Kategorien-Archiv Wohnungseigentum

VonHagen Döhl

Haftung der WEG für Heizungskosten eines zahlungsunfähigen früheren Eigentümers

Das OLG Koblenz hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zur Zahlung von Heizungskosten verurteilt, die teilweise durch den Verbrauch eines früheren, mittlerweile insolventen Wohnungseigentümers angefallen sind.
Die Entscheidung befasst sich mit den Fragen der (teilweisen) Rechtsfähigkeit von Wohnungseigentumsgemeinschaften und der Begründung vertraglicher Verpflichtungen durch die Gemeinschaft der Eigentümer.Die Parteien des Rechtsstreits sind benachbarte Gemeinschaften von Wohnungseigentümern in Worms. Der ursprünglich einheitliche Gebäudekomplex verfügte nur über eine Heizungsanlage. Er wurde im Jahr 1964 in drei Grundstücke aufgeteilt. Da sich die Heizanlage im Haus der Klägerin befand, wurde für das Grundstück der Klägerin eine Reallast zugunsten der Eigentümer der beiden Nachbarhäuser eingetragen, um ihre Mitversorgung sicherzustellen. In der Folgezeit wurden die einzelnen Häuser in Wohnungseigentum aufgeteilt; die Reallasten wurden in die einzelnen Wohnungsgrundbücher übernommen.
Seit 1995 ermittelte ein Abrechnungsdienst den Verbrauch an Heizung und Warmwasser in jeder Wohnung der drei Häuser. Die Verwalterin der Klägerin stellte die sich für das jeweilige Haus ergebende Abrechnungssumme den beiden Wohnungseigentümergemeinschaften der Nachbarhäuser über deren Verwaltung in Rechnung. Die Verwalter der Nachbarhäuser zahlten die Verbrauchskosten an die Verwaltung der Klägerin, intern rechneten sie mit den Eigentümern ihrer Gemeinschaft ab.
14 der 18 Wohnungen der beklagten Gemeinschaft gehörten einem Eigentümer, der in Insolvenz fiel. Da er keine Wohngeldzahlungen mehr an seine Eigentümergemeinschaft – die Beklagte – leistete, geriet diese in finanzielle Schwierigkeiten und leistete keine Vorauszahlungen auf Heizungskosten mehr an die Klägerin. Die Abrechnungen der Klägerin für die Jahre 2002, 2003 und 2004 bezahlte die Beklagte nicht. Gleichwohl versorgte die Klägerin dieses Haus weiterhin mit Heizung und Warmwasser. Die Wohnungen des insolventen Eigentümers wurden versteigert. Die nun weitgehend aus neuen Eigentümern bestehende beklagte Gemeinschaft erklärte sich hinsichtlich der Altforderungen der Klägerin für nicht zuständig. Seit Anfang 2005 leistete sie jedoch wieder Abschlagszahlungen und akzeptierte auch für die Folgejahre die frühere Abrechnungspraxis.
Mit ihrer Klage hat die Klägerin die beklagte Eigentümergemeinschaft – d.h. nicht die einzelnen Eigentümer – auf Zahlung der Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2002 bis 2004 in Anspruch genommen, insgesamt 13.763,79 € nebst Zinsen. Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, nicht sie – als Gemeinschaft der jetzigen Wohnungseigentümer – sei zur Zahlung verpflichtet; vielmehr hafte nur das jeweilige Sondervermögen der einzelnen Eigentümer.
Das Landgericht Mainz hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben (Urt. v. 14.08.2008 – 1 O 408/06).
Die Berufung der Beklagten hatte vor dem OLG Koblenz keinen Erfolg.
Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, die Klägerin könne von der beklagten Eigentümergemeinschaft die Bezahlung der geltend gemachten Heizkosten für die Jahre 2002 bis 2004 verlangen. Nach § 10 Abs. 6 WEG seien die beiden Parteien teilweise rechtsfähig und jeweils als Gemeinschaft zur Lieferung von Wärme und Warmwasser bzw. deren Bezahlung gegenüber der anderen Gemeinschaft als solcher verpflichtet und berechtigt. Auch wenn ein Vertrag nicht ausdrücklich geschlossen wurde, sei von einer wirksamen stillschweigenden Vereinbarung über die Lieferung von Heizleistung zwischen den jeweiligen Gemeinschaften auszugehen. Die beiderseitigen Rechte und Pflichten der ursprünglichen Eigentümer der benachbarten Häuser in Bezug auf die Heizung seien auf die Mitglieder der Eigentümergemeinschaften übergegangen. Es handele sich um Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, die gemeinschaftlich geltend gemacht werden könnten und gemeinschaftlich zu erfüllen sind. Dem habe die Übung zwischen den Parteien Rechnung getragen.
Die Lieferung der Wärme und des Warmwassers und deren Bezahlung sei im vorliegenden Fall nicht Sache eines jeden Eigentümers, auch wenn Wärme und Warmwasser jeweils im Sondereigentum der Mitglieder der Beklagten verbraucht werden. Bezüglich der Lieferung durch die Klägerin könne hieran kein Zweifel bestehen. Die Heizanlage stehe im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer dieser Wohnanlage und werde durch den Verwalter betrieben. Die einzelnen Mitglieder der Klägerin wären nicht in der Lage, einen gegen sie persönlich erhobenen Anspruch eines einzelnen Mitgliedes der Beklagten auf Lieferung von Wärme und Warmwasser zu erfüllen. Ebensowenig sei jeder einzelne Eigentümer auf Seiten der Klägerin in der Lage, für die einzelnen Mitglieder der Beklagten die jährliche Heizkostenabrechnung zu erstellen. Auch könne es ihnen billigerweise nicht zugemutet werden, das Risiko der Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit eines einzelnen Mitglieds der Beklagten zu tragen. Es handele sich um gegenseitige Rechte und Pflichten, die sinnvollerweise nur durch die jeweiligen Gemeinschaften, nicht aber durch deren einzelne Mitglieder wahrgenommen werden können. Dies zeige sich auch daran, dass seit 2005 wieder eine gemeinschaftliche Abrechnung stattfinde.
Das Oberlandesgericht hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung der entschiedenen Rechtsfrage die Revision zum BGH zugelassen. Die Beklagte hat jedoch kein Rechtsmittel eingelegt. Das Urteil ist damit rechtskräftig.
(OLG Koblenz 09.10.2009 10 U 1164/08)

