der Klägerin auf eine für sie nachteilige Abänderung des Mietvertrages bezogen auf die Übernahme weiterer Betriebskosten zu schließen. Die Klägerin kann daher die zuviel gezahlten Betriebskosten zurückfordern.
(LG Kleve, U. v. 21. Januar 1999, Az.: 6 S 241/98, WM 2000, 29)

Bei feuchter Wand 20 Prozent Mietminderung

Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung mit Schimmelbildung geben Mieter das Recht, die Miete um 20 Prozent zu kürzen.
Mit dem Urteil entsprach das AG Köln der Klage einer Mieterin, die wegen einer feuchten Wand im Kinderzimmer ihrer Wohnung von dem Vermieter 20 Prozent der Mietzahlungen zurückgefordert hatte. Die Richterin verwies in ihrem Urteil auf ein Gutachten, in dem mangelnde Wärmedämmung als Ursache für den Nässeschaden festgestellt worden sei. Die Mieterin habe einen Anspruch auf eine Wohnung ohne Schimmelpilzschäden. Die Richterin ließ unter Hinweis auf das Gutachten das Argument des Vermieters nicht gelten, der Schaden beruhe auf falschem Heizen oder mangelnder Belüftung des Raumes.
(AG Köln – Az.: 222 C 371/99 Quelle: dpa vom 2.2.2001 )

Mietausfälle durch Baupfusch ersetzen

Der Bundesgerichtshof hat in einem krassen Fall von Baupfusch die Rechte geschädigter Hauseigentümer gestärkt (VII ZR 461/98). Der Kläger verlangte vom Hersteller seiner zwei Doppelhaushälften Schadenersatz wegen drohender Mietausfälle. Hintergrund: Kaum waren die Neubauten fertig, stellte sich heraus, dass sämtliche Wände feucht waren und der Steinboden in den Wohnzimmern, Küchen und Dielen Risse hatte. Umfangreiche Renovierungsmaßnahmen werden fällig, um die Schäden zu beseitigen. An eine Vermietung ist vorerst überhaupt nicht zu denken.Bei drohenden Mietausfällen durch Baupfusch und andere Folgeschäden muss der Eigentümer keine Formalien beachten, um den Schaden ersetzt zu bekommen, entschieden die Richter. Der Eigentümer musste dem Hersteller also keine Frist setzen und ihm gleichzeitig androhen, die Leistung nach Ablauf der Frist abzulehnen. Er bekam die Mietausfälle in voller Höhe ersetzt.

Renovierung beim Auszug

In den meisten Fällen müssen Mieter die Wohnung renovieren, sobald sie ausziehen.Diese Schönheitsreparaturen sind aber objektiv unsinnig, wenn der Vermieter die Wohnung anschließend umbauen will.
In diesem Fall schuldet der Mieter dem Hauseigentümer das Geld, das er eigentlich für Schönheitsreparaturen ausgeben müßte.
Er kann sich nicht durch ein paar Pinselstriche aus der Affäre ziehen.
(Oberlandesgericht Oldenburg. Aktenzeichen: 13 U 66/99.)

Überbelegung: Zehn Quadratmeter pro Person reichen

Solange jedem Bewohner mehr als zehn Quadratmeter zur Verfügung stehen, ist eine Wohnung nicht überbelegt. Ein Eigentümer wollte seinem Mieter kündigen, weil dieser neben seiner Frau und seinen drei Kindern zusätzlich seine Mutter und den Schwiegersohn aufnahm – obwohl im Mietvertrag stand, daß maximal fünf Personen in der Wohnung leben dürfen. Eine 78 Quadratmeter große Wohnung sei mit sieben Personen nicht überbelegt, urteilte das Landgericht Kempten und wies die Kündigung zurück.
(Landgericht Kempten, 5 S 1276/95)