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Wirksamkeitsvoraussetzung der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund ist die Angabe des wichtigen Grundes, der zur Kündigung führt, in dem Kündigungsschreiben. Die erforderliche Konkretisierung dieser Angabe richtet sich nach dem Einzellfall. Der von der Kündigung betroffene Mieter muss jedenfalls die Möglichkeit haben zu überprüfen, ob die erhobenen Vorwürfe zutreffend sind.

(AG Wedding, Urteil vom 05.06.2002 – 8a C 26/02)

Nach Ansicht des Gerichtes ist der wichtige Grund jedenfalls derart zu spezifizieren, dass der von der Kündigung betroffene Mieter die Möglichkeit hat, zu überprüfen, ob die erhobenen Vorwürfe zutreffend sind. Denn Sinn und Zweck der Vorschrift ist, dass der Mieter prüfen kann, ob die in der Kündigung erhobenen Vorwürfe zutreffend sind, und er die Rechtslage einschätzen kann. Diese Möglichkeit besteht nicht, wenn die im Kündigungsschreiben erhobenen Vorwürfe derart pauschal sind, dass dem Mieter eine Prüfung und Einlassung hierauf nicht möglich ist. Im Falle einer Kündigung wegen Lärmbelästigung ist daher erforderlich, dass diese in quantitativer und zeitlicher Hinsicht konkretisiert werden.

Mit der Angabe der k-Werte oder einer gegenständlichen Beschreibung der durchgeführten Baumaßnahmen verfügt der Mieter im Regelfall über ausreichende Anhaltspunkte, um, notfalls unter Zuhilfenahme eines Fachmannes, die Behauptungen des Vermieters zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie substantiiert bestreiten zu können. Ob und in welchem Maß tatsächlich eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie eintritt, die eine Mieterhöhung rechtfertigt, muss im Zweifelsfall mittels eines Sachverständigengutachtens geklärt werden. Die Frage der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens wird dadurch nicht berührt.

Durch den Abschluss eines Mietvertrages erklärt der Mieter konkludent, dass
er zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses willens und in der Lage ist.
(Urteil des OLG Hamm vom 03.06.2002 – 2 Ss 301/02)

In dem vorliegenden Rechtsstreit kündigte das Wohnungsunternehmen ein im Jahre 1983 begründetes Wohnraummietverhältnis zum Zwecke des Abrisses des Wohnblockes. Mit dem Abriss sollte dem strukturellen Leerstand entgegengewirkt werden und dem im krassen Missverhältnis stehenden Kosten – Nutzen – Verhältnis Rechnung getragen werden. Dem Abriss lag gleichzeitig ein entsprechendes Stadtentwicklungskonzept der Stadt Halle, die den Abriss förderte, zugrunde.

Die Beklagten wandten gegen die Kündigung ein, dass diese nach den Regelungen in Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB, wonach eine Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB für Mietverträge, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, ausgeschlossen ist, unwirksam sei.

Das Amtsgericht Halle verurteilte die Mieter zur Räumung der bislang genutzten Wohnung. Die ausgesprochene Kündigung war wirksam. Der Vermieter hatte umfassend das berechtigte Interesse zu Ausspruch einer ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs. 1 BGB dargelegt.

Das dargelegte Interesse des Vermieters zur gänzlichen Einstellung des Mietbetriebes in diesem Objekt, unterfällt nicht dem – ausgeschlossenen – Kündigungsgrund des § 527 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wonach der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Mietobjektes gehindert ist.
Hier geht es dem Vermieter nicht um eine wirtschaftliche Verwertung des Objektes, die angestrebt wird, wenn die Werthaltigkeit des Grundstückes – gegebenenfalls auch nach Abriss und Neubau – ausgeschöpft werden soll. Der Vermieter beabsichtigt in diesem Fall, die auflaufenden Verluste durch den bisherigen Mietbetrieb zu senken und möglichst durch den Abriss endgültig einzudämmen.
Durch das weiter zu erwartende Sinken der Einwohnerzahl ist auch nicht damit zu rechnen, dass der Vermieter das Objekt in naher Zukunft einer anderen sinnvollen wirtschaftlichen Verwertung zuführen kann.

