Kategorien-Archiv Mietrecht

VonHagen Döhl

Wohngeldreform am 1. Januar 2016 in Kraft getreten

Wohngeldreform am 1. Januar 2016 in Kraft getreten

 

Die Leistungen nach dem Wohngeldgesetz werden seit dem 01.01.2016 deutlich verbessert.

 

Im Zentrum der Wohngeldreform steht die Anpassung des Wohngeldes an die Mieten- und Einkommensentwicklung seit der letzten Wohngelderhöhung im Jahre 2009.

 

"Bei der aktuellen Erhöhung wird auch der Anstieg der Nebenkosten und damit der Bruttowarmmieten berücksichtigt. Einkommensschwache Haushalte oberhalb der Grundsicherung sollen somit bei den Wohnkosten schnell und spürbar entlastet werden", sagte der sächsische Innenminister Markus Ulbig. "Maßgeblich durch den Einsatz Sachsens wurde im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens erreicht, dass die Wirkung des Wohngeldes künftig alle zwei Jahre überprüft wird. Diese turnusmäßige Prüfung ist wichtig, damit das Wohngeld künftig rechtzeitig an dynamische Entwicklungen angepasst werden kann", so Ulbig. Die Bundesregierung werde dem Bundestag dazu erstmals zum 30.06.2017 berichten.

 

Die Wohngeldreform enthält eine Übergangsregelung für alle bis nach 2016 reichenden Wohngeldbewilligungen. Mit dieser Übergangsregelung wird sichergestellt, dass die Leistungsverbesserung auch diesen Wohngeldhaushalten bereits ab dem 01.01.2016 zugutekommt. Zur Umsetzung der Übergangsregelung wird am Jahresbeginn 2016 das Wohngeld neu berechnet und ein neuer Wohngeldbescheid erlassen.

 

Für diese Neuberechnung muss kein Antrag gestellt werden. Ergibt die Neuberechnung ein höheres Wohngeld, wird der entsprechende Betrag automatisch nachgezahlt. Sollte sich durch die Neuberechnung hingegen kein höheres Wohngeld ergeben, bleibt es bis zum Ende des laufenden Bewilligungszeitraumes bei dem bisher bewilligten Wohngeld.

 

Neben der Leistungsverbesserung werden durch die Reform auch die Miethöchstbeträge, bis zu denen die Miete bzw. die finanzielle Belastung für Eigentümerinnen und Eigentümer bezuschusst wird, angehoben. Die Anhebung der Miethöchstbeträge erfolgt in Abhängigkeit von der Mietenentwicklung bundesweit regional gestaffelt. Ebenso werden die Mietenstufen neu festgelegt.

 

Quelle: Pressemitteilung des Medienservice Sachsen v. 29.12.2015

VonHagen Döhl

Falsche Mieter-Selbstauskunft rechtfertigt fristlose Kündigung

Das AG München hat entschieden, dass eine falsche Selbstauskunft zur Vortäuschung einer besseren Bonität vor Abschluss des Mietvertrages die außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtfertigt. 
(AG München 30.10.2015   411 C 26176/14)

VonHagen Döhl

Untervermietung ohne erforderliche Erlaubnis des Vermieters kein Grund für eine außerordentliche Kündigung

In der Untervermietung ohne erforderliche Erlaubnis des Vermieters liegt zwar auch dann eine vertragliche Pflichtverletzung, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Die vertragliche Pflichtverletzung reicht in einem solchen Falle aber grundsätzlich nicht aus, um einen Kündigungsgrund für den Vermieter zur Erklärung einer außerordentlichen und fristlosen Kündigung zu begründen. In der Regel besteht kein wichtiger Grund zur Verweigerung der Unter-Untervermietung in der Person des Unter-Untermieters, wenn dieser für den Vermieter als Vertragspartner eines Hauptmietvertrages in Betracht kommt.

