Kategorien-Archiv Mietrecht

Selbst wenn der Vermieter erst nach einigen Jahren den Rückstand einklagt, der durch eine Minderung der Miete entstanden ist, kann das für die Verwirkung notwendige Umstandsmoment nicht entstehen, wenn der Vermieter der angekündigten Minderung zeitnah widersprochen hat.
(BGH, Urteil v. 4.2.2004 – VIII ZR 171/03)

Ein Vermieter hat kraft seiner Verpflichtung zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs (§ 536 BGB) in seinem Einflussbereich die erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zu treffen, um Störungen des Gebrauchs der Mietsache und Gefahren für das Eigentum der berechtigten Benutzer der Räume zu verhindern oder abzuwenden.
(Saarländisches OLG 02.10.2003 8 U 86/03)

Eine Mieterhöhung wegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen ist nicht durch den Betrag der erzielten Heizkostenersparnis begrenzt. Nach Modernisierungsarbeiten hatte ein Vermieter einer preisgebundenen Wohnung in Berlin die Miete deutlich angehoben. Die Richter des Bundesgerichtshofes entschieden zugunsten des Vermieters (Urteil vom 03.03.2004, Az.:VIII ZR 149/03).

Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) auf den Mieter umgelegt werden.

Sonstige Betriebskosten i.S. v. Nr.17 der Anlage 3 zu § 27 II BV.
a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im Einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist.
(BGH Urteil vom 7.4.2004, Az: VIII ZR 167/03)

Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Eine zu diesem Zweck ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist daher in den neuen Bundesländern nicht durch Art. 232 § 2 Abs.2 EGBGB ausgeschlossen.
(BGH Urteil vom 24.3.2004, Az: VIII ZR 188/03)

Der Bundesgerichtshof hat am 24. März 2004 im Rahmen einer Revision über eine sogenannte Abrisskündigung entschieden und die Wirksamkeit solcher Kündigungen bestätigt.
Zur Beseitigung von Leerstand sind Abrisskündigungen auch bei DDR-Mietverträgen zulässig. Das Wohnungsunternehmen wollte einen Plattenbau abreißen und damit leer stehenden Wohnraum vom Markt nehmen. Dazu musste der aus der Zeit vor 1990 stammende Mietvertrag mit einem Ehepaar aus Jena gekündigt werden. Nach den Regelungen des Einigungsvertrages durften DDR-Mietverträge nicht zum Zwecke der besseren Verwertung des Grundstücks gekündigt werden. Die klägerische Wohnungsgesellschaft habe mit dem Abriss jedoch Leerstand beheben und nicht Platz für lukrative Neubauten schaffen wollen.
Damit bestätigt der BHG eine ganze Reihe von unterinstanzlichen Entscheidungen (so auch Amtsgericht Halle, Amtsgericht Hoyerswerda, Landgericht Bautzen).
(BGH, 25.3.2004)

Beeinträchtigungen des Wohnwertes der gemieteten Sache, z.B. durch Mängel oder Lärm, berechtigen den Mieter gem. § 536 BGB zur Minderung der Miete. War der Mieter jedoch bei Abschluss des Mietvertrages der Mangel bekannt oder musste er auf Grund von Umständen, die bereits bei Vertragsabschluss vorgelegen haben, mit dem Eintritt einer konkreten Störung rechnen, kann er daraus keine Rechte, z.B. auf Mietminderung, herleiten.
Dementsprechend ist der Mieter nach einem Urteil des Kammergerichtes Berlin nicht zur Mietminderung wegen Baulärms in der Nachbarschaft berechtigt, wenn das Mietobjekt in einem Gebiet mit älteren Anwesen liegt, da der Mieter dann im Hinblick auf die ältere Bausubstanz jederzeit mit baulichen Veränderungen und Reparaturen rechnen muss.
(Kammergericht, Urteil v. 3.6.2002 – 8 U 74/01, NZM 2003, 718; so auch bereits OLG München, Urteil v. 26.3.1993, WUM 1993, 607, wonach ein Mieter, der Räume neben einem verwahrlosten Anwesen anmietet, keine Mietminderung geltend machen kann, wenn im Laufe der Mietzeit Störungen durch den Abriss und den Neubau des Nachbargebäudes auftreten)

Kommt der Mieter trotz einer gerichtlichen Verurteilung seinen Verpflichtungen nicht nach (z.B. zur Unterlassung oder Vornahme einer bestimmten Handlung), stellt dies nach ständiger Rechtsprechung eine so erhebliche Vertragsverletzung dar, dass der Vermieter neben oder auch anstelle der Durchsetzung seiner Ansprüche im Wege der Zwangsvollstreckung das Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich kündigen kann.
(So z.B. das AG Hamburg, WUM 1998, 286)

Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die erhöhte Miete angibt. Liegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht. Dies entschied der Bundesgerichtshof mit
(BGH Urteil vom 12.11.2003 Az.: VIII ZR 52/03).

Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet. Er ist auch derjenige, so der Bundesgerichtshof, der zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt und zur Auszahlung etwaiger Guthaben verpflichtet ist. Nicht entscheidend sei, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden sei.
(BGH, Urteil vom 03.12.2003, Az.: VIII ZR 168/03)