Kategorien-Archiv Wohnungseigentum

Der BGH hat entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks beschließen kann.

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf dem Grundstück der aus 31 Wohneinheiten bestehenden Wohnanlage befinden sich nur sechs Pkw-Stellplätze; diese hatte die teilende Grundstückseigentümerin in der Teilungserklärung aus dem Jahr 1982 den Wohnungen Nr. 26 bis 31 zugeordnet. Den Wohnungen Nr. 1 bis 25 hatte sie jeweils einen Pkw-Stellplatz auf dem – damals in ihrem Eigentum stehenden – Nachbargrundstück zugeordnet und sich durch eine Baulast öffentlich-rechtlich verpflichtet, die Stellplätze der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung zu stellen. Seitdem werden die Stellplätze durch die Wohnungseigentümer genutzt. In der Folgezeit wechselte die Eigentümerin des Nachbargrundstücks. Die neue Eigentümerin widersetzte sich einer weiteren unentgeltlichen Nutzung des Grundstücks und bot den Abschluss eines Mietvertrages oder den Kauf des Grundstücks an. Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kaufpreis sollte maximal 75.000 Euro betragen und in Höhe von 15% von allen Eigentümern nach Wohneinheiten und zu 85% von den Eigentümern der Wohnungen 1 bis 25 als Nutzer der Stellplätze getragen werden.
Die von einer Wohnungseigentümerin erhobene Anfechtungsklage hat das Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat ihre Berufung zurückgewiesen.

Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen.

Nach Auffassung des BGH sind die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über den Grundstückserwerb und die Kostenverteilung nicht zu beanstanden. Den Wohnungseigentümern fehlte nicht die erforderliche Beschlusskompetenz. Sie könnten grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als (teils)rechtsfähigen Verband beschließen. Der Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspreche auch ordnungsmäßiger Verwaltung, da das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. Die benachbarte Fläche diente seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage als Parkplatz und – über die Baulast – zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises. Allerdings gewähre die Baulast den Wohnungseigentümern als Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichte sie die Grundstückseigentümerin, die Nutzung zu dulden. Wenn sich die Wohnungseigentümer vor diesem Hintergrund zur Schaffung einer klaren Rechtsgrundlage für den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden, entspreche dies ordnungsmäßiger Verwaltung.

Auch der gewählte Kostenverteilungsschlüssel, der sich an dem Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer orientiert, sei nicht zu beanstanden.
Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 59/2016 v. 18.03.2016

Überträgt eine Wohnungseigentümergemeinschaft über Satellit ausgestrahlte und mit einer Gemeinschaftsantenne der Wohnanlage empfangene Fernseh- oder Hörfunksignale zeitgleich, unverändert und vollständig durch ein Kabelnetz an die angeschlossenen Empfangsgeräte der einzelnen Wohnungseigentümer weiter, handelt es sich nicht um eine öffentliche Wiedergabe im Sinne von § 15 Abs. 3 UrhG und sind weder Schadensersatzansprüche oder Wertersatzansprüche von Urhebern, ausübenden Künstlern, Sendeunternehmen oder Filmherstellern noch Vergütungsansprüche der ausübenden Künstler gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft begründet.

(BGH Urteil vom 17.09.2015, Az: I ZR 228/14)

Wohnungseigentümergemeinschaften dürfen unter bestimmten Voraussetzungen auch gemeinschaftlich einen Kredit aufnehmen, um das Haus zu sanieren oder zu modernisieren. Wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschied, ist dies zulässig, wenn der Gemeinschaftskredit besonders vorteilhaft ist oder wenn im Einzelfall eine Sonderumlage nicht in Betracht kommt. Dabei müssen die Eigentümer allerdings auch das Problem möglicher Zahlungsausfälle erörtern. (Az: V ZR 244/14)

Im Streitfall wollte eine Eigentümergemeinschaft mit 201 Parteien die Hausfassade sanieren und dabei gleichzeitig eine Wärmedämmung anbringen. Die Kosten lagen bei über zwei Millionen Euro, also etwa 10.000 Euro je Wohnung. Im August 2013 beschloss die Eigentümerversammlung, hierfür ein Förderdarlehen der KfW über 1,32 Millionen Euro mit einem Förderzins von null Prozent aufzunehmen. Der Rest sollte aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft genommen werden.

