Kategorie Wohnungseigentum

WEG: gemeinschaftliches Eigentum bei Wohnungseingangstüren

§ 5 Abs. 1, 2 WEG, § 5 Abs. 2 WEG, § 5 Abs. 1 WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, §§ 93, 94 BGB, § 94 Abs. 2 BGB, § 5 Abs. 1 bis 3 WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 2

Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer.
(BGH Urteil 25.10.2013, V ZR 212/12)

Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer

Der BGH hat entschieden, dass Wohnungseingangstüren nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers stehen, sondern zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer sind.Dies gelte selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet.
In dem zugrunde liegenden Fall erfolgt der Zutritt zu den einzelnen Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage über Laubengänge, die von dem Treppenhaus aus zugänglich sind. In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die an den Laubengängen gelegenen Wohnungseingangstüren der einzelnen Einheiten auf bestimmte Weise zu gestalten seien. Festgelegt wurde unter anderem, dass sie aus Holz in der Farbe "mahagonihell" gefertigt sein und einen Glasscheibeneinsatz genau festgelegter Größe in "drahtornamentweiß" enthalten müssten. Die Klägerin hält diesen Beschluss für nichtig. Sie meint, die Wohnungseingangstür gehöre zu ihrem Sondereigentum. Jedenfalls dürfe sie über die farbliche Gestaltung der Innenseite ihrer Tür selbst entscheiden.

Das Amtsgericht hat antragsgemäß die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt. Das Landgericht hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen.

Nach Auffassung des BGH stehen Wohnungseingangstüren räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum, weil sie der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dienen. Erst durch ihre Einfügung werde die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt, die vorliegen soll, damit Sondereigentum entstehen könne (§ 3 Abs. 2 Satz 1, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Weil sie damit räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum gehöre, stehe die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum. Mit der Frage, ob die Klägerin die Innenseite der Tür farblich anders gestalten dürfe, befasst sich der Beschluss nicht; hierüber habe der BGH deshalb nicht zu befinden gehabt.

(BGH  25.10.2013  5. Zivilsenat  V ZR 212/12)

Verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch auch im Verhältnis von Wohnungseigentümern

Der BGH hat entschieden, dass ein Wohnungseigentümer einen verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch hat, wenn er durch eine von einer benachbarten Wohnung ausgehenden rechtswidrigen Einwirkung auf seine Wohnung einen Schaden erlitten hat.
Dies gilt auch im Verhältnis von Mietern, die die Räume von Wohnungseigentümern angemietet haben.

Die Beklagte betrieb im dritten Obergeschoss eines Gebäudes ein ambulantes Operationszentrum. In dem darunter liegenden Stockwerk befand sich die Arztpraxis von Dr. W. (im Folgenden Versicherungsnehmer), dessen Versicherer die Klägerin ist. Das Grundstück ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt. Sowohl der Beklagten als auch dem Versicherungsnehmer waren die von ihnen genutzten Räume, die im (Sonder-)Eigentum unterschiedlicher Wohnungseigentümer stehen, jeweils mietweise überlassen worden. In der Nacht vom 07. auf den 08.06.2007 löste sich im Sterilisationsraum der Beklagten eine Schlauchverbindung, wodurch es zu einem Wasseraustritt und zu Schäden auch in den Praxisräumen des Versicherungsnehmers kam. Den Schaden glich die klagende Versicherung in Höhe von 165.889,76 Euro aus. Diesen Betrag verlangt sie nunmehr von der Beklagten aus übergegangenem Recht.

Das Landgericht hat der Klage dem Grunde nach stattgegeben. Die dagegen eingelegte Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Dabei hat es offen gelassen, ob die Beklagte ein Verschulden an dem Schadensereignis trifft, weil es darauf nach der entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht ankomme.

Der BGH hat das Berufungsurteil bestätigt, soweit es um die analoge Anwendung der genannten Vorschrift geht. Im Hinblick auf das Verhältnis zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke sei in der Rechtsprechung anerkannt, dass dem beeinträchtigten Grundstückseigentümer bzw. dessen Mieter ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen kann. Gleiches gelte im Verhältnis von Sondereigentümern (bzw. hier deren Mietern), weil es sich bei dem Sondereigentum um "echtes Eigentum" handelt, das dem Wohnungseigentümer alleine zusteht, und mit dem dieser grundsätzlich nach Belieben verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf ausschließen kann. Da das Sondereigentum als eine Art Ersatzgrundstück fungiert, seien die Wohnungseigentümer insoweit wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu behandeln.

Gleichwohl hat der BGH das Berufungsurteil wegen eines Verfahrensfehlers aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen, das ggf. noch über die Höhe der Entschädigung entscheiden muss.

(BGH 25.10.2013 – V ZR 230/12)

BGH: Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft zur baldigen Umsetzung gefasster Beschlüsse

Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist jedenfalls dann dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die unverzügliche Umsetzung eines Beschlusses zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht.

BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11

Kann der WEG-Verwalter wirksam einen Architektenvertrag schließen?

Die Ermächtigung des WEG-Verwalters, die zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu treffen, erstreckt sich nicht auf außergewöhnliche, nicht dringende Instandsetzungsarbeiten größeren Umfangs. Deshalb darf ein Architekt nicht auf die Vertretungsbefugnis des Verwalters vertrauen. Legt der Architekt keine Vollmachts- oder Ermächtigungsurkunde vor, ist das Vertrauen des Architekten in die Vertretungsmacht des Verwalters nicht geschützt. Wird der von dem Verwalter abgeschlossene Architektenvertrag von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht genehmigt, ist der Architekt nach einem Urteil des Kammergerichtes zur Rückzahlung bereits geleisteter Honorarzahlungen verpflichtet, wenn die Gemeinschaft die Leistung des Architekten nicht verwertet hat und nicht verwerten kann.
(Kammergericht, Urteil vom 09.11.2010 – 21 U 133/09; der BGH hat mit Beschluss vom 22.03.2012 – VII ZR 206/10 – die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen

Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen.
Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen. WEG § 28 Abs. 3 und 5
(BGH Urteil 11.02.2011, V ZR 66/10)

WEG: Stimmrechtsentzug bei Wohngeldrückstand

WEG: Stimmrechtsentzug bei Wohngeldrückstand
WEG § 10 Abs. 2 Satz 2, § 23 BGB § 134

Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.

Die Ungültigerklärung von Beschlüssen scheidet in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat; anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Eingriffen in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers in gravierender Weise ausgehebelt wird.

(BGH Urteil 10.12.2010, V ZR 60/10)

Mängel am Gemeinschaftseigentum: In welchem Verhältnis stehen die Ansprüche des Einzelerwerbers und der Gemeinschaft?

Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum hat zunächst der Einzelerwerber Mängelansprüche. Die Gemeinschaft kann jedoch durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber an sich ziehen und damit ihre alleinige Zuständigkeit begründen (BGH, IBR 2007, 318). Das kann zu einem Konflikt zwischen dem Einzelerwerber und der Gemeinschaft führen, wenn diese unterschiedliche Interessen haben. Streitig ist insbesondere, ob und in welchem Umfang die Einzelerwerber wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum noch eigenmächtig gegen den Bauträger vorgehen können, wenn die Gemeinschaft die Durchsetzung der Ansprüche „an sich gezogen“ hat. Damit wäre dem Einzelerwerber, der sich aus dem Vertrag lösen will, insbesondere die Möglichkeit genommen, eigenständig die Voraussetzung für einen Anspruch auf großen Schadensersatz oder Wandelung des Erwerbsvertrags zu schaffen. Der BGH hat nunmehr darauf hingewiesen, dass solche weitreichenden Folgen nicht zwingend gegeben sein müssen. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte wegen Mängeln an der Bausubstanz an sich gezogen, ist der einzelne Wohnungseigentümer jedenfalls dann nicht gehindert, dem Veräußerer eine Frist zur Mängelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung zu setzen, wenn die fristgebundene Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht kollidiert.
(BGH, Urteil vom 19.08.2010 – VII ZR 113/09)

Keine Beschlusskompetenz zur Verfügung des Verwalters über Gemeinschaftseigentum

Der Verwalter von Wohnungseigentum kann nicht durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden, eine im Gemeinschaftseigentum stehende Fläche an einen Dritten aufzulassen, auch wenn sich alle Wohnungseigentümer individualvertraglich dazu verpflichtet haben.
(OLG München, Beschluss vom 22.01.2010 – 34 Wx 125/09)

