Kategorien-Archiv Baurecht

Leitsatz des Gerichts:
Auch wenn die Parteien eines Bauvertrages die VOB/B nicht vereinbart haben, sind für die Abrechnung eines Einheitspreisvertrages die DIN (hier: 18350) maßgeblich, da sie der gewerblichen Verkehrssitte und der Üblichkeit entsprechen, so lange nichts Abweichendes vereinbart worden ist.
Im Werksvertragsrecht richtet sich die geschuldete Vergütung nach der getroffenen Vereinbarung. Fehlt eine folgende Vereinbarung ist die übliche Vergütung geschuldet. Lässt sich eine solche nicht feststellen, gilt die Angemessene. Da die DIN allgemeingültig ist und da sie der gewerblichen Verkehrssitte entspricht, ist sie grundsätzlich auch beim BGB-Bauvertrag heranzuziehen. Dies würde nur dann nicht gelten, wenn ihre Anwendung durch eine entsprechende Vereinbarung der Parteien ausdrücklich ausgeschlossen wäre. Ohne eine solche Vereinbarung ist die DIN im Bauvertrag insoweit zu beachten als sie – bezüglich der Erfüllung und der Abrechnung – die Normalausführungen festlegen. Auch wenn eine DIN nicht der Üblichkeit entspräche, so wäre sie zumindest zur Feststellung einer angemessenen Vergütung anzuwenden.
(OLG Saarbrücken, Urt. v. 27.6.2000 – 7 U 326/99 – 80) Quelle: BauR 2000, 1332-1333

Nach dem Kleingedruckten, das gleichlautend in vielen Verträgen zwischen Bauherrn und Architekten steht, wird es für den Auftraggeber teuer, wenn er sich von seinem Architekten vorzeitig trennen will. Der Architekt hat nämlich gemäß den Vertragsbedingungen trotzdem Anspruch auf sein Honorar – vorausgesetzt, er hat die Kündigung des Vertrags nicht verschuldet. Der Aufwand, den er sich durch das vorzeitige Ende seiner Tätigkeit erspart, ist davon abzuziehen, wird aber nicht konkret berechnet, sondern pauschal mit 40 Prozent des Honorars angesetzt. 60 Prozent kassiert der Architekt also auf jeden Fall. Damit ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs nun Schluß (VII ZR 250/94). Die einschlägige Bestimmung in den von Architekten verwendeten Allgemeinen Geschäftsbedingungen – „Allgemeine Vertragsbestimmungen zum Architektenvertrag“ (AVA) – benachteilige die Bauherrn in unangemessener Weise, so die Richter. Es müsse dem Bauherrn möglich sein, sofern der Schaden beim Architekten durch die Kündigung geringer sei, als die Pauschale vorsehe, dies dem Architekten nachzuweisen und weniger als 60 Prozent des vereinbarten Honorars zu zahlen. Die Klausel verstoße ferner gegen den Grundsatz, daß ein Verbraucher nach einer Vertragskündigung nicht einem unangemessen hohen Aufwendungsersatz ausgesetzt werden dürfe. Die beanstandete Klausel sei daher unwirksam.
(Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. Oktober 1996 – VII ZR 250/94)

Eine Abschlagszahlungsvereinbarung in einem Bauträgervertrag ist insgesamt nichtig, wenn sie zu Lasten des Erwerbers vom § Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) abweicht.
Wenn eine solche Vereinbarung nichtig ist, tritt an ihre Stelle nicht der Abschlagszahlungsplan des § 3 Abs. 2 MaBV. Vielmehr tritt an die Stelle der nichtigen Abschlagszahlungsvereinbarung die Regelung des § 641 Abs. 1 BGB. Danach kann der Bauträger den gesamten Kaufpreis für das zu errichtende Bauwerk erst verlangen, wenn er dieses vollständig abgeschlossen hergestellt hat und an den Käufer übergeben hat.
Die Nichtigkeit der Abschlagszahlungsvereinbarung führt nicht zur Nichtigkeit der übrigen vertraglichen Vereinbarungen.
(BGH Urteil v. 22.12.2000 – VII ZR 310/99)

