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Von der Bestellung eines Verwalters als Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung kann auch bei kleinen Wohnungseigentumsanlagen nicht abgesehen werden. Die Auswahl des Verwalters liegt dabei im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts.

Der Sachverhalt:
Die Parteien sind Mitglieder einer aus drei Wohnungen bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie haben keinen Verwalter bestellt, sondern die Verwaltung bislang gemeinschaftlich ausgeübt. Die Antragstellerin begehrte von den Antragsgegnern die Zustimmung zur Bestellung eines Verwalters. Sie vertrat die Auffassung, dass auch bei kleinen Wohnungseigentumsanlagen nicht von einer ordnungsgemäßen Verwaltung abgesehen werden könne. Das AG wies den Antrag zurück; LG und OLG gaben ihm statt.

Die Gründe:
Das LG ist zutreffend davon ausgegangen, dass das Wohnungseigentumsgericht zur Bestellung eines Verwalters befugt ist, sofern der antragstellende Wohnungseigentümer dies nach § 20 Abs.2, § 21 Abs.4 WEG als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung verlangen kann. Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt.

Nach der zwingenden Vorschrift des § 20 Abs.2 WEG darf die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden. Dies gilt selbst dann, wenn es sich, wie vorliegend, um eine kleine Wohnungsanlage handelt. Die Vorschriften des WEG lassen keine Auslegung dahingehend zu, dass die Bestellung eines Verwalters vom Wohnungszuschnitt abhängig ist. Die Auswahl des Verwalters liegt dabei im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts.
(OLG Saarbrücken 6.2.2004, 5 W 255/03-60 )

Wird bei Bauausführung einer Wohnungseigentumsanlage von dem
Aufteilungsplan in einer Weise abgewichen, die es unmöglich macht, die
errichteten Räume einer in dem Aufteilungsplan ausgewiesenen
Raumeinheit zuzuordnen, entsteht an ihnen kein Sondereigentum, sondern
gemeinschaftliches Eigentum.

Kann aus diesem Grund nur ein isolierter, nicht mit Sondereigentum
verbundener Miteigentumsanteil erworben werden, so sind die
Miteigentümer verpflichtet, den Teilungsvertrag nebst Aufteilungsplan
der tatsächlichen Bebauung anzupassen, soweit ihnen dies – ggf. auch
gegen Ausgleichszahlungen – zumutbar ist.
(BGHUrteil vom 5.12.2003, Az: V ZR 447/01)

Die Laubuscher Wohnungsgenossenschaft (Kreis Kamenz) hatte durch Beschluss ihrer Mitgliederversammlung festgelegt, dass die in den Jahren 2001 und 2002 ausgeschiedenen Mitglieder ihre Anteile nicht zurückerhalten, weil diese zur Verlustdeckung verwendet werden sollten. Die Anteile der nicht ausgeschiedenen Mitglieder blieben hingegen unberührt. Betroffen war ein Volumen in Höhe von rund 500.000,– EUR. Der Bilanzverlust belief sich auf eine siebenstellige „rote Zahl“.
Das Landgericht Bautzen hatte entgegen des Mitgliederbeschlusses in erster Instanz entschieden, dass dem klagenden Ex- Mitglied der volle Anteil (rund 5.500,– EUR) ausgezahlt werden müsse. Die Genossenschaft legte dagegen Berufung ein und muss dennoch rund 20% der Anteile auszahlen.
Das OLG legt seiner Entscheidung –so eine Pressemitteilung des Gerichtes – zugrunde, dass ausgeschiedene und in der Genossenschaft verbliebene Mitglieder gleich behandelt werden müssten, dass also alle Genossen gleichermaßen für den Verlust aufkommen müssten. Der anderslautende Beschluss der Mitgliederversammlung sei nichtig.
(OLG Dresden Urteil vom 10.12.2003 – 12 U 1209/03)

