Kategorie Mietrecht

Kündigung eines Mietverhältnisses wegen verspäteter Mietzahlung

Das LG Nürnberg-Fürth entschieden, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses zulässig ist, wenn der Mieter wiederholt die Miete um wenige Tage verspätet zahlt.

Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung, welche die beiden Beklagten seit Oktober 2011 angemietet hatten. Bereits im Jahr 2013 war es zu verspäteten Mietzahlungen und Mietrückständen gekommen, welche die Beklagten aber aufgrund einer Ratenvereinbarung ausgeglichen hatten. Im Rahmen dieser Vereinbarung sicherten sie zu, künftig die Miete pünktlich zum 3. Werktag des jeweiligen Monats zu bezahlen. Im Jahr 2015 und Anfang 2016 kam es in fünf Fällen zu verspäteten Mietzahlungen, wobei die Miete, von einer Ausnahme abgesehen, immer nur mit wenigen Tagen Verspätung einging. Der Kläger, welcher zuvor noch in mehreren Schreiben auf die Wichtigkeit des rechtzeitigen Mieteingangs hingewiesen hatte, kündigte daraufhin den Beklagten die Wohnung ordentlich.
Das AG Fürth hatte der auf Räumung gerichteten Klage stattgegeben. Es lagen nach Auffassung des Amtsgerichts nicht nur Zahlungsunpünktlichkeiten, sondern Vertragsverstöße vor, auch wenn die Zahlungen nur um wenige Tage verspätet eingingen. Das Amtsgericht berücksichtigte im Rahmen der Abwägung, dass der Kläger immer wieder auf die Notwendigkeit pünktlicher Mietzahlungen hingewiesen hatte. Die Beklagten haben gegen das Urteil Berufung eingelegt.

Das LG Nürnberg-Fürth hat die Berufung im Beschlusswege zurückgewiesen.

Das Landgericht bewertete die verspäteten Mietzahlungen als nicht unerhebliche Pflichtverletzung der Mieter, welche eine ordentliche Kündigung rechtfertigten. Die Interessenabwägung des Amtsgerichts sei nicht zu beanstanden, da die verspäteten Mietzahlungen vor dem Hintergrund der wiederholten Abmahnungen des Klägers als Pflichtverletzung von einigem Gewicht anzusehen seien. Die Beklagten hätten durch ihr Verhalten gezeigt, dass sie nicht bereit sind, ihre Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer umzustellen.

(Quelle: Pressemitteilung des OLG Nürnberg Nr. 11/2017 v. 11.04.2017(Entscheidungsdatum 17.03.2017 AZ: 7 S 6617/16)

Verwahrloster Wohnungszustand rechtfertigt außerordentliche Kündigung

Der verwahrloste Zustand einer Mietwohnung kann den Vermieter dazu berechtigen, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Dies hat das Landgericht Nürnberg-Fürth mit Beschluss vom 23.02.2017 entschieden (Az.: 7 S 7084/16).

Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr

Gemäß § 556b Abs. 1 BGB , der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.

In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel      

"Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein."        

gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.
(BGH Urteil vom 05.10.2016, Az: VIII ZR 222/15)

Strafanzeige gegen Vermieter kein Kündigungsgrund

Das AG München hat entschieden, dass eine Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter nicht zu einem Kündigungsrecht des Vermieters führt, wenn der Mieter wahre oder aus seiner Sicht möglicherweise wahre Tatsachen zum Anlass seiner Anzeige nimmt und hierbei zur Wahrung eigener Interessen handelt.
(AG München  16.12.2016  424 C 21138/15)

Aufstellen von Parabolantenne auf Balkon

Das AG München hat bekräftigt, dass das Aufstellen einer Parabolantenne auf dem Balkon ein zulässiger Mietgebrauch ist, wenn dadurch die Rechte der Vermieterin nicht nennenswert beeinträchtigt werden.
(AG München 6.05.2016  412 C 11331/15)

Vermieter darf Wohnung alle fünf Jahre besichtigen

Das AG München hat entschieden, dass der Vermieter das Recht hat, die vermietete Wohnung zu besichtigen, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein drohender Schaden eintreten kann, spätestens jedoch alle fünf Jahre.

