Kategorien-Archiv Mietrecht

Ein Vermieter hat die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung erst auf wirksames Bestreiten durch den Mieter zu beweisen, wobei er die Darlegungs- und Beweislast für die Flächenansätze hat. Wenn er bestimmte Flächenwerte vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung. Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat daraufhin ebenfalls substantiiert (d. h. mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht. Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung zu vermessen und seinerseits einen bestimmten Flächenwert vorzutragen.
(Urteil des BGH vom 22.10.2014, Az.: VIII ZR 41/14)

Eine Betriebskostenabrechnung ist ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Maßgeblich ist, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen. Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten ist regelmäßig eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen in die Abrechnung aufzunehmen. Jedenfalls sind an die Anforderungen in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind. Daher ist eine Betriebskostenabrechnung nicht deshalb unwirksam, weil eine Umlage nach "Personenmonaten" erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind.
(Urteil des BGH vom 22.10.2014, Az.: VIII ZR 97/14)

Bundesminister der Justiz und für Verbraucherschutz Heiko Maas hat am 23.09.2014 mit den Spitzen der Koalitionsfraktionen eine Einigung zur Mietpreisbremse erzielen können.

Die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip im Maklerrecht werden so, wie im Koalitionsvertrag vereinbart, auch umgesetzt. Mieten werden bei einer Wiedervermietung in Zukunft in den von den Ländern ausgewiesenen Gebieten die ortsübliche Vergleichsmiete nur noch höchstens um 10% übersteigen dürfen. Und: Nur der muss den Makler zahlen, der ihn auch beauftragt hat und in dessen Interesse der Makler tätig geworden ist.

Die Mietpreisbremse wird in Gegenden mit einem "angespannten Wohnungsmarkt" gelten. Diese Gebiete sollen wegen der erforderlichen Sachnähe die Länder festlegen dürfen, die so auch flexibel auf Veränderungen auf dem Immobilienmarkt reagieren können. Ausgenommen von der Mietpreisbremse werden Neubauten sowie die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

Die Länder erhalten – ab Inkrafttreten 2015 – für fünf Jahre die Möglichkeit, die Gebiete festzulegen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Sie werden bis einschließlich 2020 Rechtsverordnungen erlassen können, um Gebiete für die Mietpreisbremse festzulegen. Diese Rechtsverordnungen bleiben dann aber – über das Jahr 2020 hinaus – bis zum Ablauf der in der Rechtsverordnung festgelegten Frist, also maximal fünf Jahre, wirksam.

Der Gesetzentwurf wird in Kürze ins Bundeskabinett eingebracht. Die Regelungen können dann – wie geplant – in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten.

Im Zustimmungsverfahren bezüglich einer Mieterhöhung steht regelmäßig die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Mittelpunkt. Es handelt sich um die Feststellung von Tatsachen und nicht um die Beantwortung einer Rechtsfrage. Deshalb gelten die Vorschriften des 5. bis 10. Titels der ZPO über die Beweisaufnahme, soweit sich aus den Vorschriften der §§ 558 bis 558d BGB nichts Abweichendes ergibt.

Seit der Mietrechtsreform 2001 wird bei einem qualifizierten Mietspiegel, der nicht älter als 2 Jahre ist, bzw. rechtzeitig angepasst wurde, vermutet, dass die in ihnen angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Damit ist der qualifizierte Mietspiegel zwar immer noch kein Beweismittel im Prozess, aber eine Beweislastnorm. Ob dies bei Zustimmungsverfahren tatsächlich zu einer Erleichterung führt, ist aus vielerlei Gründen zweifelhaft. Der BGH hat sich zu Recht für eine umfassende Prüfungskompetenz der Zivilgerichte hinsichtlich der Qualifizierung eines Mietspiegels ausgesprochen. Danach hat je nach Parteivortrag eine 4-stufige Prüfung stattzufinden:

Erste Stufe: Beruft sich der Mieter auf die Werte eines qualifizierten Mietspiegels, genügt zunächst der Hinweis, dass es in der Gemeinde einen Mietspiegel gibt, der nach den anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt worden ist und von der Gemeinde oder den Interessenverbänden anerkannt worden ist. Allein die Bezeichnung als qualifizierter Mietspiegel genügt nicht.

Zweite Stufe: Derjenige, der gegen die Vermutungswirkung streitet, – in der Regel der Vermieter, der eine höhere Miete als die sich aus dem Mietspiegel ergibt, verlangt – muss nun "Zweifel säen". Er muss Tatsachen vortragen, die gegen eine Einhaltung der anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze sprechen. Sofern es eine Mietspiegeldokumentation gibt, muss er sich damit auseinander setzen (Landgericht München I ZMR 2014, 364; Amtsgericht Schöneberg GE 2014, 125, 127).

