Kategorien-Archiv Wohnungseigentum

Die Verwaltung von Eigentumswohnungen wird vereinfacht und das Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen mit dem in anderen privatrechtlichen Streitigkeiten vereinheitlicht. Entsprechendes regelt eine Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes, die der Bundestag am 14.12.2006 verabschiedet hat. Wie das Bundesjustizministerium mitteilte, soll damit vor allem auf den gestiegenen Renovierungsbedarf in vielen Wohnungseigentumsanlagen reagiert werden. Besonders in mittleren und größeren Wohnanlagen sei die bislang erforderliche Einstimmigkeit für Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen vielfach nicht oder kaum zu erreichen gewesen.
Der Gesetzentwurf lasse deswegen verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu, so das Ministerium weiter. Künftig könnten die Wohnungseigentümer beispielsweise mit Mehrheit über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Sie könnten ferner bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind nach Angaben des Justizministeriums auch möglich, wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum an den Stand der Technik anpassen wollen. Für alle diese Maßnahmen sei nach geltendem Recht grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich.
Mit der Novelle werden laut Bundesjustizministerium auch die rechtlichen Verhältnisse zwischen Eigentümergemeinschaft, Wohnungseigentümern und Gläubigern der Eigentümergemeinschaft klarer geregelt. Das betreffe vor allem die Frage der Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft. Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt laut Justizministerium erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Damit zahle jeder Miteigentümer im Außenverhältnis das, was er im Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schulde. So bleibe die Höhe der Außenhaftung für ihn berechenbar.
Das Verfahren in Wohnungseigentumssachen wird sich nach der beschlossenen Novelle nach der Zivilprozessordnung und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit richten. Weiter verbessert der Gesetzesentwurf nach Angaben des BMJ die Möglichkeiten, sich über den Inhalt der aktuellen Beschlüsse der Gemeinschaft zu informieren. Dazu werde eine Beschluss-Sammlung beim Verwalter eingeführt. Das kommt nach Ansicht des Bundesjustizministeriums insbesondere Erwerbern von Wohnungseigentum zu Gute. Diese könnten sich besser Klarheit darüber verschaffen, welche Rechte und Pflichten auf sie zukämen. Schließlich führe der Gesetzentwurf für so genannte Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung ein. Dadurch werde die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder –unwilligen Wohnungseigentümer geltend machten.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann dem Miteigentümer eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die zuvor von Energie und Wasser gesperrt werden, wenn er mit der Bezahlung des Hausgeldes in erheblichem Rückstand ist.
Die Versorgung einer Wohnung mit Strom, Gas und Wasser gilt aber als so elementar, dass sie nicht ohne Vorwarnung unterbrochen werden darf. Hat der Miteigentümer aber seit einem halben Jahr seine Anteile für Energie und Wasser nicht mehr bezahlt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen, dass dem säumigen Miteigentümer die Leistungen „gekappt“ werden. Voraussetzung ist aber die Bestandskraft des Beschlusses. Im Übrigen muss dem Miteigentümer unter Androhung der Sanktionen Gelegenheit gegeben werden, den Rückstand auszugleichen.
(BGH, V ZR 235/04)

Ein Gebäudeeigentümer kann von einem anderen Miteigentümer nicht die Zustimmung zum Abschluss eines Mietvertrags mit einem Mobilfunkanbieter zur Errichtung einer Funkfeststation auf dem Hausdach verlangen. Das hat das Oberlandesgericht Karlsruhe mit einem Berufungsurteil vom 12.07.2006 (Az.: 1 U 20/06) entschieden. Die Revision wurde nicht zugelassen.

Nach einer am 08.06.2006 veröffentlichten Entscheidung des baden-württembergischen Finanzgerichts in Karlsruhe ist eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG für haushaltsnahe Dienstleistungen (Hausreinigung, Gartenpflege) auch dann zu gewähren, wenn die Auftragsvergabe durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht durch den Wohnungseigentümer erfolgte (FG Karlsruhe Urteil vom 17.05.2006, Az.: 13 K 262/04).

Veruntreut ein Verwalter das Hausgeld, haftet dafür die Wohnungseigentümergemeinschaft solidarisch. Dies hat das Amtsgericht München mit Beschluss vom 26.01.2006 entschieden (Az.: 83 URII 1261/05 WEG).

Geklagt hatte ein Eigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage in München. Die auf ihn entfallenden Wohngelder wurden jahrelang per Lastschrift durch die Hausverwaltung eingezogen. Im November und Dezember 2004 veruntreute die damals für die Wohnungseigentümergemeinschaft tätige Hausverwalterin aber die Zahlungen des Klägers, indem sie die Beträge in Höhe von jeweils 200 Euro auf ein ihr gehörendes Konto einzog und nicht dem Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft gutschrieben ließ. Die Lastschrift für Dezember 2004 konnte der Antragsteller noch rückbuchen lassen, für November jedoch nicht.

Die Eigentümerversammlung beschloss danach, dass die Wohngeldverluste nicht von der Gesamtheit der Eigentümer getragen würden, sondern dass diese jeder Eigentümer selbst zu tragen habe. Damit fand sich der Antragsteller nicht ab und beantragte beim Amtsgericht München, den genannten Beschluss für ungültig zu erklären. Die Gesamtheit der Wohnungseigentümergemeinschaft wandte ein, dass der Einzug des Geldes per Lastschrift für den Zeitraum November 2004 keine schuldbefreiende Wirkung für sie gehabt habe. Das Wohngeld wäre vielmehr erst dann wirksam gezahlt worden, wenn es einem Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft gutgeschrieben worden sei.

