Kategorien-Archiv Wohnungseigentum

Der BGH hat entschieden, dass die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedarf.

(BGH  24.1.2014 –  V ZR 48/13)

§ 5 Abs. 1, 2 WEG, § 5 Abs. 2 WEG, § 5 Abs. 1 WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, §§ 93, 94 BGB, § 94 Abs. 2 BGB, § 5 Abs. 1 bis 3 WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 2

Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer.
(BGH Urteil 25.10.2013, V ZR 212/12)

Der BGH hat entschieden, dass Wohnungseingangstüren nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers stehen, sondern zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer sind.Dies gelte selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet.
In dem zugrunde liegenden Fall erfolgt der Zutritt zu den einzelnen Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage über Laubengänge, die von dem Treppenhaus aus zugänglich sind. In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die an den Laubengängen gelegenen Wohnungseingangstüren der einzelnen Einheiten auf bestimmte Weise zu gestalten seien. Festgelegt wurde unter anderem, dass sie aus Holz in der Farbe "mahagonihell" gefertigt sein und einen Glasscheibeneinsatz genau festgelegter Größe in "drahtornamentweiß" enthalten müssten. Die Klägerin hält diesen Beschluss für nichtig. Sie meint, die Wohnungseingangstür gehöre zu ihrem Sondereigentum. Jedenfalls dürfe sie über die farbliche Gestaltung der Innenseite ihrer Tür selbst entscheiden.

Das Amtsgericht hat antragsgemäß die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt. Das Landgericht hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen.

Nach Auffassung des BGH stehen Wohnungseingangstüren räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum, weil sie der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dienen. Erst durch ihre Einfügung werde die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt, die vorliegen soll, damit Sondereigentum entstehen könne (§ 3 Abs. 2 Satz 1, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Weil sie damit räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum gehöre, stehe die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum. Mit der Frage, ob die Klägerin die Innenseite der Tür farblich anders gestalten dürfe, befasst sich der Beschluss nicht; hierüber habe der BGH deshalb nicht zu befinden gehabt.

(BGH  25.10.2013  5. Zivilsenat  V ZR 212/12)

Der BGH hat entschieden, dass ein Wohnungseigentümer einen verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch hat, wenn er durch eine von einer benachbarten Wohnung ausgehenden rechtswidrigen Einwirkung auf seine Wohnung einen Schaden erlitten hat.
Dies gilt auch im Verhältnis von Mietern, die die Räume von Wohnungseigentümern angemietet haben.

Die Beklagte betrieb im dritten Obergeschoss eines Gebäudes ein ambulantes Operationszentrum. In dem darunter liegenden Stockwerk befand sich die Arztpraxis von Dr. W. (im Folgenden Versicherungsnehmer), dessen Versicherer die Klägerin ist. Das Grundstück ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt. Sowohl der Beklagten als auch dem Versicherungsnehmer waren die von ihnen genutzten Räume, die im (Sonder-)Eigentum unterschiedlicher Wohnungseigentümer stehen, jeweils mietweise überlassen worden. In der Nacht vom 07. auf den 08.06.2007 löste sich im Sterilisationsraum der Beklagten eine Schlauchverbindung, wodurch es zu einem Wasseraustritt und zu Schäden auch in den Praxisräumen des Versicherungsnehmers kam. Den Schaden glich die klagende Versicherung in Höhe von 165.889,76 Euro aus. Diesen Betrag verlangt sie nunmehr von der Beklagten aus übergegangenem Recht.

Das Landgericht hat der Klage dem Grunde nach stattgegeben. Die dagegen eingelegte Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Dabei hat es offen gelassen, ob die Beklagte ein Verschulden an dem Schadensereignis trifft, weil es darauf nach der entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht ankomme.

