Kategorien-Archiv Baurecht

Stellt der Auftraggeber zur Bezahlung einer Abschlagsrechnung einen Verrechnungsscheck aus, verhält er sich treuwidrig, wenn er danach unter Berufung auf ein vermeintliches Zurückbehaltungsrecht wegen vorhandener Mängel den Scheck sperren lässt. Dies folge – so der BGH – aus der dem Bauvertrag emmanten Kooperationspflicht. Die BGH-Entscheidung stärkt folglich den Anspruch der Parteien auf kooperatives Verhalten im Rahmen der Bauvertragsdurchführung.
(BGH IBR 2001, 108; OLG Hamm, Urteil v. 14.1.1998 – 17 U 106/98)

Zum 1.1.2002 wird das Gesetz zur Eindämmung illegaler Beschäftigung im Baugewerbe in Kraft treten. Nach diesem Gesetz sind u.a. Unternehmer bei Bauleistungen, die sie in Auftrag geben, grundsätzlich verpflichtet, von den an den ausführenden Unternehmer ab dem 1.1.2002 auszuzahlenden Verfügungen einen Steuerabzug von 15 % einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen. Dieser Steuerabzug ist auf die Lohnsteuer und Einkommens- bzw. Körperschaftssteuer des ausführenden Unternehmens anzurechnen.

Hinweis: Unternehmer im Sinne dieses Gesetzes ist nicht nur ein Bauunternehmer, sondern jeder Unternehmer, der als solcher im Sinne des § 2 Umsatzsteuergesetz zu bezeichnen ist. Das bedeutet, dass auch derjenige Unternehmer, der in einem völlig arfremden Gewerbe tätig ist und beispielsweise ein Bauvorhaben als Kapital- oder Steuersparanlage verwirklicht (z.B. ein Freiberufler), zu diesem Steuerabzug und zur Abführung an das Finanzamt verpflichtet ist. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, haftet er für die entsprechende Steuer.
Diese Steuerabzugspflicht gilt dann nicht, wenn der Auftragnehmer dem Auftraggeber eine Freistellungsbescheinigung des Finanzamtes vorlegt (wobei anzumerken ist, dass die Finanzämter bislang nicht in der Lage waren, entsprechende Bescheinigugnen zu erteilen, ja teilweise nicht einmal die Vordrucke für den entsprechenden Antrag zur Verfügung stellen konnten). Dies wird möglicherweise zu erheblichen Problemen zu Beginn des kommenden Jahres führen.
Weiterhin ist kein Steuerabzug vorzunehmen, wenn folgende Bagatellgrenzen nicht überschritten werden:

– 15.000,00 € bei ausschließlich umsatzsteuerbefreite Vermietungsumsätze ausführenden Unternehern
– 15.000,00 € bei den nicht in vorgenannter Kategorie fallenden Unternehmern.

Im Rahmen der Bagatellbeträge sind alle durch denselben Bauunternehmer erbrachten und voraussichtlich zu erbringenden Leistungen zusammenzurechnen.

Sind in einem Bauvertrag weder Beginn noch Fertigstellung terminlich geregelt, hat der Unternehmer mit der Herstellung des vertraglich geschuldeten Bauwerkes im Zweifel alsbald nach Vertragsschluss zu beginnen und sie in angemessener Zeit zügig zu Ende zu führen. Der BGH leitet dies aus § 271 Abs. 1 BGB ab und verurteilte ein Bauunternehmen, das sich mit der Fertigstellung mehr als 2 Jahre Zeit gelassen hat, zum Schadenersatz gegenüber dem Bauherren (der im entschiedenen Fall das Objekt als Kapitalanlage nutzen wollte).
(BGH – IBR 2001, 251)

Grundlagenermittlung und Vorplanung durch Architekten als Akquisitionsleistung
Die Aufforderung eines Bauunternehmers an einen Architekten, mit dem er schon mehrfach zusammengearbeitet hat, er möge für ein Sport- und Freizeitzentrum einen Entwurf und eine Kostenermittlung erarbeiten, stellt keinen entgeltlichen Auftrag dar, wenn das Gespräch über das ins Auge gefasste 20-Millionen-Projekt nur 30 Minuten dauerte, wenn noch ungewiss ist, ob das Bauvorhaben überhaupt durchgeführt werden kann, und wenn ungeklärt ist, welche der Firmen, in denen der Bauunternehmer Geschäftsführer ist, Vertragspartner sein soll. 2. Die Verwertung der Architektenleistung durch Vorlage bei der Gemeinde, die für das Bauvorhaben einen Auftrag erteilen muss, kann ebenso wie eine Bitte um Änderungen der Entwürfe nicht als Auftragsvergabe durch schlüssiges Verhalten gewertet werden, da auch ein gemeinsames Bewerben um einen Großauftrag durch den Bauunternehmer und den Architekten in Betracht kommen kann. OLG Hamm, Urt. vom 29.01.2001-17 U 181/98

