Kategorien-Archiv Mietrecht

Der VIII. Zivilsenat hatte in vier Fällen darüber zu befinden, inwieweit die gesetzliche Neuregelung der kurzen Dreimonatsfrist für die Kündigung einer Wohnung durch den Mieter für vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Mietverträge gilt.
Der Senat hat entschieden, daß in solchen Verträgen enthaltene Formularklauseln, in denen die damaligen – nach Mietdauer gestaffelten – gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben wurden, fortgelten und nicht nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam sind.
(BGH Urteile vom 18. Juni 2003- VIII ZR 240/02 – VIII ZR 324/02 – VIII ZR 339/02 – VIII ZR 355/02 )

1. Zur Angabe von Vergleichswohnung in einem Mieterhöhungsverlangen.
2. Die zur Verteidigung gegenüber einem Mieterhöhungsverlangen erteilte Prozessvollmacht ermächtigt auch zur Entgegennahme eines während des Verfahrens abgegebenen (weiteren) Mieterhöhungsverlangens.
3. § 174 BGB findet auf eine von einem Rechtsanwalt im Rahmen des gesetzlichen Umfangs seiner Prozessvollmacht abgegebene Erklärung keine Anwendung.

Erfolgt die Begründung anhand von Vergleichswohnungen, so soll der Mieter durch die Benennung von „einzelne(n)“ Wohnungen die Möglichkeit haben, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen (BGHZ 84, 392, 395 f. [wortgleich BGH WM 1982, 324] m. w. Nachw.). Die Vergleichswohnungen müssen deshalb so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann. Befinden sich nämlich, wie im vorliegenden Fall, in einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Geschossen auf derselben Ebene mehr als eine Wohnung, sind für die Auffindbarkeit der Wohnung über die Angabe der Adresse und des Geschosses hinaus weitere Angaben erforderlich. Solche Angaben können die Beschreibung der genauen Lage der Wohnung im Geschoss, die Bezeichnung einer nach außen erkennbaren Wohnungsnummer oder der Name des Mieters sein.a)Eine Prozessvollmacht ermächtigt nach § 81 ZPO den Bevollmächtigten zu allen den Rechtsstreit betreffenden Prozesshandlungen. „Prozesshandlungen“ im Sinne dieser Vorschrift sind auch materiell-rechtliche Willenserklärungen, wenn sie sich auf den Gegenstand des Rechtsstreits beziehen, weil sie zur Rechtsverfolgung innerhalb des Prozessziels oder zur Rechtsverteidigung dienen.(BGH, Urteil vom 18.12.2002 – VIII ZR 141/02)

Nach fristloser Kündigung des Wohnungsmietvertrags wegen Zahlungsverzugs kann gegen den Räumungsbeklagten vor Ablauf der zweimonatigen Schonfrist Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren erlassen werden, wenn die Frist für die Verteidigungsanzeige ohne Reaktion von Beklagtenseite abgelaufen ist.
(LG Hamburg, Beschluss vom 5.3.2003 – 311 T 16/03)

Auch nach erneuter Prüfung hält der BGH an seiner Rechtsprechung fest, wonach der Mieter sein Minderungsrecht durch vorbehaltlose Mietzahlung über einen längeren Zeitraum verliert. Nimmt der Vermieter seinerseits eine Mietminderung des Mieters über einen längeren Zeitraum rügelos hin, so kann der Mieter zu Recht darauf vertrauen, die vereinbarte Miete werde nicht rückwirkend verlangt werden.
(BGH, Urteil v. 26.2.2003 – XII ZR 66/01)

Wurde Wohnraum gekündigt, weil der zahlungsunfähige Mieter über mehrere Montate hinweg keinen Mietzins zahlte, und erhebt der Vermieter Räumungsklage, kann er zugleich die künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Wohnung einklagen.
(BGH, Beschluss v. 20.11.2002 – VIII ZB 66/02)

Ein auf 10 Jahre befristetes Mietverhältnis über Gewerberäume kann vom Vermieter nicht vorzeitig außerordentlich gem. § 543 I BGB mit der Begründung gekündigt werden, der Vermieter plane den Abriss des Gebäudes, damit dort ein unter städtebaulichen Gesichtspunkten erwünschtes Einkaufszentrum entstehen könne. Das gilt auch dann, wenn es sich um den letzten im Haus verbliebenen Mieter (im konkreten Fall ein Gaststättenbetreiber) handelt und die übrigen Räume des Gebäudes, eines mehrgeschossigen großen Plattenbaues, nach dem Auszug der anderen Mieter leer stehen.
(OLG Dresden, Urteil v. 3.12.2002 – 5 U 1270/02)

Prostitution im Wohnhaus ist ein Mangel der Mietwohnung unabhängig von Stand und Wandel eines gesellschaftlichen Werturteils über die Prostitution. Der Mieter ist (hier: ohne Abmachung) zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigt.
(AG Köln, Urteil vom 25.3.2002 – 22 C 324/01)

Anfechtung des Mietvertrages wegen unrichtiger Angaben zur Kundenzahl eines Fitness-StudiosDer Mietvertrag über ein Fitness-Studio kann vom Mieter nicht wegen arglistiger Täuschung oder Irrtums angefochten werden, wenn der Vermieter unrichtige Angaben zur Kundenzahl, aber zugleich deutlich gemacht hat, für diese Angaben nicht einstehen zu können. Es liegt dann auch kein Mangel der Mietsache vor.
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.9.2002 – 24 U 1/02)

Wurde Wohnraum gekündigt, weil der zahlungsunfähige Mieter über mehrere Monate hinweg keinen Mietzins zahlte, und erhebt der Vermieter Räumungsklage, kann er zugleich die künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Wohnung einklagen.

(BGH Urteil vom 20.11.2002 – VIII ZB 66/02)

Unter einer Option wird regelmäßig das Recht verstanden, durch einseitige,rechtsgestaltende Erklärung das bestehende Mietverhältnis um eine bestimmteoder auf unbestimmte Zeit zu verlängern (BGH WM 1967, 935 und NJW 1982,2770). Darin unterscheidet sie sich begrifflich von bloßenVerlängerungsklauseln, die Rechtswirkungen durch bloßes Schweigenherbeiführen. Deshalb werden beide Rechtsinstitute in Mietvertragsvordrucken deutlich gegeneinander abgegrenzt, sind aber bei richtigem Gebrauch nicht miteinander unvereinbar.
(OLG Düsseldorf Urteil vom 14.5.2002 – 24 U 139/01)