Ein Wirtschaftsplan gilt auch dann über das beschlossene Kalenderjahr hinaus, wenn dies nicht ausdrücklich in der Beschlussfassung zum Ausdruck gebracht wurde.Die Eigentümergemeinschaft hat einen säumigen Wohnungseigentümer auf Zahlung des Haus- bzw. Wohngeldes in Anspruch genommen. Dieser war der Auffassung, dass er nicht zur Zahlung des Haus- bzw. Wohngeldes verpflichtet sei, weil es an einer Beschlussfassung über den notwendigen Wirtschaftsplan fehle. Die Eigentümergemeinschaft hatte einen Wirtschaftsplan für das Jahr 1997 beschlossen, für das Jahr 1998 nicht, nahm aber trotzdem den Wohnungseigentümer auf Zahlung für die Monate Januar und Februar 1998 in Anspruch.Das OLG Hamburg hat die Zahlungsverpflichtung des Wohnungseigentümers bestätigt. Auch wenn die Eigentümergemeinschaft nur über den Wirtschaftsplan des Jahres 1997 beschlossen habe, so sei ein den Interessen der Eigentümergemeinschaft entsprechender Wille erkennbar, dass dieser Wirtschaftsplan auch über den 31.12.1997 hinaus fortgelten soll. Es sei nicht notwendig, dass ein derartiger Wille der Wohnungseigentümer in der Beschlussfassung ausdrücklich formuliert würde – es genüge vielmehr eine konkludente Erklärung der Gemeinschaft dahingehend, die Wirkungsdauer des Wirtschaftsplanes ausdehnen zu wollen. Hierfür würde beispielsweise schon eine mehrjährige vergleichbare Übung innerhalb der Eigentümergemeinschaft ausreichen.

Hinweis für die Praxis:
Dennoch sollten die Verwalter der Wohnungseigentumsanlagen im Wirtschaftsplan mindestens den Zusatz mit beschließen lassen, dass der Wirtschaftsplan jeweils so lange gilt, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird.
(OLG Hamburg, Beschluss v. 23.8.2002 – 2 Wx 4/99)

1. Die Vergabe von Architektenleistungen zur Sanierung und Modernisierung der Wohnanlage gehört nicht zu den Geschäften, für die der Verwalter nach dem Gesetz (§ 27 Abs. 2 WEG) Vertretungsmacht hat.
2. Die Genehmigung eines schwebend unwirksamen Geschäfts durch schlüssiges Handeln setzt regelmäßig voraus, dass der Genehmigende die Unwirksamkeit kennt oder zumindest mit ihr rechnet und dass in seinem Verhalten der Ausdruck des Willens zu sehen ist, das bisher als unverbindlich angesehene Geschäft verbindlich zu machen (BGH, IBR 2002, 420).
(OLG Brandenburg, Urteil v. 16.1.2003 – 8 U 46/02)

a)Den Vermieter trifft bei Eintritt des Vorkaufsfalls zugunsten des Mieters die mietvertragliche Nebenpflicht, den Mieter über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten und ihm den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrages mitzuteilen. Diese Pflicht ist verletzt, wenn dem Mieter der Vertragsinhalt unrichtig oder unvollständig zur Kenntnis gebracht wird.

b) Im Fall einer solchen Pflichtverletzung spricht eine Vermutung für „aufklärungsrichtiges“ Verhalten des Mieters.
(BGH, Urteil vom 17.1.2003 – V ZR 137/02)

Hat der Verwalter, dessen Bestellung angefochten ist, eine Eigentümerversammlung einberufen, so sind die dort gefassten Beschlüsse auch dann nicht wegen eines Einberufungsmangels für ungültig zu erklären, wenn der Bestellungsbeschluss rechtskräftig für ungültig erklärt wird (Bestätigung von BayObLG NJW-RR 1991, 531).
(BayObLG, Beschluss vom 4.12.2002 – 2Z BR 84/02)

Wenn in der Teilungserklärung nichts anderes geregelt ist, sind die in den jeweiligen Sondereigentumseinheiten gelegenen Sprechstellen einer gemeinschaftlichen Türsprechanlage eines Hauses Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseingentümer. Die Kosten der Reparatur einer solchen sprechstelle sind daher vom jeweiligen Wohnungseigentümer allein und nicht von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.
(OLG Köln, Beschluss v. 26.8.2002 – 16 WX 126/02)

1. Sieht ein Bauträgervertrag vor, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmten Sachverständigen vorgenommen werden soll, so handelt es sich um einen frei widerruflichen Auftrag im Sinne von § 671 Abs. 1 BGB.

2. Die Einschränkung dieses Widerrufsrechtes in einem Bauträgervertrag benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist daher gem. § 9 AGB-Gesetz unwirksam.
(OLG Koblenz, Urteil v. 17.10.2002 – 5 U 263/02)

Einberufungsmängel führen dann nicht zur Ungültigerklärung der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, wenn ausgeschlossen werden kann, dass diese ohne die Mängel nicht oder anders gefasst worden wären. Davon kann insbesondere ausgegangen werden, wenn die Wohnungseigentümer in einer späteren Eigentümerversammlung die Beschlüsse bestätigt haben.
(BayObLG, Beschluss vom 17.10.2002, Az.: 2 Z BR 96/02)