Zusammentreffen empfindlicher Gewerke: Parkett auf feuchtem Untergrund
Fugen von 5,0 bis 1,6 mm Breite in einem neu verlegten Parkettfußboden stellen einen Mangel dar, der eine vollständige Erneuerung des Parkettfußbodens rechtfertigt. 2. Wird Parkett auf einer Fußbodenheizung verlegt, muss der Parkettleger die Aufheizprotokolle überprüfen und den Bauherrn vor überhöhten Oberflächentemperaturen beim Betrieb der Fußbodenheizung warnen.
(OLG Hamm, Urt. vom 13.12.2000-25 U 148/98)

Bauherren, die sich über die Baugenehmigung hinwegsetzen, handeln stets auf eigenes Risiko. Die Gemeinde darf grundsätzlich verbieten, dass nicht genehmigte Wohnungen genutzt werden, entschied das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz. Der Bauherr kann sich nicht darauf berufen, mehr Wohnungen als zulässig errichtet zu haben, weil er darauf vertraut hatte, daß der Bebauungsplan geändert wird.
Die Kläger hatten in ihrem Wohnhaus Keller- und Dachgeschoss ausgebaut und dadurch anstatt der im Bebauungsplan zugelassenen zwei Wohnungen vier Wohneinheiten geschaffen. Die Bauaufsichtsbehörde untersagte die Nutzung der beiden zusätzlichen Wohnungen.
(Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz, 1 A 11188/96)

Nach einer Entscheidung des OLG Hamburg, in dem es um die Bedeutung der Unterschrift des Auftraggebers auf Stundenzetteln ging, die ihm der Auftragnehmer vorgelegt hatte, hat das Gericht die Unterschriften des Auftraggebers auf den Stundenzettel als 2-faches Anerkenntnis gewertet: Zum einen liege ein Anerkenntnis zum Umfang der erbrachten Studnenleistungen vor, zum anderen sei damit aber auch die zu Grunde liegende Abrede der Abrechnung nach Stundenaufwand anerkannt worden.
(OLG Hamburg – IBR 2000, 308)

Hinweis: Die Entscheidung wird in der Literatur teilweise als falsch abgelehnt. Andere Meinungen gehen dahin, dass mit der Unterschrift lediglich bestätigt wurde, dass in dem Umfang, der auf den Stundenzetteln vermerkt ist, gearbeitet wurde, sich damit aber nicht zugleich ein Anerkenntnis verbindet, dass auch nach Stundenaufwand abgerechnet werden darf.

Verkauft ein Bauträger ein von ihm zu errichtendes Wohnhaus als „schlüsselfertig“, ist unter dem Begriff der Schlüsselfertigkeit auch die malermäßige Vorrichtung der Wohnung eingeschlossen. Und zwar auch dann, wenn im Vertrag Leistungen aufgeführt werden, die nicht Gegenstand der Schlüsselfertigkeit sein sollen und wenn dort nicht von Malerarbeiten gesprochen wird.
Nach Auffassung des OLG Nürnberg ist für den Inhalt des Begriffes „Schlüsselfertigkeit“ der allgemeine Sprachgebrauch maßgeblich, wonach unter „schlüsselfertig“ verstanden werde, dass man das Haus aufschließen und die Möbel hineinstellen könne (uneingeschränkte dauerhafte Bezugsfertigkeit). Dies gelte trotz der Negativlistung in der Baubeschreibung, da diese nur überschlägig die vereinbarte Gesamtleistung darstelle.
(IBR 2000, 487)

Die inzwischen in Kraft getretene Ausgabe 2000 der VOB hat einige Neuregelungen mit sich gebracht. So besteht gem. § 8 Nr. 2 Abs. 1 VOB/B wegen des In-Kraft-Tretens der Insolvenzordnung zum 1.1.1999 ein Kündigungsrecht des Auftraggebers bereits dann, wenn das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Auftragnehmers beantragt wird

Von einer Aushändigung des Textes kann im allgemeinen auch dann nicht abgesehen werden, wenn der Bauherr durch einen Architekten vertreten ist, da dieser regelmäßig bei der Bauplanung und Bauüberwachung eingeschaltet wird, nicht aber bei einem Vertragsabschluß mit Bauhandwerkern. Anders jedoch wenn der Architekt bereits beim Vertragsschluß den Bauherrn vertreten hat (vgl. OLG Hamm in OLG R 1998, 90 sowie in NJW RR 96, 593).