Kategorien-Archiv Mietrecht

Eine Betriebskostenabrechnung ist unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH (das OLG Dresden verweist auf Neue juristische Wochenschrift 1982, 572) nicht prüffähig, wenn die unter der Bezeichnung „Kosten“ ausgewiesenen Aufwendungen neben den eigentlichen Heizkosten noch weiter nicht unbeträchtiche Kosten für Klimaanlage und Wasser enthalten und dies nicht aus der Abrechnung unmittelbar ersichtlich ist. Nach Auffassung des OLG Dresden kann jedoch der Vermieter die zunächst nicht nachvollziehbare Betriebskostenabrechnung noch während des Rechtsstreites durch die notwendige Aufschlüsselung prüffähig machen – und zwar auch noch im Verlaufe der Berufungsinstanz (Anmerkung: Ob dies während der Berufungsinstanz jetzt nach In-Kraft-Treten der Zivilprozessreform nocht möglich ist, dürfte fraglich sein). Auch soll das Rechtsmittel nicht deshalb unzulässig sein, weil der Vermieter Berufung nur mit dem Ziel eingelegt hat, die als nicht prüffähig zurückgewiesene Abrechnung aufzuschlüsseln; allerdings könne das Kostennachteile für den Vermieter (§ 97 II ZPO) mit sich bringen. Ferner hat das Gericht entschieden, dass die in einem gewerblichen Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach der Vermieter die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen nach „Kostenanfall des Vorjahres“ anpassen darf, wirksam ist. Fordert er die Anhebung der Vorauszahlung jedoch auf der Grundlage einer nicht prüffähigen Abrechnung, so soll der Mieter die Leistung der verlangten erhöhten Vorauszahlungen verweigern können.
(OLG Dresden, Urteil v. 12.3.2002 – 5/23 U 2557/01)

In der Praxis erweist es sich immer wieder als problematisch wer Miter ist, wenn bei Ehegatten nur ein Ehepartner den Mietvertrag unterzeichnet hat, obwohl beide Ehegatten zu Beginn des Vertrages als Mieter aufgeführt sind. Teilweise wird in der Rechtsprechung die Auffassung vertreten, dass hier beide Ehegatten Vertragspartner werden (so Landgericht Berlin GE 1999, 1285), während andererseits auch die Auffassung besteht, dass nur derjenige Mieter Vertragspartner wird, der den Vertrag auch unterzeichnet hat (so Landgericht Berlin GE 1998, 298; GE 1995, 1343). Eine andere Kammer des Landgerichtes Berlin hat sich in einem Verfahren aus 2001 noch für einen dritten Weg entschieden: Danach kann der nicht unterzeichnete Ehegatte einem Mietvertrag nachträglich dadurch beitreten, dass er Mieterhöhungserklärungen und eine Duldung der Modernisierung unterzeichnet (Landgericht Berlin GE 2001, 1603). Das Landgericht Onsabrück vertritt die Auffassung, dass nur der Ehemann Mieter und damit Vertragspartner wird, wenn er allein den Mietvertrag unterschreibt, auch wenn seine Ehefrau im Kopf des Mietvertrages als Mieterin genannt wird (Landgericht Osnabrück, WuM 2001, 438).

Nach fristloser Kündigung des Wohnungsmietvertrages wegen Zahlungsverzuges kann gegen den Räumungsbeklagten vor Ablauf der 2-monatigen Schonfrist Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren erlassen werden.
(LG Kiel, 13 T 263/01, WM 2002, 149f.)

Übernehmen die Mietvertragsparteien eine konkrete gesetzliche Regelung in den Vertragstext, so ist diese gesetzliche Rege3lung regelmäßig Gegenstand der vertraglichen Regelung. Anwendung finden daher im Zuge der Mietrechtsreform auch die mietvertraglichen Kündigungsfristen, die den früheren gesetzlichen Fristen entsprechen und in den Vertragstext aufgenommen worden sind.
(AG Steinfurt, 4 C 613/01, WM 2002, 148f.)

Nimmt der Vermieter in dem Einkaufszentrum, in welchem sich die Mieträume befinden, Umbauarbeiten vor, die zu einer Änderung des Kundenverhaltens führen (hier: die Kunden passieren den vermieteten Laden im Anschluss an den Einkauf im Supermarkt mit gefülltem Einkaufswagen), steht dem Mieter ein Recht zur Mietminderung nach § 537 BGB nicht zu.

Eine allgemeine Aufklärungspflicht des Vermieters hinsichtlich geplanter Umbaumaßnahmen besteht nicht. Hinweispflichtig ist er dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nur, wenn ihm bekannt ist, dass die bevorstehenden Umbauten wegen der Lage des gemieteten Ladens für den Mieter nachteilige Auswirkungen (etwa wegen einer Änderung der Kundenströme) haben können.