Haftung der WEG für Heizungskosten eines zahlungsunfähigen früheren Eigentümers

Das OLG Koblenz hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zur Zahlung von Heizungskosten verurteilt, die teilweise durch den Verbrauch eines früheren, mittlerweile insolventen Wohnungseigentümers angefallen sind.
Die Entscheidung befasst sich mit den Fragen der (teilweisen) Rechtsfähigkeit von Wohnungseigentumsgemeinschaften und der Begründung vertraglicher Verpflichtungen durch die Gemeinschaft der Eigentümer.Die Parteien des Rechtsstreits sind benachbarte Gemeinschaften von Wohnungseigentümern in Worms. Der ursprünglich einheitliche Gebäudekomplex verfügte nur über eine Heizungsanlage. Er wurde im Jahr 1964 in drei Grundstücke aufgeteilt. Da sich die Heizanlage im Haus der Klägerin befand, wurde für das Grundstück der Klägerin eine Reallast zugunsten der Eigentümer der beiden Nachbarhäuser eingetragen, um ihre Mitversorgung sicherzustellen. In der Folgezeit wurden die einzelnen Häuser in Wohnungseigentum aufgeteilt; die Reallasten wurden in die einzelnen Wohnungsgrundbücher übernommen.
Seit 1995 ermittelte ein Abrechnungsdienst den Verbrauch an Heizung und Warmwasser in jeder Wohnung der drei Häuser. Die Verwalterin der Klägerin stellte die sich für das jeweilige Haus ergebende Abrechnungssumme den beiden Wohnungseigentümergemeinschaften der Nachbarhäuser über deren Verwaltung in Rechnung. Die Verwalter der Nachbarhäuser zahlten die Verbrauchskosten an die Verwaltung der Klägerin, intern rechneten sie mit den Eigentümern ihrer Gemeinschaft ab.
14 der 18 Wohnungen der beklagten Gemeinschaft gehörten einem Eigentümer, der in Insolvenz fiel. Da er keine Wohngeldzahlungen mehr an seine Eigentümergemeinschaft – die Beklagte – leistete, geriet diese in finanzielle Schwierigkeiten und leistete keine Vorauszahlungen auf Heizungskosten mehr an die Klägerin. Die Abrechnungen der Klägerin für die Jahre 2002, 2003 und 2004 bezahlte die Beklagte nicht. Gleichwohl versorgte die Klägerin dieses Haus weiterhin mit Heizung und Warmwasser. Die Wohnungen des insolventen Eigentümers wurden versteigert. Die nun weitgehend aus neuen Eigentümern bestehende beklagte Gemeinschaft erklärte sich hinsichtlich der Altforderungen der Klägerin für nicht zuständig. Seit Anfang 2005 leistete sie jedoch wieder Abschlagszahlungen und akzeptierte auch für die Folgejahre die frühere Abrechnungspraxis.
Mit ihrer Klage hat die Klägerin die beklagte Eigentümergemeinschaft – d.h. nicht die einzelnen Eigentümer – auf Zahlung der Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2002 bis 2004 in Anspruch genommen, insgesamt 13.763,79 € nebst Zinsen. Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, nicht sie – als Gemeinschaft der jetzigen Wohnungseigentümer – sei zur Zahlung verpflichtet; vielmehr hafte nur das jeweilige Sondervermögen der einzelnen Eigentümer.
Das Landgericht Mainz hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben (Urt. v. 14.08.2008 – 1 O 408/06).
Die Berufung der Beklagten hatte vor dem OLG Koblenz keinen Erfolg.
Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, die Klägerin könne von der beklagten Eigentümergemeinschaft die Bezahlung der geltend gemachten Heizkosten für die Jahre 2002 bis 2004 verlangen. Nach § 10 Abs. 6 WEG seien die beiden Parteien teilweise rechtsfähig und jeweils als Gemeinschaft zur Lieferung von Wärme und Warmwasser bzw. deren Bezahlung gegenüber der anderen Gemeinschaft als solcher verpflichtet und berechtigt. Auch wenn ein Vertrag nicht ausdrücklich geschlossen wurde, sei von einer wirksamen stillschweigenden Vereinbarung über die Lieferung von Heizleistung zwischen den jeweiligen Gemeinschaften auszugehen. Die beiderseitigen Rechte und Pflichten der ursprünglichen Eigentümer der benachbarten Häuser in Bezug auf die Heizung seien auf die Mitglieder der Eigentümergemeinschaften übergegangen. Es handele sich um Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, die gemeinschaftlich geltend gemacht werden könnten und gemeinschaftlich zu erfüllen sind. Dem habe die Übung zwischen den Parteien Rechnung getragen.
Die Lieferung der Wärme und des Warmwassers und deren Bezahlung sei im vorliegenden Fall nicht Sache eines jeden Eigentümers, auch wenn Wärme und Warmwasser jeweils im Sondereigentum der Mitglieder der Beklagten verbraucht werden. Bezüglich der Lieferung durch die Klägerin könne hieran kein Zweifel bestehen. Die Heizanlage stehe im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer dieser Wohnanlage und werde durch den Verwalter betrieben. Die einzelnen Mitglieder der Klägerin wären nicht in der Lage, einen gegen sie persönlich erhobenen Anspruch eines einzelnen Mitgliedes der Beklagten auf Lieferung von Wärme und Warmwasser zu erfüllen. Ebensowenig sei jeder einzelne Eigentümer auf Seiten der Klägerin in der Lage, für die einzelnen Mitglieder der Beklagten die jährliche Heizkostenabrechnung zu erstellen. Auch könne es ihnen billigerweise nicht zugemutet werden, das Risiko der Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit eines einzelnen Mitglieds der Beklagten zu tragen. Es handele sich um gegenseitige Rechte und Pflichten, die sinnvollerweise nur durch die jeweiligen Gemeinschaften, nicht aber durch deren einzelne Mitglieder wahrgenommen werden können. Dies zeige sich auch daran, dass seit 2005 wieder eine gemeinschaftliche Abrechnung stattfinde.
Das Oberlandesgericht hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung der entschiedenen Rechtsfrage die Revision zum BGH zugelassen. Die Beklagte hat jedoch kein Rechtsmittel eingelegt. Das Urteil ist damit rechtskräftig.
(OLG Koblenz 09.10.2009 10 U 1164/08)