(RA v.Seldeneck, Berlin)
„Der Vermieter, der einen Modernisierungszuschlag nach § 3 Abs.1 MHG wegen Wärmedämmmaßnahmen geltend macht, muss in der Mieterhöhungserklärung nach § 3 Abs.3 MHG durch eine Wärmebedarfsberechnung darlegen, in welchem Maße sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt.“
(Kammergericht RE v. 17.8.2000)
Die Entscheidung betont das Spannungsfeld für die Formanforderungen von einseitigen Mieterhöhungen: einerseits die Privatnützigkeit des Eigentums gem. Art.14 Abs.1 Satz 1 GG und andererseits die Sozialpflichtigkeit nach Art. 14 Abs.2 GG. Die neue Anforderung an die Erläuterung sei nicht unangemessen, weil „jeder“ Vermieter sich schon vor Ausführung der Maßnahmen einen Effektivitätsnachweis beschaffe – regelmäßig in der Form einer Wärmebedarfsberechnung. Daraus folge: Wer einen bestimmten Nachweis schon hat, kann ihn auch beifügen, ohne dass das eine unangemessene Benachteiligung bedeutet.
Konsequenz für die Praxis:
Mieterhöhungen wegen Wärmedämmassnahmen, denen keine Wärmebedarfsberechnung beigefügt ist, sind unwirksam. Das gilt auch für solche Mieterhöhungen, die noch vor dem neuen Rechtsentscheid veranlasst wurden.
Das Kammergericht hat sich nicht dazu geäußert, ob auch für die Ankündigung nach § 541 b BGB ein Wärmebedarfsgutachten notwendig ist. Das Kammergericht geht jedoch offenbar davon aus, dass jeder Vermietern schon vor Beginn der Wärmedämmmaßnahme ein Wärmebedarfsgutachten zur Verfügung hat. Bei dieser Ausgangslage ist der Schritt zu einer entsprechenden Anforderung an die Ankündigung gem. § 541b BGB nicht mehr weit. Deshalb empfiehlt es sich, schon bei der Ankündigung von Wärmedämmassnahmen ein Gutachten beizufügen.
Kommentar:
Eine wiederum erfreulich schnelle und knapp gehaltene Entscheidung. Ob sie auf einhellige Zustimmung stößt, darf bezweifelt werden. Insbesondere bei kleineren Maßnahmen könnte die Anforderung eines Gutachtens unverhältnismäßig sein. Immerhin kann eine Wärmebedarfsberechnung ohne weiteres einen Umfang von 50 bis 100 Seiten haben. Das Gericht hätte diese Zweifel vermeiden können, wenn es formuliert hätte: „…zumindest für den Fall eines Vollwärmeschutzes an den Außenfassaden des Gebäudes…“
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