Kategorien-Archiv Mietrecht

Ein die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung rechtfertigender Mangel ist dann gegeben, wenn die Innentemperatur in einem Standardsommer langandauernd 26 Grad übersteigt. Beim Betrieb einer Drogerie sind diese Voraussetzungen erfüllt, wenn bei einem langjährigen Mittelwert die Temperaturgrenze von 26 Grad an 45 Tagen überschritten wird.
BGB (Arbeitsstättenverordnung § 6 der ASR 6/1.3. § 545)
(OLG Naumburg 17.6.2003 9 U 82/01)

Der Insolvenzverwalter über das Vermögen des Vermieters hat den Anspruch des Mieters auf Herstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs auch dann zu erfüllen, wenn die Mietsache bereits vor Eröffnung des Verfahrens mangelhaft war und das Mietverhältnis fortbesteht.
(BGH, Urteil v. 3.4.2003 – IX ZR 163/02)

Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung aufgrund teurerer Vergleichswohnungen durchzuführen versucht, dann ist er verpflichtet, genau zu benennen, um welche Vergleichswohnung es sich handelt. Der Mieter muss die Hintergründe der Mieterhöhung überprüfen können und die Vergleichswohnungen ohne Probleme identifizieren können.
(BGH VIII ZR 141/02)

Der Deutsche Bundestag hat das sogenannte „Vierte Gesetz für moderne Dienstleistungen am Arbeitsmarkt („Hartz IV“)“ beschlossen. Die grundlegende Reform des Wohngeldes zum 1.
Juli 2004 ist Teil dieses Gesetzes und leiste einen wesentlichen Beitrag zum Bürokratieabbau, teilte das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen mit. Dadurch werden die Gemeinden circa 300 Millionen Euro Verwaltungs-
kosten einsparen können.

Zurzeit erhalten Empfänger so genannter Transferleistungen, wie zum Beispiel Sozialhilfe oder Grundsicherung, auch Wohngeld. Dieses Wohngeld wird mit dem Anspruch auf die
Transferleistung verrechnet, so dass der Bürger im Ergebnis keinen Vorteil für seinen Lebensunterhalt hat. Außerdem führt das bisherige Nebeneinander von Transferleistung und
Wohngeld zu gravierenden Vollzugsprobleme n: Es kommt häufig zu Doppelzuständigkeiten bei der Leistungserbringung.
Aufwendige und auch fehleranfällige Erstattungsverfahren sind erforderlich, um die Ansprüche der unterschiedlichen Träger dieser Leistungen – Gemeinden, Länder und Bund –
untereinander auszugleichen.

Diese Zweispurigkeit bei der Zahlung von Unterkunftskosten für die Bürger werde künftig zugunsten eines einspurigen Systems aufgegeben, ohne dass der Leistungsempfänger
materielle Einbußen erleide, erläutert das Bundesministerium. Empfänger erhielten nun ihre Unterkunftskosten allein durch die Transferleistung, also hauptsächlich durch das neue Arbeitslosengeld II. Dabei bleibe das bisherige Leistungsniveau für die Bürger voll erhalten.

Durch diese Vereinfachung werde in circa 2,5 Millionen Fällen pro Jahr ein Erstattungsverfahren zwischen den Leistungsträgern überflüssig. Damit sei die Effizienz der
Verwaltung deutlich gesteigert und eine erhebliche Einsparung von Verwaltungskosten bei den Gemeinden erreicht. Dies zeige, dass man nicht nur über den modernen Staat rede,
sondern ihn auch praktiziere, so das Bundesministerium.