VonHagen Döhl

OLG Düsseldorf: Unklare und mehrdeutige Eigentümerbeschlüsse sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären

Eigentümerbeschlüsse, die unklar und mehrdeutig sind und deren Inhalt allenfalls im Wege der Auslegung festzustellen wäre (hier: unklares Verhältnis der beschlossenen Sanierungsbeauftragung, Gutachtenerstellung und Klageerhebung), widersprechen dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung und sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.09.2008 – 3 Wx 272/07

VonHagen Döhl

Verfahrenskostenlast des WEG-Verwalters

In der Praxis beruht eine fehlerhafte Beschlussfassung nicht selten auf einem Fehlverhalten des WEG-Verwalters, weshalb ihm allfällige Verfahrenskosten „aufgebrummt“ werden können.
Ein Verwalter lässt über den Tagesordnungspunkt „Verwalterentlastung“ abstimmen. Dabei macht er u.a. auch von ihm erteilten Vollmachten Gebrauch, lässt unter Anwendung einer nicht vereinbarten Wertigkeit der Stimmrechte abstimmen und verkündet den Beschluss. Diesen hebt das Gericht auf, weil der Verwalter bei der Abstimmung über seine eigene Entlastung auch dann nicht mitwirken kann, wenn er von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit ist. Zudem muss er nach § 49 II WEG die Kosten des Anfechtungsverfahrens tragen. Ihn trifft an der unzureichenden Abstimmung und am fehlerhaft verkündeten Beschluss ein grobes Verschulden.
(AG Neuß, Urteil v. 28.1.2008 – 101 C 442/07 = Beck RS 2008, 04631)

