Kategorie Wohnungseigentum

Wohnungseigentümergemeinschaft: Prozessführungsbefugnis bei Eigentümerwechsel

Die Veräußerung des Wohnungseigentums während eines rechtshängigen Wohnungseigentumsverfahrens lässt die Verfahrensführungsbefugnis des Veräußerers unberührt. Einer formellen Beteiligung des Erwerbers durch das Gericht bedarf es nicht.

(BGH, Beschluss v. 23.8.2001 – V ZB 10/01)

Aufhebung eines bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses

Ein unangefochten gebliebener und bisher als bestandskräftig angesehener Eigentümerbeschluss, der die Gemeinschaftsordnung bezüglich des Abstimmungsverfahrens über bauliche Veränderungen (sog. Zitterbeschluss) geändert hat, kann jedenfalls durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss wieder aufgehoben werden.

Das Rechtsschutzinteresse an der Feststellung der Gültigkeit des Zweitbeschlusses hat Vorrang vor einem Interesse an der Feststellung der Nichtigkeit des Erstbeschlusses über die Abänderung der Gemeinschaftsordnung.(§§ 10, 21, 22, 23 WEG)

OLG Stuttgart, Beschluss vom 9. Februar 2001 – 8 W 54/98, WM 2001, 295

Alleinige Klagebefugnis der Wohnungseigentümer

Einzelne Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft können bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum hinsichtlich der Schadensersatzansprüche nach § 635 BGB wegen näherer Mangelfolgeschäden (z.B. Gutachterkosten) klagebefugt sein und Leistung an sich verlangen.

OLG dd Urt. v. 07.02.2001, Az.: 18 U 1303/00

Mietinkasso durch Verwalter

Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, durch den der Verwalter beauftragt wird, für die Vermieter die Mieten einzuziehen, stellt einen unzulässigen Eingriff in den Kernbereich der Wohnungseigentümer dar und ist deshalb nichtig. Für den Vermieter ist ein funktionierendes Mietinkasso unerlässlich. Nur wenn seine Mieter die Miete pünktlich und in voller Höhe zahlen, geht seine Renditekalkulation auf.

Die Eigentümer der vermieteten Wohnungen in einer Wohnanlage ließen sich deshalb etwas Besonderes einfallen: Sie beschlossen einen Mietenpool, der allen Beteiligten mehr finanzielle Sicherheit bieten sollte. Das OLG Düsseldorf machte jetzt einen „Strich durch die Rechnung“ und erklärte den Beschluss für unwirksam, weil die Eigentümerversammlung ihre Beschlusskompetenz überschritten habe.

(OLG Düsseldorf, 3 Wx 419/00)

Keine Hinweispflicht des Verkäufers auf fehlende Instandhaltungsrücklage

Der Veräußerer von Wohnungseigentum braucht den Erwerber ungefragt nicht über das Fehlen einer Instandhaltungsrücklage aufzuklären

Der Preis einer Eigentumswohnung richtet sich regelmäßig nach ihrem Substanzwert ohne Rücksicht auf eine ggf. gesondert zu vergütende Instandsetzungsrücklage. Wurde eine Rücklage gebildet und zur Renovierung des Gebäudes verwendet, so erhöht sich der Wert und damit der Kaufpreis der einzelnen Eigentumswohnungen. Die verbrauchte Rücklage wirkt sich also kaufpreissteigernd aus. Wurden keine besonderen Instandsetzungsmaßnahmen veranlaßt, so wird der Käufer lediglich zur Zahlung eines dem Zeitwert entsprechenden Kaufpreises bereit sein. Hier kann allenfalls der Verkäufer durch Mitteilung über eine künftige, sanierungskostenkompensierende Instandsetzungsrücklage eine Erhöhung des Kaufpreises erreichen. Der Käufer rechnet nämlich ohne besonderen Hinweis nicht damit, in den Genuß einer Instandsetzungsrücklage zu gelangen. Mit anderen Worten bestimmt sich der Preis einer Eigentumswohnung grundsätzlich nur nach ihrem Zeitwert.