(AG München 10.06.2016  461 C 19626/15)

Anforderung an die Übertragung von Betriebskosten auf den Mieter

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten"  zu tragen hat.

Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 566 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart. Dabei ist vor allem zu berücksichtigen, dass der Begriff der Betriebskosten seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsprechung und später durch Gesetz definiert ist. Eine andere Beurteilung käme allenfalls in Betracht, falls durch Zusätze oder weitere Bestimmungen im Mietvertrag unklar würde, ob "die Betriebskosten" im Sinne sämtlicher umlegbarer Betriebskosten oder nur einzelner Betriebskostenarten gemeint sind.

(BGH Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15)

 

Personenaufzug gehört zum mietvertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache

Das AG München hat entschieden, dass ein Personenaufzug, der zu Beginn eines Mietverhältnisses vorhanden ist, vertraglich zur Mietsache gehört und daher nicht einfach ausgebaut werden darf.
(AG München 15.4.2016   425 C 11160/15)

formelle Anforderungen an Betriebskostenabrechnung

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.
Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06 , NJW 2007, 1059 Rn. 10; und vom 9. Oktober 2013 – VIII ZR 22/13 , WuM 2013, 734 Rn. 14 ff. mwN).
(BGH Urteil vom 20.01.2016, Az: VIII ZR 93/15)

Wohngeldreform am 1. Januar 2016 in Kraft getreten

Wohngeldreform am 1. Januar 2016 in Kraft getreten

 

Die Leistungen nach dem Wohngeldgesetz werden seit dem 01.01.2016 deutlich verbessert.

 

Im Zentrum der Wohngeldreform steht die Anpassung des Wohngeldes an die Mieten- und Einkommensentwicklung seit der letzten Wohngelderhöhung im Jahre 2009.

 

"Bei der aktuellen Erhöhung wird auch der Anstieg der Nebenkosten und damit der Bruttowarmmieten berücksichtigt. Einkommensschwache Haushalte oberhalb der Grundsicherung sollen somit bei den Wohnkosten schnell und spürbar entlastet werden", sagte der sächsische Innenminister Markus Ulbig. "Maßgeblich durch den Einsatz Sachsens wurde im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens erreicht, dass die Wirkung des Wohngeldes künftig alle zwei Jahre überprüft wird. Diese turnusmäßige Prüfung ist wichtig, damit das Wohngeld künftig rechtzeitig an dynamische Entwicklungen angepasst werden kann", so Ulbig. Die Bundesregierung werde dem Bundestag dazu erstmals zum 30.06.2017 berichten.

 

Die Wohngeldreform enthält eine Übergangsregelung für alle bis nach 2016 reichenden Wohngeldbewilligungen. Mit dieser Übergangsregelung wird sichergestellt, dass die Leistungsverbesserung auch diesen Wohngeldhaushalten bereits ab dem 01.01.2016 zugutekommt. Zur Umsetzung der Übergangsregelung wird am Jahresbeginn 2016 das Wohngeld neu berechnet und ein neuer Wohngeldbescheid erlassen.

 

Für diese Neuberechnung muss kein Antrag gestellt werden. Ergibt die Neuberechnung ein höheres Wohngeld, wird der entsprechende Betrag automatisch nachgezahlt. Sollte sich durch die Neuberechnung hingegen kein höheres Wohngeld ergeben, bleibt es bis zum Ende des laufenden Bewilligungszeitraumes bei dem bisher bewilligten Wohngeld.

 

Neben der Leistungsverbesserung werden durch die Reform auch die Miethöchstbeträge, bis zu denen die Miete bzw. die finanzielle Belastung für Eigentümerinnen und Eigentümer bezuschusst wird, angehoben. Die Anhebung der Miethöchstbeträge erfolgt in Abhängigkeit von der Mietenentwicklung bundesweit regional gestaffelt. Ebenso werden die Mietenstufen neu festgelegt.

 

Quelle: Pressemitteilung des Medienservice Sachsen v. 29.12.2015