Beschluss des OLG Dresden vom 30.06.2015, Az.: 5 U 375/15

VonHagen Döhl

Haftung des Vermieters für Umsatzausfall des Mieters

Verhindert der Mieter – etwa indem er Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig nicht duldet oder ihre Duldung von ungerechtfertigten Forderungen abhängig macht – unberechtigt die Mangelbeseitigung durch den Vermieter, folgt aus den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB , dass er sich ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Minderung berufen kann, ab dem die Mangelbeseitigung ohne sein verhinderndes Verhalten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre und der Vermieter wieder die ungeminderte Miete hätte verlangen dürfen.
Bei der infolge einer Erhaltungsmaßnahme erlittenen Umsatzeinbuße handelt es sich nicht um eine Aufwendung im Sinn von § 555 a Abs. 3 BGB .
Der Vermieter haftet für Schäden des Mieters aufgrund einer Erhaltungsmaßnahme (hier: Umsatzausfall) nicht allein deshalb, weil er die Maßnahme veranlasst hat.

 

VonHagen Döhl

Regierung will Wohngeld erhöhen

Die Bundesregierung will das Wohngeld für rund 870.000 Haushalte erhöhen und es an die Entwicklung der Einkommen und Warmmieten seit der letzten Reform im Jahr 2009 anpassen.
BT 18.05.2015

VonHagen Döhl

Gewalttätiger Angriff auf Mitmieter rechtfertigt fristlose Kündigung

Das AG München hat entschieden, dass ein gewalttätiger Angriff auf einen Mitbewohner, durch den dieser verletzt wird, eine außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses rechtfertigt.
AG München   22.05.2015 425 C 16113/14

VonHagen Döhl

Fristlose Kündigung wegen massiver Beleidigung des Vermieters wirksam

Das AG München hat entschieden, dass die Beleidigung des Vermieters durch den Mieter mit "Sie promovierter Arsch" eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. (AG München  8.05.2015  474 C 18543/14)

VonHagen Döhl

Schadensersatzanspruch des Mieters wegen Legionellen im Trinkwasser

Der BGH hatte zu entscheiden, ob dem Mieter Ansprüche gegen den Vermieter zustehen, die darauf gestützt werden, dass der Mieter aufgrund von bakteriell verseuchtem Trinkwasser in der Mietwohnung erkrankt sei.

Die Klägerin begehrt – als Alleinerbin ihres während des Rechtsstreits verstorbenen Vaters – Schadensersatz und Schmerzensgeld i.H.v. 23.415,84 Euro nebst Zinsen. Der Vater der Klägerin war Mieter einer Wohnung der Beklagten. Er erkrankte im Jahr 2008 an einer durch Legionellen hervorgerufenen Lungenentzündung. Das zuständige Bezirksamt stellte daraufhin in der Wohnung des Vaters der Klägerin und im Keller des Mietshauses eine starke Legionellen-Kontamination fest. Die Klägerin vertritt die Auffassung, die Beklagte habe ihre Pflicht zur regelmäßigen Kontrolle des Trinkwassers verletzt, und führt die Erkrankung ihres Vaters hierauf zurück.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg.

Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das LG Berlin zurückverwiesen.

Nach Auffassung des BGH kommt eine – vom Landgericht unterstellte – Pflichtverletzung der Beklagten unter dem Gesichtspunkt der Verkehrssicherungspflichtverletzung auch für die Zeit vor dem am 01.11.2011 erfolgten Inkrafttreten der in § 14 Abs. 3 TrinkwV (Trinkwasserverordnung) gesetzlich normierten Pflicht des Vermieters zur Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen in Betracht. Gleichwohl könne das Urteil des LG Berlin keinen Bestand haben, weil seine Annahme, die Legionellenerkrankung lasse sich nicht mit der erforderlichen Gewissheit auf das kontaminierte Trinkwasser zurückführen, auf einer lückenhaften Beweiswürdigung und darauf beruht, dass es rechtsfehlerhaft einen zu hohen Maßstab an die erforderliche richterliche Gewissheit angelegt habe.