(Oberlandesgericht Dresden Urteil 24.10.2000 23 U 1660/00)

Rechtsvorschriften: BGB § 537 ff., BGB § 242

Der vertragliche Ausschluss von Schadensersatzansprüchen des Mieters gegen den Vermieter wegen Sachschäden, welche durch Mängel der Mietsache verursacht sind, für die der Vermieter auf Grund leichter Fahrlässigkeit einzustehen hat, durch die in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Klausel „Führt ein Mangel des Mietobjekts zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter … für diese Schäden – auch aus unerlaubter Handlung – nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.“ ist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam.
(BGH, Rechtsentscheid v. 24.10.2001 – VIII ARZ 1/01 ( Hamburg)
NJW 2002, Heft 9) [AGBG §§ 9, 11 Nr. 7; BGB §§ 536, 536a n. F., 537, 538 a. F.; MHRG § 5; II. BerechnungsVO Anlage 3 zu § 27]

Feuchte Wände und Schimmelflecken in der Wohnung sind in der Regel Mängel, die der Vermieter beseitigen muss und die den Mieter zu einer Minderung der Miete berechtigen. Es gibt jedoch Ausnahmen von der Regel. Ist der Mieter selbst für die Feuchtigkeitsschäden verantwortlich, weil er zum Beispiel zu wenig heizt oder lüftet, scheiden Mietminderungsansprüche aus. Zur ordnungsgemäßen Belüftung reicht es aus, dass morgens zweimal und abends einmal quer gelüftet wird, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt (Az.: 19 U 7/99).

Wird darüber gestritten, ob falsches Verhalten des Mieters oder ein Baumangel die Ursache für die Feuchtigkeitsschäden ist, so steht zunächst der Vermieter in der Beweispflicht. Er muss dann nachweisen, dass nicht Baumängel die Schäden verursacht haben. Das hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe entschieden

(Az.: XII ZR 272/97).

Häufig ist der Einbau von Isolierglasfenstern die Ursache für Feuchtigkeitsschäden. Erfordern die neuen Fenster ein geändertes Lüftungsverhalten, so muss der Vermieter den Mieter darüber informieren. Unterbleibt diese Aufklärung und kommt es zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildung, so ist der Vermieter dafür verantwortlich, entschied das Landgericht Gießen (Az.: 1 S 63/00).

Diese Auffassung wird aber nicht von allen Gerichten geteilt: Die mangelhafte Information des Mieters über ein verändertes Lüftungsverhalten führt nach Ansicht des Landgerichts Berlin dazu, dass der Vermieter nur 50 Prozent der Schuld trägt (Az.: 65 S 94/99)
(OLG Frankfurt (Az.: 19 U 7/99)

Feuchte Wände und Schimmelflecken in der Wohnung sind in der Regel Mängel, die der Vermieter beseitigen muss und die den Mieter zu einer Minderung der Miete berechtigen. Es gibt jedoch Ausnahmen von der Regel. Ist der Mieter selbst für die Feuchtigkeitsschäden verantwortlich, weil er zum Beispiel zu wenig heizt oder lüftet, scheiden Mietminderungsansprüche aus. Zur ordnungsgemäßen Belüftung reicht es aus, dass morgens zweimal und abends einmal quer gelüftet wird, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt (Az.: 19 U 7/99).

Wird darüber gestritten, ob falsches Verhalten des Mieters oder ein Baumangel die Ursache für die Feuchtigkeitsschäden ist, so steht zunächst der Vermieter in der Beweispflicht. Er muss dann nachweisen, dass nicht Baumängel die Schäden verursacht haben. Das hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe entschieden
(Az.: XII ZR 272/97).

Häufig ist der Einbau von Isolierglasfenstern die Ursache für Feuchtigkeitsschäden. Erfordern die neuen Fenster ein geändertes Lüftungsverhalten, so muss der Vermieter den Mieter darüber informieren. Unterbleibt diese Aufklärung und kommt es zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildung, so ist der Vermieter dafür verantwortlich, entschied das Landgericht Gießen (Az.: 1 S 63/00).
Diese Auffassung wird aber nicht von allen Gerichten geteilt: Die mangelhafte Information des Mieters über ein verändertes Lüftungsverhalten führt nach Ansicht des Landgerichts Berlin dazu, dass der Vermieter nur 50 Prozent der Schuld trägt (Az.: 65 S 94/99)
(OLG Frankfurt (Az.: 19 U 7/99)

Der Vermieter ist auch dann zur fristlosen Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen berechtigt, wenn zwar das Sozialamt die Miete teilweise übernommen und verspätet gezahlt hat, der Mieter aber seinerseits mit dem von ihm zu zahlenden Rest der Miete in Zahlungsrückstand geraten ist.
(Urteil des LG Berlin vom 23.01.1998 64 S 229/97)

Gibt der Mieter die gemietete Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung den vereinbarten oder den ortsüblichen Mietzins verlangen (§ 757 Abs. 1 BGB). Ein Vorenthalten der Mietsache im Sinne dieser Vorschrift liegt nicht vor, wenn der Vermieter die Mietsache, die ihm zur Rückgabe angeboten wird, nicht annimmt. Das ist z. B. der Fall, wenn der Vermieter die Rücknahme ablehnt, weil er zu Unrecht der Ansicht ist, das Mietverhältnis bestehe fort, oder wenn sich die Räume in beschädigtem Zustand befinden und der Vermieter die Entgegennahme deshalb ablehnt.

Der Vermieter ist zu einer Rücknahme der gemieteten Räume grundsätzlich auch vor dem Ende der Mietzeit verpflichtet. Dies gilt ohne Einschränkungen jedoch nur dann, wenn der Beendigungstermin naht oder unmittelbar bevorsteht. Der Vermieter ist daher nicht verpflichtet, die Rückgabe der Räume fünf Monate vor Vertragsbeendigung zu akzeptieren. Versäumt es der Mieter dann, bei Beendigung der Mietzeit die Schlüssel an den Vermieter zurückzugeben, schuldet er diesem weiterhin die Nutzungsentschädigung nach § 557 Abs. 1 BGB.
(Urteil des OLG Dresden vom 20.06.2000 23 U 403/00)