Doch nicht alle Eigentümer waren mit diesem Mehrheitsbeschluss einverstanden. Eine Eigentümerin klagte. Die Eigentümergemeinschaft dürfe langfristige Kredite nicht aufnehmen. Dem widersprach nun der BGH. Danach kann auch ein langfristiger Kredit dem gesetzlichen Erfordernis einer "ordnungsgemäßen Verwaltung" entsprechen. Dabei komme es aber immer auf die konkreten Umstände an.

Problem des Kredits ist das gemeinschaftliche Haftungsrisiko aller Eigentümer. Während der gesamten Laufzeit des Kredits könne es zu Zahlungsausfällen kommen, erklärte der BGH. Dies könne zwar auch bei einer Sonderumlage passieren. Weil die Umlage von den derzeitigen Eigentümern aufzubringen ist, sei das Risiko aber besser abschätzbar.
Ein gemeinschaftliches Darlehen komme daher insbesondere dann in Betracht, wenn eine Sonderumlage einkommensschwächere Eigentümer überfordern könnte, erklärte der BGH. Auch die Dringlichkeit der Maßnahme spiele eine Rolle sowie die Laufzeit und die Höhe des Kredits bezogen auf die einzelne Wohnung. Die Eigentümergemeinschaft müsse insgesamt die Vor- und Nachteile beider Finanzierungswege abwägen, forderte der BGH. Zudem sei es in jedem Fall notwendig, die Möglichkeit von Zahlungsausfällen zu erörtern.
Im konkreten Streitfall lasse sich eine solche Diskussion dem Protokoll der Eigentümerversammlung nicht entnehmen. Daher seien die Voraussetzungen einer "ordnungsgemäßen Verwaltung" nicht gewahrt und der Beschluss über die Kreditaufnahme sei unwirksam.

Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers gemäß § 16 Abs. 8 WEG kommt nicht in Betracht.
Der Wirtschaftsplan kann nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen; nichts anderes gilt für den Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans.
(BGH Urteil 04.04.2014, V ZR 168/13)

Der BGH hat entschieden, dass die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedarf.

(BGH  24.1.2014 –  V ZR 48/13)

§ 5 Abs. 1, 2 WEG, § 5 Abs. 2 WEG, § 5 Abs. 1 WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, §§ 93, 94 BGB, § 94 Abs. 2 BGB, § 5 Abs. 1 bis 3 WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 2

Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer.
(BGH Urteil 25.10.2013, V ZR 212/12)

Der BGH hat entschieden, dass Wohnungseingangstüren nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers stehen, sondern zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer sind.Dies gelte selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet.
In dem zugrunde liegenden Fall erfolgt der Zutritt zu den einzelnen Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage über Laubengänge, die von dem Treppenhaus aus zugänglich sind. In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die an den Laubengängen gelegenen Wohnungseingangstüren der einzelnen Einheiten auf bestimmte Weise zu gestalten seien. Festgelegt wurde unter anderem, dass sie aus Holz in der Farbe "mahagonihell" gefertigt sein und einen Glasscheibeneinsatz genau festgelegter Größe in "drahtornamentweiß" enthalten müssten. Die Klägerin hält diesen Beschluss für nichtig. Sie meint, die Wohnungseingangstür gehöre zu ihrem Sondereigentum. Jedenfalls dürfe sie über die farbliche Gestaltung der Innenseite ihrer Tür selbst entscheiden.

Das Amtsgericht hat antragsgemäß die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt. Das Landgericht hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen.

Nach Auffassung des BGH stehen Wohnungseingangstüren räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum, weil sie der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dienen. Erst durch ihre Einfügung werde die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt, die vorliegen soll, damit Sondereigentum entstehen könne (§ 3 Abs. 2 Satz 1, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Weil sie damit räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum gehöre, stehe die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum. Mit der Frage, ob die Klägerin die Innenseite der Tür farblich anders gestalten dürfe, befasst sich der Beschluss nicht; hierüber habe der BGH deshalb nicht zu befinden gehabt.