Dies sah das Amtsgericht anders und erklärte den Beschluss, den der Kläger angegriffen hatte, für ungültig. Mit dem Eingang des Geldes auf dem Konto der Verwalterin sei Erfüllungswirkung für die Wohnungseigentümergemeinschaft eingetreten. Der Einzug per Lastschrift sei nicht anders zu beurteilen, als wenn das Geld der Verwalterin in bar übergeben worden wäre. Die Hausverwaltung handele bei der Entgegennahme von Geld – unabhängig von der Form des Geldeinzugs – als Vertreterin der Wohnungseigentümergemeinschaft. Damit sei im Zeitpunkt des Eingangs des Geldes bei der Verwalterin Erfüllungswirkung im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft eingetreten. Veruntreue die Hausverwaltung das in Empfang genommene Geld, beseitige diese strafbare Handlung die Erfüllungswirkung nicht. Daher hätten die Folgen der Untreue die Wohnungseigentümer solidarisch zu tragen.

Der bestandskräftige Beschluss der Wohnungseigentümer, einzelne Mitglieder der Gemeinschaft allgemein zur Geltendmachung von Forderungen der Gemeinschaft zu ermächtigen, ist wirksam. Der nachhaltige Zahlungsrückstand des Mitglieds einer nicht rechtsfähigen Gemeinschaft berechtigt deren Mitglieder zur Verhängung einer Versorgungssperre. Der BGH leitet das Recht der Eigentümergemeinschaft zur Verhängung einer Versorgungssperre aus § 273 BGB her, „will es jedoch auf alle Fälle, erheblichen Rückstands“ mit Hausgeldzahlungen beschränken, den er bei „mehr als 6 Monatsbeträgen“ ansetzt.
(BHG, Urteil v. 10.6.2005 – V ZR 235/04)

Der bestandskräftige Beschluss der Wohnungseigentümer, einzelne Mitglieder der Gemeinschaft allgemein zur Geltendmachung von Forderungen der Gemeinschaft zu ermächtigen, ist wirksam. Der nachhaltige Zahlungsrückstand des Mitglieds einer nicht rechtsfähigen Gemeinschaft berechtigt deren Mitglieder zur Verhängung einer Versorgungssperre. Der BGH leitet das Recht der Eigentümergemeinschaft zur Verhängung einer Versorgungssperre aus § 273 BGB her, „will es jedoch auf alle Fälle, erheblichen Rückstands“ mit Hausgeldzahlungen beschränken, den er bei „mehr als 6 Monatsbeträgen“ ansetzt.

(BHG, Urteil v. 10.6.2005 – V ZR 235/04)

In einem Beschluss vom 2.Juni 2005 hat der BGH die Teilrechtsfähigkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft anerkannt. Die Rechtsfähigkeit ist danach gegeben, soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Im Einzelnen führte der BGH dazu u. a. aus, dass die Teilrechtsfähigkeit nicht von der Anzahl der Miteigentümer der fraglichen Wohnungseigentümergemeinschaft anhänge. Die Rechtsfähigkeit betreffe jedoch nur die Fälle, in denen die Wohnungseigentümer im Rahmen des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen und z. B. Reparaturaufträge an Handwerker vergeben würden, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen. Die Teilrechtsfähigkeit betrifft dagegen nicht die Fälle, in denen es um die Willensbildung in der Wohnungseigentümergemeinschaft geht. Insbesondere für Beschlussanfechtungsverfahren gilt daher weiterhin, dass diese sich gegen die jeweils anderen Wohnungseigentümer, nicht aber gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt richten.

Die Entscheidung des BGH zieht in der Praxis wichtige Änderungen nach sich. So war bisher die Vorlage einer aktuellen Eigentümerliste nötig, wenn die Eigentümer gerichtlich belangt wurden. Dies entfällt nunmehr, soweit die Eigentümergemeinschaft als beteiligten- bzw. parteifähig anzusehen ist.

Weiterhin entfällt voraussichtlich die Eintragung aller Eigentümer in das Grundbuch, die bislang erforderlich war, um nach Titulierung eines Anspruchs auf Zahlung rückständigen Wohngeldes eine Zwangssicherungshypothek eintragen zu lassen. Diese Eintragung war bislang mit erheblichen praktischen Schwierigkeiten verbunden, da sämtliche Eigentümer mit Namen, Vornamen, Wohnorten und Geburtsdaten bzw. Berufen eingetragen werden mussten. Künftig dürfte es insoweit genügen, die Wohnungseigentümerschaft eindeutig zu benennen. Genaueres wird sich aber erst in der zukünftige Praxis zeigen. (Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/05)

Der nachhaltige Zahlungsrückstand des Mitglieds einer nicht rechtsfähigen Gemeinschaft berechtigt deren Mitglieder zur Verhängung einer Versorgungssperre.
(BGH, Urteil v. 10.06.2005 – V ZR 235/04)

Die Eigentümer einer Wohnanlage können durch einen Zusatz in der Hausordnung den Auslauf von Haustieren auf ihrem Grundstück verbieten, so das BayObLG in seinem Urteil. Die Katzenbesitzerin könne sich demgegenüber nicht mit der Begründung, sie halte ihr Tier schon seit zwei Jahren mit freiem Auslauf, auf Vertrauensschutz berufen. Denn sie hätte, so die Münchner Richter, schon seit der Anschaffung des Tieres damit rechnen müssen, dass dessen freier Auslauf untersagt werde. Generell habe nämlich das Interesse der Nachbarn daran, dass ihre Gemeinschaftsflächen nicht durch Kot verunreinigt würden, Vorrang vor den Wünschen der Katzenhalterin. Die Katze erhält zukünftig nur Ausgang, wenn sie an der Leine geführt wird.
(BayObLG Urteil vom 02.06.2004 entschieden 2 Z BR 99/04)