Beitrag Wohnungseigentum

Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerräumen durch Mehrheitsbeschluss?

Auf Vorlage des BayObLG hat der BGH nunmehr diese Frage beantwortet (NJW 2000, 32 11 = ZfIR 2000, 716).

Danach kann über die Vermietbarkeit von in Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen im Wege der Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden, soweit nicht eine Vereinbarung entgegensteht und den Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst.

Der Mehrheitsbeschluss über die Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums entzieht den Wohnungseigentümern nicht das Recht zum Mitgebrauch, sondern er setzt es weiterhin voraus und regelt im Grunde nur die Art und Weise der Ausübung, indem er die Möglichkeit des unmittelbaren Eigengebrauchs durch die des mittelbaren Fremdgebrauchs ersetzt und an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs den Anteil an den Mieteinnahmen treten lässt.

Die Vermietung gemeinschaftlicher Flächen kann ordnungsmäßigem Gebrauch entsprechen. Dies ist Einzelfallfrage. Die Einzelheiten sind anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung der Beschaffenheit und Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums bei Beachtung des Gebots der allgemeinen Rücksichtnahme in Abwägung der allseitigen Interessen zu ermitteln.

Das Recht auf Mitgebrauch gemäß § 13 Abs. 2 WEG gewährt kein Recht zum Eigengebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern bestimmt nur das Maß der Mitbenutzung bei geregelter Benutzungsart. Es müssen also ganz besondere Umstände vorliegen, um die Vermietung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Räume als nachteilig im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG erscheinen zu lassen. Dies könnte z. B. dann der Fall sein, wenn die durch den Mehrheitsbeschluss festgelegte Miete zum Nachteil der vermietenden Eigentümer völlig außer Verhältnis steht.

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Hagen Döhl

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