Kategorie Wohnungseigentum

Anwendung der Subtraktionsmethode bei Abstimmung in der Wohnungseigentümer-versammlung

Soweit durch die Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluss nichts anderes geregelt ist, kann der Leiter einer Wohnungseigentümerversammlung das tatsächliche Ergebnis der Abstimmung grundsätzlich auch dadurch feststellen, dass er bereits nach der Abstimmung über zwei von drei auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichteten Abstimmungsfragen die Zahl der noch nicht abgegebenen Stimmen als Ergebnis der dritten Abstimmungsfrage wertet (sog. Subtraktionsmethode). Durch die Subtraktionsmethode kann das tatsächliche Abstimmungsergebnis allerdings nur dann hinreichend verlässlich ermittelt werden, wenn für den Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die Anzahl der Anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer und bei Abweichung vom Kopfprinzip auch deren Stimmkraft feststeht.
(BGH, Beschl. v. 19.9.2002 – V ZB 37/02)

Freilaufender Kampfhund in einer Wohnungseigentumsanlage

1.Ein Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, einen Kampfhund ohne Leine und Maulkorb in gemeinschaftlich genutzten Kellerräumen frei laufen zu lassen.
2. Jeder Wohnungseigentümer kann auch ohne Mehrheitsbeschluss den Kampfhundbesitzer unmittelbar auf Unterlassung in Anspruch nehmen.
(KG, Beschluss vom 22.07.2002 – 24 W 65/02)

Maklerlohn des WEG – Verwalters

Der zur Veräußerungszustimmung verpflichtete WEG – Verwalter kann für die Parteien des Kaufvertrages keine echte Maklerleistung erbringen. Ein von dieser Rechtslage unabhängiges, selbständiges, auf Zahlung gerichtetes Schuldversprechen des Käufers im Kaufvertrag ebenso wie seine Kenntnis der Nichtschuld bei Leistung sind nach gewöhnlichen Umständen ausgeschlossen.(OLG Hamburg, Urteil vom 24.07.2002 – 8 U 61/02)

Stimmrecht bei der Abberufung eines Verwalters, wenn dieses auch Miteigentümer ist

Ein Mehrheitseigentümer, der zugleich Verwalter ist, ist bei der Abstimmung
über die gegen ihn ohne wichtigen Grund ausgesprochene Abberufung und
Kündigung nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen (Abweichung von OLG Düsseldorf
(Urteil des Kammergerichts Berlin vom 29.05.2002 – 24W66/02NZM 1999, 285 = ZMR 1999, 60 = WuM 1999, 59 = FGPrax 1999 10)

Beteiligung des Wohnungseigentümers an Kosten für eine bauliche Veränderung

Nach OLG Hamm hat sich gem. § 16 Abs. 3 WEG derjenige Wohnungseigentümer nicht an den für eine bauliche Veränderung entstandenen Kosten zu beteiligen, der der Maßnahme nicht zugestimmt hat.

Wird in einem solchen Fall der Betrag der entstandenen Kosten aus der Instandhaltungsrücklage entnommen, hat der von der Beitragspflicht befreite Wohnungseigentümer gem. § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch darauf, daß der Betrag der Instandhaltungsrücklage wieder zugeführt wird.

Ein etwa geschuldeter Bereicherungsausgleich durch den nicht zustimmenden Wohnungseigentümer, der infolge der durchgeführten Maßnahme einen Vermögensvorteil erlangt, ist nicht Gegenstand der Jahresabrechnung (Gesamt- oder Einzelabrechnung).
(OLG Hamm Urteil vom 14.5.2002 – 15W300/01)

Stimmrecht bei Abrufung des Wohnungseigentumsverwalters

Das Kammergericht hat in einem Rechtstreit zu entscheiden, ob ein Mehrheitseigentümer, der zugleich Verwalter ist, bei der Abstimmung über die gegen ihn und ohne wichtigen Grund ausgesprochene Abrufung und Kündigung vom Stimmrecht ausgeschlossen ist. Nach der Auffassung des Kammergerichtes soll dies nicht der Fall sein. Das Kammergericht weicht damit von einer des OLG Düsseldorf (NZM 1999,285) ab und hat daher das Verfahren ausgesetzt und dem BGH vorgelegt.
(Vorlagebeschluss vom 29.05.2002-24W66/02)

WEG: Baumaßnahmen (hier Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems) – Instandsetzung oder nicht (§§ 21, 22 WEG)

1. Die Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems zum Zweck der Sanierung einer erhebliche Risse aufweisenden Fassade kann sich als mit der Mehrheit der Eigentümer zu beschließende – modernisierende – Instandsetzung darstellen.

2. Bei der Auswahl mehrerer gleichermaßen Erfolg versprechender Maßnahmen (hier:

Wärmedämmverbundsystem oder Neuverputz nebst Aufbringung einer Vorsatzschale aus Sparverblendern) ist innerhalb des hierbei der Eigentümergemeinschaft zuzubilligenden Ermessens auch zu berücksichtigen, ob und inwieweit das Gemeinschaftseigentum durch die in Aussicht genommenen Baumaßnahmen optisch signifikant (z. B. Klinker statt Putz) verändert würde.

(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.3.2002 – 3 Wx 13/02)

Anfechtung des sog. Nichtbeschlusses; Parkverbot für Kunden-Kfz

Auch einem negativen Abstimmungsergebnis kommt grundsätzlich die Qualität eines anfechtbaren Beschlusses zu, so dass es der Umdeutung der Beschlussanfechtung in einem Verpflichtungsantrag nicht bedarf. (Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung im Anschluss an BGH NZM 2001, 961 = ZMR 2001, 809 = WM 2001, 572)

Die Ablehnung des Antrags, Nichtmitgliedern der Eigentümergemeinschaft das Parken auf dem Garagenhof zu untersagen, darf nicht dazu führen, dass die unbeschränkte Parkmöglichkeit auf dem Hof übermäßig beeinträchtigt werden.

(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.2.2002 – 3 Wx 406/01)

WEG – Sperrung des Wasseranschlusses eines Wohnungseigentümers

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist bei erheblichen Wohngeldrückständen eines Wohnungseigentümers berechtigt, sowohl gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer wie auch gegenüber dessen Mieter die Versorgung der vermieteten Räume mit Kaltwasser zu sperren.

(KG, Beschluss vom 26.11.2001, Az.: 24 W 7/01, WM 2002, 161f.)

Kostentragung für Schimmelpilz-Ursachenforschung in einer Wohnungseigentumsanlage

Nach einer Entscheidung des Bayrischen Oberlandesgerichtes entspricht es regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, ein selbständiges Beweisverfahren zur Ursachenermittlung einzuleiten, wenn für eine Schimmelbildung Baumängel ursächlich sein können. Die Kosten eines solchen Beweisverfahrens sind nach der Entscheidung des Bayrischen Oberlandesgerichtes auch dann von allen Wohnungseigentümern zu tragen, wenn sich herausstellt, dass die Schadensursache im Verhalten der betroffenen Wohnungseigentümer liegt. Die Kosten dürfen diesen nur dann auferlegt werden, wenn sie schuldhaft gehandelt haben (Bayrisches Oberlandesgericht, Beschluss v. 31.1.2002 – 2 ZBR 57/01).