(Quelle: Pressemitteilung des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen)

Wird ein Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft, das von der Genossenschaft durch einen Dauernutzungsvertrag eine Wohnung gemietet hat, gemäß § 68 GenG wegen genossenschaftswidrigen Verhaltens aus der Genossenschaft ausgeschlossen und wird die von ihm genutzte Wohnung für ein anderes Mitglied benötigt, so hat die Genossenschaft ein
berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses.
(BGH 10. 9. 2003 – VIII ZR 22/03)

An die Zahlungsverzugskündigung des Vermieters dürfen keine all zu strengen Anforderungen gestellt werden, deshalb schadet es nicht, wenn sich der Vermieter im Kündigungsschreiben auf eine nicht einschlägige Vorschrift bezieht (hier: § 543 II Nr. 3a statt richtig auf Nr. 3b BGB) bzw. einen Zahlungsverzugsmonat falsch bezeichnet hat (hier: Februar/März des Folgejahres statt richtig Dezember), so lange nur ein zur fristlosen Kündigung ausreichender Saldo bezeichnet und die Kündigung auf diesen gestützt ist.
(LG Berlin, Beschluss v. 21.1.2003 – 65 T 102/02)

1. Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges muss der Vermieter den Zahlungsrückstand darlegen, nicht ausreichend ist es, wenn hierzu eine Aufstellung überreicht wird, die mit einem Saldovortrag beginnt, aus dem nicht ersichtlich ist, welche unterlassenen Zahlungen, nämlich Mietrückstand oder Rückstände aus Nebenkostenabrechnungen, diesem zu Grunde liegen.

2. Eine unzureichende Begründung der Zahlungsverzugskündigung kann Klage halber nicht nachgebessert werden.

(LG Hamburg, Urteil v. 8.7.2003 – 316 S 43/03)

Der Bundesrat hat einen Gesetzentwurf vorgelegt, mit dem der bisherige Artikel 232 § 2 II EGBGB abgeschafft werden soll. Durch diese Regelung war es bisher Vermietern von Wohnraum in den neuen Ländern, deren Mietverträge vor dem 3.10.1990 abgeschlossen worden waren, verwehrt, sich bei einer Kündigung darauf zu berufen, dass der Vermieter ohne Beendigung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 II Nr. 3 BGB). Mit der Regelung sollten Mieter von preisgünstigem Wohnraum davor geschützt werden, gezielt aus ihrer Wohnung herausgekündigt zu werden. Nach Ansicht des Bundesrates ist die Lage auf dem Wohnungsmarkt der neuen Länder jedoch nicht mehr mit der Situation nach der Wiedervereinigung vergleichbar. Es stünde ausreichend preiswerter Wohnraum zur Verfügung, und auf Grund der Bevölkerungsabwanderung, der Sanierung und dem Neubau von Wohnungen sei ein hoher Wohnungsleerstand zu verzeichnen. Der Kündigungsausschluss sei für Vermieter unzumutbar, da es ihm so verwehrt werde, sogar weitgehend leerstehende Gebäude einer wirtschaftlichen Verwertungsmöglichkeit zuzuführen. Dies werfe – so der Bundesrat – verfassungsrechtliche Bedenken auf. Die Bundesregierung hat dem Entwurf bereits zugestimmt.

Anmerkung:
Auch einige Gerichte haben diese Sichtweise bereits aufgegriffen und die sogenannten Abrisskündigungen für zulässig gehalten.

1. Die Raumtemperatur in einem Büro darf 25 Grad nicht überschreiten, es sei denn, draußen herrschen Temperaturen von mehr als 32 Grad. Aber auch in einem solchen Fall muss die Innentemperatur mindestens 6 Grad niedriger liegen.
2. Es ist Aufgabe des Vermieters bzw. Bauträgers, entsprechende Vorkehrungen zu treffen, damit diese Vorgaben eingehalten werden können.
3. Wer auf eine Klimaanlage verzichtet, nimmt damit nicht gleichzeitig unzuträglich hohe Raumtemperaturen oberhalb des üblichen Maßes hin.
(LG Bielefeld, Urteil v. 16.4.2003 – 3 O 411/01)

Der Wohnungsmieter hat einen Anspruch auf Überlassung von Belegkopien der Betriebskostenabrechnung gegen Kostenersatz auch in einer großen Gebäudeanlage.Der Vorwegabzug von Betriebskosten für gewerbliche Nutzer eines gemischt genutzten Objekts muss in der Betriebskostenabrechnung des Wohnungsmieters nachvollziehbar dargelegt werden.
(AG Köln, Urteil vom 28.10.2002 – 222 C 217/02)