Ein Bauherr ließ sich von seinen Architekten die Kosten des Hausbaus berechnen. Mit dem Ergebnis, 330.000 DM, lagen sie allerdings weit daneben: Tatsächlich kostete der Bau 580 365 DM. Wie sich herausstellte, bestand der Fehler der Architekten hauptsächlich darin, einen völlig unrealistischen Kubikmeterpreis zugrunde zu legen. Außerdem hatten sie die Mehrwertsteuer vergessen. Der Bauherr verklagte sie auf Schadenersatz, weil er höhere Kredite als geplant habe aufnehmen müssen. Der Bundesgerichtshof wies die Klage ab (VII ZR 23/95). Die Fehler der Architekten seien zwar so schwerwiegend, daß sich die Differenz zwischen Schätzung und tatsächlichen Kosten nicht mehr innerhalb normaler Toleranzen bewege. Trotzdem hätten die Fehler nicht zu einem Schaden für den Bauherrn geführt: Das (1988 fertiggestellte) Haus sei im August 1991 von einem Sachverständigen bereits mit 700 000 DM bewertet worden. D.h. der derzeitige Wert des Hauses wiege die Baukosten auf, die über die fehlerhafte Kostenschätzung hinausgingen, und darüber hinaus auch die höheren Zinsen. Die Architekten hätten zwar Fehler gemacht, dem Bauherrn aber dennoch das gewünschte Haus zu einem guten Preis gebaut.
(Urteil des Bundesgerichtshofs vom 7. November 1996 – VII ZR 23/95)

Ein Architekt muß sich vor dem Bau eines Hauses mit Keller nach dem höchsten, bisher gemessenen Grundwasserstand erkundigen und seine Planung nach diesem Wert ausrichten (zuzüglich 30 Zentimeter Sicherheitszuschlag).
(Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 12. Januar 1996 – 22 U 257/92)

Ein Bauwerk muß zum Zeitpunkt der Fertigstellung dem neuesten Stand der Technik entsprechen. Das ist eine Selbstverständlichkeit und bedarf nach einer neuen Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofes keiner besonderen Vereinbarung oder Zusicherung.
Der Unternehmer ist nicht schon dann aus dem Schneider, wenn er sein Werk unter Einhaltung der DIN-Normen erstellt. Diese sind nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung keine Rechtsnormen sondern private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter. Sie entsprechen nicht immer dem neuesten Stand der anerkannten Regeln der Technik.
Mehrere Käufer von Eigentumswohnungen vernahmen Gespräche aus den umliegenden Wohnungen als störendes Gemurmel. Der Hersteller und Verkäufer der Wohnungen, die in den Jahren 1988 und 1989 geplant und errichtet worden waren, lehnte eine Verbesserung des Schallschutzes ab. Für Wohnungswände und Decken sei die „DIN 4109 von 1984“ eingehalten worden. Diese war bis zum 15.Mai 1991 Voraussetzung für die Erteilung von Baugenehmigungen in Bayernr.
Als erste Instanz wies das Oberlandesgericht München die Klagen der „hörgeschädigten“ Eigentümer auf dieser Grundlage ab. Der Bundesgerichtshof hob das vorinstanzliche Urteil jedoch auf. Öffentlich-rechtliche Verweise auf DIN-Normen seien für die Güte eines Bauwerks nicht maßgebend. Die „DIN 4109 von 1984“, welche die Werte aus der „DIN 4109 von 1962“ übernahm, entsprach bei der Fertigstellung des Baues im Februar 1990 nicht mehr den aktuellen Stand der anerkannten Regeln der Technik.
(Bundesgerichtshof, VII ZR 184/97)