VonHagen Döhl

Parteibezeichnung im WEG-Anfechtungsverfahren neuen Rechts

Während der Begriff „Wohnungseigentümergemeinschaft“ früher quasi „multifunktional“ einsatzfähig war, ist dies seit der WEG-Novelle gefährlich.
Vor dem AG Dresden richtete eine Klägerin ihren Beschlussanfechtungsantrag gegen die „Wohnungseigentümergemeinschaft.“ Dieser wurde mangels Passivlegitimation zurückgewiesen. Richtige Beklagte ist nicht die Gemeinschaft, sondern sind die Wohnungseigentümer persönlich (§ 46 I1 WEG). Der seitens der Klägerin gewählte Begriff deckt sich damit nicht.

Hinweis: Die Entscheidung ist zutreffend. Mit der (Teil-) Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwischen dieser als Verband von ihren Mitliedern, den Wohnungseigentümern, hinreichend deutlich zu differenzieren. Die Verwendung der früher synonym gebräuchlichen Bezeichnungen erweist sich nach dem 1.7.2007 gerade mit Blick auf die Anfechtungsfrist (§ 46 I2 WEG) als gefährlich.
(AG Dresden, Urteil v. 13.12.2007 – 152 C 6477/07 = Beck RS 2007, 65443)

VonHagen Döhl

BGH: Wohnungseigentum darf nur nach vorheriger Abmahnung entzogen werden

Erfüllt ein Wohnungseigentümer Zahlungsansprüche der Gemeinschaft über einen längeren Zeitraum immer unpünktlich, so kann er von den anderen Eigentümern zum Verkauf gezwungen werden. Voraussetzung hierfür ist aber eine Abmahnung, die dem Entziehungsbeschluss der Gemeinschaft vorangehen muss. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 19.01.2007; Az.: V ZR 26/06).
Der BGH wies damit die Entziehungsklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen eines ihrer Mitglieder ab. Der Beklagte hatte über mehrere Jahre hinweg das von ihm geschuldete Wohngeld regelmäßig erst nach gerichtlicher Geltendmachung gezahlt. Die WEG-Versammlung beschloss daraufhin, ihm sein Wohnungseigentum zu entziehen, bot aber an, die gerichtliche Geltendmachung zurückzustellen, wenn er seine Rückstände umgehend begleiche. Dieses Angebot genügte nach dem Urteil des BGH dem Abmahnungserfordernis jedoch nicht, weil es erst nach dem Entziehungsbeschluss erfolgte und somit keine Warnfunktion erfüllen konnte.
Nach dem Urteil rechtfertigt die fortwährende Verletzung der Pflicht zur Lasten- und Kostentragung nach § 16 Abs. 2 WEG die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG. Zwar sehe § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG eine Entziehung bei Wohngeldrückständen nur vor, wenn die ausstehenden Forderungen nicht bis zur Erteilung des Zuschlags beglichen seien (§ 19 Abs. 2 WEG). Ein Rückgriff auf die Generalklausel des § 18 Abs. 1 WEG sei aber bei andauernder Unpünktlichkeit der Zahlungen möglich. Ein solches Verhalten könne die Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar machen, weil es dem Verwalter die erforderliche Planungssicherheit nehme und die Verwaltung nachhaltig beeinträchtige.
Voraussetzung für die Entziehung sei aber eine vorherige Abmahnung, so der Fünfte Senat. Der Gesetzgeber habe die Entziehungsklage als letztes Mittel zur Wiederherstellung des Gemeinschaftsfriedens gegenüber einem «Störenfried» eingeführt. Nur mit einer Abmahnung könne auch dem Eigentumsgrundrecht des Betroffenen Rechnung getragen werden.
Eine Abmahnung sei nur dann entbehrlich, wenn sie unzumutbar sei oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg biete, heißt es in der Urteilsbegründung. Dies entspreche der Regelung des § 543 Abs. 3 BGB für das Wohnraummietrecht und der §§ 314 Abs. 2 Satz 2, 323 Abs. 2 BGB für die Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund. Diese einheitliche Wertung sei auf die vergleichbare Entziehungsklage nach dem WEG zu übertragen.
Ein wegen fehlender Abmahnung nicht ausreichender Entziehungsbeschluss stellt sich nach Ansicht der Karlsruher Richter jedoch rechtlich als Abmahnung dar. Er erlaube nach entsprechender Beschlussfassung eine Entziehungsklage, wenn der betroffene Wohnungseigentümer, und sei es auch nur einmal, die abgemahnten Pflichten versäume. Etwas anderes gelte nur, wenn der Beklagte unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Dauer seines Wohlverhaltens, annehmen dürfe, die zur Abmahnung führenden Vorgänge hätten sich für die Gemeinschaft erledigt.