(OLG Saarbrücken, Urteil vom 13.10.1999 – 1 U 157/99-31)

Abwasserhebeanlage als Sondereigentum, § 5 WEG, § 94 BGB

Eine Abwasserhebeanlage, die sich im gemeinschaftseigenen Heizungskeller befindet und lediglich der Abwasserentsorgung einer einzelnen Eigentumswohnung dient, gehört als Gebäudebestandteil gemäß § 5 I WEG zu den Sondereigentumsräumen, deren Abwässer sie entsorgt, und ist damit Gegenstand des Sondereigentums.

(OLG Düsseldorf, B. v. 30. Oktober 2000, Az.: 3 Wx 276/00, WM 2000, 36)

Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerräumen durch Mehrheitsbeschluss?

Auf Vorlage des BayObLG hat der BGH nunmehr diese Frage beantwortet (NJW 2000, 32 11 = ZfIR 2000, 716).

Danach kann über die Vermietbarkeit von in Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen im Wege der Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden, soweit nicht eine Vereinbarung entgegensteht und den Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst.

Der Mehrheitsbeschluss über die Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums entzieht den Wohnungseigentümern nicht das Recht zum Mitgebrauch, sondern er setzt es weiterhin voraus und regelt im Grunde nur die Art und Weise der Ausübung, indem er die Möglichkeit des unmittelbaren Eigengebrauchs durch die des mittelbaren Fremdgebrauchs ersetzt und an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs den Anteil an den Mieteinnahmen treten lässt.

Die Vermietung gemeinschaftlicher Flächen kann ordnungsmäßigem Gebrauch entsprechen. Dies ist Einzelfallfrage. Die Einzelheiten sind anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung der Beschaffenheit und Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums bei Beachtung des Gebots der allgemeinen Rücksichtnahme in Abwägung der allseitigen Interessen zu ermitteln.

Das Recht auf Mitgebrauch gemäß § 13 Abs. 2 WEG gewährt kein Recht zum Eigengebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern bestimmt nur das Maß der Mitbenutzung bei geregelter Benutzungsart. Es müssen also ganz besondere Umstände vorliegen, um die Vermietung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Räume als nachteilig im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG erscheinen zu lassen. Dies könnte z. B. dann der Fall sein, wenn die durch den Mehrheitsbeschluss festgelegte Miete zum Nachteil der vermietenden Eigentümer völlig außer Verhältnis steht.

Begründung eines Sondernutzungsrechts durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss?

Der BGH verneint diese Frage mit seinem Grundsatzbeschluss vom 20.09.2000 . Die genannte Entscheidung entfaltet grundlegende Bedeutung für alle bestandskräftigen Mehrheitsbeschlüsse mit Vereinbarungsinhalt, bisher als sogenannte Pseudovereinbarungen bezeichnet.

amtlichen Leitsätze:

a.) Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlusskompetenz (teilweise Aufgabe von BGHZ 54, 65 sowie Abgrenzung zu BGHZ 127, 99 und 129, 329).

b.) Durch Beschlussfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung.

c.) § 23 Abs. 4 WEG, wonach ein Beschluss nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt wurde, setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluss entscheiden durften.

d.) Ein trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit gefasster Beschluss ist nichtig.

e.) Der Beschluss in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betrifft, aber nicht mehr eine „ordnungsgemäße“ Maßnahme zum Inhalt hat, ist nur anfechtbar.

(BGH ZMR 2000, 771 = ZWE 2000, 518)

Änderung der Wohnungseigentümergemeinschaftsordnung – „Zitterbeschluss“

Eine durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer vorgenommene Änderung der Gemeinschaftsordnung, die eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, Bestimmungen über die Genehmigung baulicher Veränderungen und Hausordnungsvorschriften enthält, ist wirksam, nicht nichtig.

(Bayrisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 24.08.2000 – 2 ZBR 169/99; NJW 2000, Seite 3503)