Ein Architekt gehört zwar grundsätzlich zu den Unternehmern eines Bauwerkes im Sinne von § 648 Abs. 1 BGB und damit zu den Anspruchsberechtigten, die die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek zu ihren Gunsten verlangen können. Der Architekt hat einen Anspruch auf die Eintragung der Bauhandwerkersicherungshypothek jedoch nur dann, wenn das Bauwerk auch tatsächlich nach seiner Planung errichtet wurde.
(OLG Zelle, NJW – RR 1996, 854)

Nach einer Entscheidung des LG Hamburg sind Gutachterkosten, die zur Feststellung von Mängel aufgewendet werden, dem Auftraggeber in der Regel zu erstatten. Voraussetzung ist jedoch, dass der Auftraggeber auf Grund des Verhaltens des Auftragnehmers – weil dieser etwa den Mangel bestreitet – berechtigten Anlass hatte, einen Privatgutachter einzuschalten. Deswegen ist also grundsätzlich eine vorangegangene Mängelanzeige erforderlich. Auch schränkt das LG Hamburg den Erstattungsanspruch dahingehend ein, dass die Einholung des Gutachtens außerdem erforderlich gewesen sein muss, um eine ausreichende Grundlage für eine Klage oder das Verteidigungsvorbringen zu schaffen.

(LG Hamburg BauR 1999, 684).

Der Werkunternehmer kann ggf. die Mangelbeseitigung ablehnen, wenn hierfür ein unverhältnismäßig hoher Aufwand erforderlich ist. Das OLG Naumburg hatte darüber zu entscheiden, ob der Mangelbeseitigungsaufwand unverhältnismäßig ist. Es hat im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung des BGH entschieden, dass ein unverhältnismäßiger Aufwand zur Mangelbeseitigung im Sinne des § 633 Abs. 2 Nr. 3 BGB nur ausnahmsweise in entsprechender Anwendung des § 251 Abs. 2 BGB dann angenommen werden kann, wenn der in Richtung auf die Beseitigung des Mangels erzielte Erfolg oder Teilerfolg bei Abwägung aller Umstände des Einzelfalles in keinem vernünftigen Verhältnis zur Höhe des dafür geltend gemachte Aufwandes steht. Dabei sind die möglicherweise hohen Kosten zur Mangelbeseitigung nicht allein, sondern auch die durch den Mangel bei dem Besteller verursachten Nutzungsbeeinträchtigungen ausschlaggebend.
So sind beispielsweise Trittgeräusche in einen Wohnhaus eine ganz erhebliche objektive Beeinträchtigung, die das Wohlbefinden des Bestellers bzw. des Bewohners im starken Maße negativ beeinflussen. Überwiegt das Interesse des Bestellers an einer mangelfreien Leistung gegenüber den Interessen des Unternehmers, so kann von einer Unverhältnismäßigkeit nicht die Rede sein.
(OLG Naumburg BauR 2000, 2749)

Der Bundesgerichtshof hat in einem krassen Fall von Baupfusch die Rechte geschädigter Hauseigentümer gestärkt (VII ZR 461/98). Der Kläger verlangte vom Hersteller seiner zwei Doppelhaushälften Schadenersatz wegen drohender Mietausfälle. Hintergrund: Kaum waren die Neubauten fertig, stellte sich heraus, dass sämtliche Wände feucht waren und der Steinboden in den Wohnzimmern, Küchen und Dielen Risse hatte. Umfangreiche Renovierungsmaßnahmen werden fällig, um die Schäden zu beseitigen. An eine Vermietung ist vorerst überhaupt nicht zu denken.Bei drohenden Mietausfällen durch Baupfusch und andere Folgeschäden muss der Eigentümer keine Formalien beachten, um den Schaden ersetzt zu bekommen, entschieden die Richter. Der Eigentümer musste dem Hersteller also keine Frist setzen und ihm gleichzeitig androhen, die Leistung nach Ablauf der Frist abzulehnen. Er bekam die Mietausfälle in voller Höhe ersetzt.