VonHagen Döhl

Erhöhungsgebühr bei anwaltlicher Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Haben die durch den Verwalter vertretenen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Klage beauftragt und ist diese erhoben worden, bevor der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zur fehlenden Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft geändert hat (BGH, Beschluss vom 2. Juni 2005 – V ZB 32/05, BGHZ 163, 154), ist die Erhöhungsgebühr nach § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO grundsätzlich erstattungsfähig.
(BGH Beschluss vom 8.2.2007, Az: VII ZB 89/06)

VonHagen Döhl

Entziehung des Wohnungseigentums bei fortlaufend unpünktlicher Erfüllung von Wohngeld- und anderen Zahlungsansprüchen der Gemeinschaft

Die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Wohngeld- und anderen Zahlungsansprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann den anderen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem säumigen Wohnungseigentümer unzumutbar machen und die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG rechtfertigen, wenn sie die ordnungsgemäße Verwaltung nachhaltig beeinträchtigt.

Bei einer Entziehung aus diesem Grund muss der säumige Wohnungseigentümer vor Beschlussfassung abgemahnt werden. Von einer Abmahnung kann nur abgesehen werden, wenn sie den anderen Wohnungseigentümern unzumutbar ist oder keinen Erfolg verspricht.

Ein wegen fehlender Abmahnung nicht ausreichender Entziehungsbeschluss stellt sich rechtlich als Abmahnung dar. Er erlaubt nach entsprechender Beschlussfassung eine Entziehungsklage, wenn der betroffene Wohnungseigentümer, und sei es auch nur einmal, die abgemahnten Pflichten versäumt. Etwas anderes gilt nur, wenn der Beklagte unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Dauer seines Wohlverhaltens, annehmen darf, die zur Abmahnung führenden Vorgänge hätten sich für die Gemeinschaft erledigt.

(BGH Urteil vom 19.1.2007, Az: V ZR 26/06)

VonHagen Döhl

Bundesrat stimmt Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes zu

Wohnungseigentümergemeinschaften müssen künftig nicht mehr einstimmig über Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten beschließen. Wie das Bundesjustizministerium meldet, segnete der Bundesrat am 16.02.2007 eine entsprechende Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ab. Darüber hinaus bringt die Reform weitere grundlegende Änderungen für Wohnungseigentümer.
Das neue Gesetz lässt Mehrheitsentscheidungen unter anderem über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten zu. Künftig kann durch Mehrheitsbeschluss auch von der gesetzlichen Verteilung der Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme nach Miteigentumsanteilen abgewichen werden. Modernisierungsmaßnahmen müssen nicht mehr einstimmig beschlossen werden. Bundesjustizministerin Brigitte Zypries (SPD) erklärte, das Gesetz sei eine Reaktion auf den gestiegenen Renovierungsbedarf in vielen Wohnungseigentumsanlagen. Hier sei eine vereinfachte Beschlussfassung besonders wichtig.
In gerichtlichen Verfahren kommt bei Wohnungseigentumssachen künftig die ZPO zur Anwendung. Das bisherige FGG- Verfahren wird abgeschafft, da es als zu aufwändig empfunden wird. Das sei gerechtfertigt, weil in der Sache kein Unterschied zu «normalen» Zivilprozessen bestehe, so das Bundesjustizministerium.
Mit der Novelle reagiert der Gesetzgeber zudem darauf, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nach der neueren BGH-Rechtsprechung rechtsfähig ist. Als Folgeproblem stellte sich die Frage der Außenhaftung der einzelnen Eigentümer. Diese bleibt erhalten, wird aber auf den jeweiligen Miteigentumsanteil begrenzt. So genannte Hausgeldforderungen eines Wohnungseigentümers gegen einen anderen genießen künftig einen begrenzten Vorrang vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung.