(BGH 6.05.2015  VIII ZR 161/14)

VonHagen Döhl

BGH kippt Pflicht zu Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenen Wohnungen und Quotenabgeltungsklauseln

Der für Mietrecht zuständige Achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Rechte von Mietern im Bereich Schönheitsreparaturen gestärkt und in diesem Zusammenhang seine frühere Rechtsprechung geändert. Sowohl formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln als auch die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung seien unwirksam (Urteile vom 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13).

Der BGH stellte zunächst klar, dass heute in den allermeisten Mietverträgen durch Renovierungsklauseln (auch als Vornahme- oder Abwälzungsklauseln bekannt), die als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegende Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird. Quoten-Abgeltungsklauseln erlegten dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Der BGH hat nunmehr – wie bereits im Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 (BGH, BeckRS 2014, 02862) erwogen – zum einen seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch AGB-Klauseln auf den Mieter übertragen werden können (NJW 1987, 2575). Auch an seiner weiteren Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln (BGH, NJW 1988,2790) hält der BGH nicht mehr fest.

Weiterhin maßgeblich sei der Ausgangspunkt auch der früheren Rechtsprechung des Senats, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er dürfe zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind. Bei Erlass der oben genannten Rechtsentscheide aus den Jahren 1987 und 1988 habe es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs entsprochen, den Anwendungsbereich Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf den Grundsatz von Treu und Glauben aus § 242 BGB in einer Weise einzuschränken, die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde. Dem damaligen Verständnis liege die Vorstellung zugrunde, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die «üblichen» Renovierungsfristen im Fall der Überlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpfen.

Angesichts der weiteren Entwicklung der BGH-Rechtsprechung zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle für AGB könne heute nicht mehr an dieser Spruchpraxis festgehalten werden, so die BGH-Richter weiter. Insbesondere durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans (BGH, NJW 2004, 2586) und durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess (BGH, NJW 2013, 2505) seien die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen erheblich verschärft worden. Gemessen daran sei eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlege, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Denn eine solche Klausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führe – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe.

Ausgehend von dieser Rechtslage hat der BGH in dem ersten verhandelten Verfahren (Az.: VIII ZR 185/14), in dem die Vorinstanzen der auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gerichteten Klage überwiegend stattgegeben hatten, unter Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts abschließend entschieden, dass die Klage insgesamt abgewiesen wird. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter sei unwirksam, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stelle in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar.

In dem zweiten Verfahren (Az.: VIII ZR 242/13), in dem das Berufungsgericht dem Vermieter den begehrten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zugesprochen hatte, hat der BGH die Sache unter Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit die vom Mieter zu beweisende Frage geklärt werden kann, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Dabei komme für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

Ferner hat der Senat in diesem Verfahren entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter – Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht. Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der Senat in der früheren Rechtsprechung eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach starren Fristen für zulässig erachtet und dies später (BGH, NJW 2007, 3632) dahin modifiziert, dass derartige Klauseln (nur dann) der Inhaltskontrolle standhalten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

Im Hinweisbeschluss vom 22.01.2014  hatte der Senat bereits Bedenken angedeutet, ob eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens der Inhaltskontrolle standhält. Diese Bedenken hat der Senat nunmehr für durchgreifend erachtet und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine – zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende – unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liege, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden könne und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich sei, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukomme. Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

In dem dritten Verfahren (Az.: VIII ZR 21/13) hat der BGH die Entscheidung des Berufungsgerichts bestätigt, das eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb verneint hatte, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf starre Fristen abstellte und deshalb insgesamt unwirksam war. Auf die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert übergeben worden war, kam es laut BGH aus diesem Grund in diesem Verfahren nicht mehr an.
(BGH, Urteile vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13)

VonHagen Döhl

Mehr als ein Hund in Mietwohnung entspricht i.d.R. nicht mehr normalem Mietgebrauch

Das AG München hat entschieden, dass die Haltung von mehr als einem Hund in einer Mietwohnung in der Regel nicht mehr dem normalen Mietgebrauch entspricht.  
(AG München 5.12.2014   424 C 28654/13)