Zu den individuellen Interessen des Vermieters tritt zudem das öffentliche Interesse an einer Beseitigung des massiven Leerstandes und der Wiederherstellung einer ansprechenden Wohnkultur.
Das Gericht sah daher, ein besonderes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses i.S.d. § 573 Abs. BGB als gegeben an.
(Urteil des Amtsgerichtes Halle vom 28. Mai 2002, Az.: 92 C 4096/01)

Die zur alten Fassung des § 539 BGB ergangene Rechtsprechung des BGH soll nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichtes Dresden auch nach Einführung des (neuen) § 536 BGB anwendbar sein. Bei saisonal auftretenden Mängeln wie einem Heizungsausfall im Herbst/Winter soll Kenntnis des Mangels durch den Mieter im Sinne von § 536 b BGB erst dann vorliegen, wenn die Störungen nicht nur vereinzelt, sondern gehäuft über die gesamte (Heiz-)Saison auftreten, so dass der Mieter erkennen muss, dass an der Heizung ein grundlegender Defekt vorhanden ist. Der Mieter soll daher wegen des gehäuften Auftretens von Störungen der Heizung auch noch im 4. Winter nach § 543 II 1 Nr. 1 BGB kündigen können, wenn die Heizung bereits während der vorausgegangenen 3 kalten Jahreszeiten wiederholt ausgefallen ist, die jeweiligen Störungen vom Vermieter unmittelbar behoben wurden und der Mieter die Miete mehr als 3 Jahre lang ungekürzt gezahlt hat.
(OLG Dresden, Urteil v. 18.6.2002 – 5 U 260/02)

Der Anspruch des Mieters auf Rückerstattung überhöhter Betriebskostenvorauszahlung ergibt sich auch seinem Umfang nach nicht aus §§ 812 ff. BGB, sondern aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages.
Der Rückerstattungsanspruch verjährt nach altem Recht innerhalb von 4 Jahren.
Die Verjährung beginnt mit der jeweiligen monatlichen Überzahlung.
(OLG Koblenz, Beschluss vom 15.4.2002 – 5 W 235/02)

Anmerkung: Die Entscheidung ist veröffentlicht in GuT 2002, 84

Der BGH hat am 29.04.2002, II ZR 330/00, entschieden, dass es sich bei einem Mietvertrag, der aufgrund vertraglicher Vereinbarungen jeweils um 1 Jahr verlängert wird, wenn eine der Parteien dem nicht fristgerecht widerspricht, keinen neuen Vertrag darstellt, sondern nur eine Fortsetzung des ursprünglichen Mietvertrages.

Die Klausel in einem Wohnraummietvertrag, wonach die Ungezieferbekämpfung innerhalb der Wohnung Sache des Mieters ist, verstößt gegen § 9 AGB-Gesetz.
(Landgericht Hamburg, NZM 2001, 853)

Anmerkung: Die Vorschriften des AGB-Gesetzes sind nunmehr in die Neufassung des BGB integriert worden.

Nach einer Entscheidung des Kammergerichtes hält die Klausel „Der Mieter kann gegenüber dem Mietzins oder sonstigen Forderungen des Vermieters aus diesem Vertrag weder ein Minderungs- oder Zurückbehaltungs-/Leistungsverweigrungs-Recht ausüben noch mit einer bestrittenen oder nicht rechtskräftig festgestellten Gegenforderung aufrechnen“ einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle stand.
(Kammergericht, Urteil v. 14.2.2002 – 8 U 8203/00)

Der BGH hat sich zu den Anforderungen an die Erläuterungen einer Mieterhöhungserklärung, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie durchführen will, geäußert: Zur Begründung einer Mieterhöhungserklärung bedarf es nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung.

(BGH Urteil vom 10.04.02 – VIII ARZ 3/01)