VonHagen Döhl

Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes verabschiedet

Die Verwaltung von Eigentumswohnungen wird vereinfacht und das Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen mit dem in anderen privatrechtlichen Streitigkeiten vereinheitlicht. Entsprechendes regelt eine Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes, die der Bundestag am 14.12.2006 verabschiedet hat. Wie das Bundesjustizministerium mitteilte, soll damit vor allem auf den gestiegenen Renovierungsbedarf in vielen Wohnungseigentumsanlagen reagiert werden. Besonders in mittleren und größeren Wohnanlagen sei die bislang erforderliche Einstimmigkeit für Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen vielfach nicht oder kaum zu erreichen gewesen.
Der Gesetzentwurf lasse deswegen verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu, so das Ministerium weiter. Künftig könnten die Wohnungseigentümer beispielsweise mit Mehrheit über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Sie könnten ferner bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind nach Angaben des Justizministeriums auch möglich, wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum an den Stand der Technik anpassen wollen. Für alle diese Maßnahmen sei nach geltendem Recht grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich.
Mit der Novelle werden laut Bundesjustizministerium auch die rechtlichen Verhältnisse zwischen Eigentümergemeinschaft, Wohnungseigentümern und Gläubigern der Eigentümergemeinschaft klarer geregelt. Das betreffe vor allem die Frage der Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft. Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt laut Justizministerium erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Damit zahle jeder Miteigentümer im Außenverhältnis das, was er im Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schulde. So bleibe die Höhe der Außenhaftung für ihn berechenbar.
Das Verfahren in Wohnungseigentumssachen wird sich nach der beschlossenen Novelle nach der Zivilprozessordnung und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit richten. Weiter verbessert der Gesetzesentwurf nach Angaben des BMJ die Möglichkeiten, sich über den Inhalt der aktuellen Beschlüsse der Gemeinschaft zu informieren. Dazu werde eine Beschluss-Sammlung beim Verwalter eingeführt. Das kommt nach Ansicht des Bundesjustizministeriums insbesondere Erwerbern von Wohnungseigentum zu Gute. Diese könnten sich besser Klarheit darüber verschaffen, welche Rechte und Pflichten auf sie zukämen. Schließlich führe der Gesetzentwurf für so genannte Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung ein. Dadurch werde die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder –unwilligen Wohnungseigentümer geltend machten.

VonHagen Döhl

Sperrung von Energie und Wasser für säumigen Miteigentümer

Unter bestimmten Voraussetzungen kann dem Miteigentümer eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die zuvor von Energie und Wasser gesperrt werden, wenn er mit der Bezahlung des Hausgeldes in erheblichem Rückstand ist.
Die Versorgung einer Wohnung mit Strom, Gas und Wasser gilt aber als so elementar, dass sie nicht ohne Vorwarnung unterbrochen werden darf. Hat der Miteigentümer aber seit einem halben Jahr seine Anteile für Energie und Wasser nicht mehr bezahlt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen, dass dem säumigen Miteigentümer die Leistungen „gekappt“ werden. Voraussetzung ist aber die Bestandskraft des Beschlusses. Im Übrigen muss dem Miteigentümer unter Androhung der Sanktionen Gelegenheit gegeben werden, den Rückstand auszugleichen.
(BGH, V ZR 235/04)