(BGH  25.10.2013  5. Zivilsenat  V ZR 212/12)

Der BGH hat entschieden, dass ein Wohnungseigentümer einen verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch hat, wenn er durch eine von einer benachbarten Wohnung ausgehenden rechtswidrigen Einwirkung auf seine Wohnung einen Schaden erlitten hat.
Dies gilt auch im Verhältnis von Mietern, die die Räume von Wohnungseigentümern angemietet haben.

Die Beklagte betrieb im dritten Obergeschoss eines Gebäudes ein ambulantes Operationszentrum. In dem darunter liegenden Stockwerk befand sich die Arztpraxis von Dr. W. (im Folgenden Versicherungsnehmer), dessen Versicherer die Klägerin ist. Das Grundstück ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt. Sowohl der Beklagten als auch dem Versicherungsnehmer waren die von ihnen genutzten Räume, die im (Sonder-)Eigentum unterschiedlicher Wohnungseigentümer stehen, jeweils mietweise überlassen worden. In der Nacht vom 07. auf den 08.06.2007 löste sich im Sterilisationsraum der Beklagten eine Schlauchverbindung, wodurch es zu einem Wasseraustritt und zu Schäden auch in den Praxisräumen des Versicherungsnehmers kam. Den Schaden glich die klagende Versicherung in Höhe von 165.889,76 Euro aus. Diesen Betrag verlangt sie nunmehr von der Beklagten aus übergegangenem Recht.

Das Landgericht hat der Klage dem Grunde nach stattgegeben. Die dagegen eingelegte Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Dabei hat es offen gelassen, ob die Beklagte ein Verschulden an dem Schadensereignis trifft, weil es darauf nach der entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht ankomme.

Der BGH hat das Berufungsurteil bestätigt, soweit es um die analoge Anwendung der genannten Vorschrift geht. Im Hinblick auf das Verhältnis zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke sei in der Rechtsprechung anerkannt, dass dem beeinträchtigten Grundstückseigentümer bzw. dessen Mieter ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen kann. Gleiches gelte im Verhältnis von Sondereigentümern (bzw. hier deren Mietern), weil es sich bei dem Sondereigentum um "echtes Eigentum" handelt, das dem Wohnungseigentümer alleine zusteht, und mit dem dieser grundsätzlich nach Belieben verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf ausschließen kann. Da das Sondereigentum als eine Art Ersatzgrundstück fungiert, seien die Wohnungseigentümer insoweit wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu behandeln.

Gleichwohl hat der BGH das Berufungsurteil wegen eines Verfahrensfehlers aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen, das ggf. noch über die Höhe der Entschädigung entscheiden muss.

(BGH 25.10.2013 – V ZR 230/12)

Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist jedenfalls dann dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die unverzügliche Umsetzung eines Beschlusses zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht.

BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11

Die Ermächtigung des WEG-Verwalters, die zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu treffen, erstreckt sich nicht auf außergewöhnliche, nicht dringende Instandsetzungsarbeiten größeren Umfangs. Deshalb darf ein Architekt nicht auf die Vertretungsbefugnis des Verwalters vertrauen. Legt der Architekt keine Vollmachts- oder Ermächtigungsurkunde vor, ist das Vertrauen des Architekten in die Vertretungsmacht des Verwalters nicht geschützt. Wird der von dem Verwalter abgeschlossene Architektenvertrag von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht genehmigt, ist der Architekt nach einem Urteil des Kammergerichtes zur Rückzahlung bereits geleisteter Honorarzahlungen verpflichtet, wenn die Gemeinschaft die Leistung des Architekten nicht verwertet hat und nicht verwerten kann.
(Kammergericht, Urteil vom 09.11.2010 – 21 U 133/09; der BGH hat mit Beschluss vom 22.03.2012 – VII ZR 206/10 – die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)