Der BGH hat das Berufungsurteil bestätigt, soweit es um die analoge Anwendung der genannten Vorschrift geht. Im Hinblick auf das Verhältnis zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke sei in der Rechtsprechung anerkannt, dass dem beeinträchtigten Grundstückseigentümer bzw. dessen Mieter ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen kann. Gleiches gelte im Verhältnis von Sondereigentümern (bzw. hier deren Mietern), weil es sich bei dem Sondereigentum um "echtes Eigentum" handelt, das dem Wohnungseigentümer alleine zusteht, und mit dem dieser grundsätzlich nach Belieben verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf ausschließen kann. Da das Sondereigentum als eine Art Ersatzgrundstück fungiert, seien die Wohnungseigentümer insoweit wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu behandeln.

Gleichwohl hat der BGH das Berufungsurteil wegen eines Verfahrensfehlers aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen, das ggf. noch über die Höhe der Entschädigung entscheiden muss.

(BGH 25.10.2013 – V ZR 230/12)

Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist jedenfalls dann dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die unverzügliche Umsetzung eines Beschlusses zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht.

BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11

Die Ermächtigung des WEG-Verwalters, die zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu treffen, erstreckt sich nicht auf außergewöhnliche, nicht dringende Instandsetzungsarbeiten größeren Umfangs. Deshalb darf ein Architekt nicht auf die Vertretungsbefugnis des Verwalters vertrauen. Legt der Architekt keine Vollmachts- oder Ermächtigungsurkunde vor, ist das Vertrauen des Architekten in die Vertretungsmacht des Verwalters nicht geschützt. Wird der von dem Verwalter abgeschlossene Architektenvertrag von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht genehmigt, ist der Architekt nach einem Urteil des Kammergerichtes zur Rückzahlung bereits geleisteter Honorarzahlungen verpflichtet, wenn die Gemeinschaft die Leistung des Architekten nicht verwertet hat und nicht verwerten kann.
(Kammergericht, Urteil vom 09.11.2010 – 21 U 133/09; der BGH hat mit Beschluss vom 22.03.2012 – VII ZR 206/10 – die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen.
Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen. WEG § 28 Abs. 3 und 5
(BGH Urteil 11.02.2011, V ZR 66/10)

WEG: Stimmrechtsentzug bei Wohngeldrückstand
WEG § 10 Abs. 2 Satz 2, § 23 BGB § 134

Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.

Die Ungültigerklärung von Beschlüssen scheidet in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat; anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Eingriffen in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers in gravierender Weise ausgehebelt wird.

(BGH Urteil 10.12.2010, V ZR 60/10)

Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum hat zunächst der Einzelerwerber Mängelansprüche. Die Gemeinschaft kann jedoch durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber an sich ziehen und damit ihre alleinige Zuständigkeit begründen (BGH, IBR 2007, 318). Das kann zu einem Konflikt zwischen dem Einzelerwerber und der Gemeinschaft führen, wenn diese unterschiedliche Interessen haben. Streitig ist insbesondere, ob und in welchem Umfang die Einzelerwerber wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum noch eigenmächtig gegen den Bauträger vorgehen können, wenn die Gemeinschaft die Durchsetzung der Ansprüche „an sich gezogen“ hat. Damit wäre dem Einzelerwerber, der sich aus dem Vertrag lösen will, insbesondere die Möglichkeit genommen, eigenständig die Voraussetzung für einen Anspruch auf großen Schadensersatz oder Wandelung des Erwerbsvertrags zu schaffen. Der BGH hat nunmehr darauf hingewiesen, dass solche weitreichenden Folgen nicht zwingend gegeben sein müssen. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte wegen Mängeln an der Bausubstanz an sich gezogen, ist der einzelne Wohnungseigentümer jedenfalls dann nicht gehindert, dem Veräußerer eine Frist zur Mängelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung zu setzen, wenn die fristgebundene Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht kollidiert.
(BGH, Urteil vom 19.08.2010 – VII ZR 113/09)

Der Verwalter von Wohnungseigentum kann nicht durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden, eine im Gemeinschaftseigentum stehende Fläche an einen Dritten aufzulassen, auch wenn sich alle Wohnungseigentümer individualvertraglich dazu verpflichtet haben.
(OLG München, Beschluss vom 22.01.2010 – 34 Wx 125/09)