Dritte Stufe: Erst wenn ein wirklich erhebliches Bestreiten vorliegt, obliegt es demjenigen, der sich auf die Vermutungswirkung beruft, die Einhaltung der anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze zu beweisen. Die Art der Beweisaufnahme wird vor allem durch die Beweisfrage bestimmt. Der BGH (BGH, NZM 2013, 138) hält es für möglich, die mit der Erstellung des qualifizierten Mietspiegels befassten Personen als Zeugen zu vernehmen. In der Regel wird wegen der fehlenden ausreichenden Sachkunde des Gerichtes, ein Sachverständigengutachten einzuholen sein. Dabei handelt es sich um das übliche Gutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Hier ist die Sachkunde eines Statistikers aufgefordert. Es geht in der Regel um Fragen der Stichprobengröße, der Repräsentativität der Daten, der Eliminierung von Extremwerten sowie methodische Fehler der Datenauswertung (Stichwort Regression versus Tabelle). Besonders problematisch ist bei vielen qualifizierten Mietspiegeln die Einhaltung wissenschaftlicher Standards bei der Einordnung der Lageklasse.

Vierte Stufe: Die Darlegung- und Beweislast in der 4. Stufe richtet sich nach dem Ergebnis der 3. Stufe:

Kommt das Gericht aufgrund der Beweisaufnahme in der dritten Stufe zu dem Ergebnis, dass ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, oder bestreitet der Vermieter dies gar nicht, dann kann der Vermieter  versuchen gem. § 292 ZPO den Beweis des Gegenteils zu erbringen. Der Vermieter muss substantiiert vortragen, warum die ortsübliche Vergleichsmiete für sein Objekt nicht von der Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB erfasst wird. Letztendlich geht es darum, darzulegen, dass der Mietspiegel der ansonsten ja richtig ist, für die konkrete Wohnung gar nicht gilt. Allein die Behauptung, dass für vergleichbare Wohnungen auch eine höhere Miete gezahlt wird, reicht nicht aus.

Kommt das Gericht aufgrund der Beweisaufnahme in der dritten Stufe zu dem Ergebnis, dass der Mietspiegel nicht qualifiziertes, dann muss der Vermieter bei erheblichem Bestreiten des Mieters die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete wie in Gemeinden ohne qualifizierten Mietspiegel beweisen. Das geschieht durch ein vom Vermieter zu bevorschussendes Sachverständigengutachten, wobei die Anforderungen wegen der nicht gegen Vermieter streitenden Vermutungswirkung geringer sind.

Mitmieter können auch dann von den anderen Mietern für die in dem angemieteten Haus verbrauchten Energielieferungen in Anspruch genommen werden, wenn sie niemals selbst in dem Haus gewohnt, sondern nur den Mietvertrag mitunterzeichnet haben. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 22.07.2014 im Fall einer Mitmieterin hervor, die lediglich aus Bonitätsgründen einen Vertrag über die Anmietung eines Hauses durch ihren damaligen Lebensgefährten als zweite Mieterin mitunterzeichnet hatte (Az.: VIII ZR 313/13).

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten.

(BGH Urteil 07.05.2014, VIII ZR 234/13)

Der BGH hatte zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter Schadensersatz für die Erneuerung einer Schließanlage schuldet, wenn er einen zu seiner Wohnung gehörenden Schlüssel bei Auszug nicht zurückgibt.

Der Beklagte mietete ab dem 01.03.2010 eine Eigentumswohnung des Klägers. In dem von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll ist vermerkt, dass dem Beklagten zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich am 31.05.2010. Der Beklagte gab nur einen Wohnungsschlüssel zurück. Nachdem der Kläger die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber informiert hatte, dass der Beklagte den Verbleib des zweiten Schlüssels nicht darlegen könne, verlangte diese mit Schreiben vom 21.07.2010 vom Kläger die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.468 Euro für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage. Sie kündigte an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang zu beauftragen. Der Kläger hat den verlangten Betrag nicht gezahlt; die Schließanlage wurde bis heute nicht ausgetauscht.

Der Kläger begehrt vom Beklagten unter Abzug von dessen Mietkautionsguthaben Zahlung von zuletzt 1.367,32 Euro nebst Zinsen an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 968 Euro nebst Zinsen stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen und ausgeführt, der Beklagte habe wegen des fehlenden Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt, die sich auf den Schlüssel als mitvermietetes Zubehör erstreckt habe. Dem Kläger sei durch die Inanspruchnahme seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden entstanden, der die Kosten der Erneuerung der Schließanlage umfasse, weil diese aufgrund bestehender Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt sei. Es komme aber nicht darauf an, ob die Schließanlage bereits ausgewechselt worden oder dies auch nur beabsichtigt sei. Denn gemäß § 249 Abs. 2 BGB könne der Gläubiger bei Beschädigung einer Sache Schadensersatz in Geld verlangen und sei in dessen Verwendung frei. Dies gelte auch bei Beschädigung einer Sachgesamtheit wie einer Schließanlage.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg.

Nach Auffassung des BGh kann die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden liege insoweit aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden sei, woran es hier gefehlt habe.
(BGH 5.3.2014  VIII ZR 205/13)

Der BGH hat entschieden, dass ein Mieter, der eine Erlaubnis zur Untervermietung seiner Wohnung besitzt, nicht berechtigt ist, die Wohnung auch an wechselnde Feriengäste zu vermieten.
(BGH  08.01.2014  VIII ZR 210/13)

Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.
(BGH Urteil 06.11.2013, VIII ZR 416/12)

Das AG München hat entschieden, dass im Falle der unberechtigten Untervermietung einer Wohnung, welche der Mieter auf Anfrage des Vermieters auch noch leugnet, das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter so zerstört ist, dass eine fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung möglich ist.
(AG München  423 C 29146/12)