Kategorien-Archiv Grundstücke / Immobilien

Führt ein ganz ungewöhnlicher und seltener Starkregen (hier: Wiederkehrzeit von mehr als hundert Jahren) zu einem Rückstau in der Abwasserkanalisation und zu einem Wiederaustritt des Niederschlagswassers, kann sich die Gemeinde gegenüber der Anlagenhaftung aus § 2 HPflG auf höhere Gewalt berufen.
(BGH – 22.4.2004 III ZR 108/03)

Den Grundstückseigentümer trifft hinsichtlich seines befriedeten Besitztums eine Verkehrssicherungspflicht nur insofern, als er für dieses den Verkehr eröffnet hat. Davon ist regelmäßig der Innenbereich nicht erfasst, sofern das Grundstück durch einen zur Straße gelegenen Eingang zu betreten ist, Dritte – etwa Briefträger, Handwerker etc. – also den Hof generell nicht aufsuchen müssen.
(OLG Celle – 25.08.2004 9 U 95/04)

Die beklagten Eheleute erhielten 1984 durch den damaligen Rat der Stadt Dresden ein dingliches Nutzungsrecht an einem volkseigenen Grundstück verliehen und errichteten darauf ein Eigenheim. Als die DDR mit dem Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 07.03.1990 (Modrow-Gesetz) den Verkauf auch von Grundstücken zu den damals geltenden sehr niedrigen Preisen zuließ, stellten sie bei dem Rat der Stadt Dresden einen Kaufantrag. Nach rechtskräftiger Abweisung für das Grundstück von dritter Seite gestellter Rückübertragungsansprüche nach dem Vermögensgesetz bot die Stadt Dresden im August 1996 deshalb auch den Beklagten einen Kaufvertrag.

In der Folgezeit überprüfte das Regierungspräsidium in Dresden diesen und 145 andere Kaufverträge, die die Stadt Dresden mit Bürgern geschlossen hatte, die einen Kaufantrag nach dem sog. Modrow-Gesetz gestellt hatten. Im Jahre 2001 beanstandete sie diese Verträge wegen der extrem niedrigen Preise. Es hält alle diese Verträge für sittenwidrig und forderte die Stadt Dresden auf, die Rückabwicklung der Verträge zu betreiben.

LG und OLG Dresden haben die vorliegende Musterklage abgewiesen. Der BGH hat diese Entscheidung mit den folgenden Erwägungen bestätigt. Die Kaufverträge seien nicht an den engeren Maßstäben der Vorschriften über die Veräußerung kommunalen Vermögens zu messen, weil die Stadt Dresden das Grundstück an die Beklagten auf Grund einer besonderen Verfügungsbefugnis verkauft habe. In Ausnutzung dieser Befugnis habe sie nicht den kommunalverfassungsrechtlichen Bindungen unterlegen, sondern nur dem allgemeinen Grundsatz, dass der Staat nichts verschenken darf. Dieser Grundsatz sei nicht schon dann verletzt, wenn die Stadt die ihr im Jahre 1994 durch das SachenRBerG eingeräumte Möglichkeit, den halben Bodenwert als Kaufpreis zu verlangen, nicht nutze. Sittenwidrig sei ein Verkauf erst dann, wenn der Preisnachlass unter keinem Gesichtspunkt als durch die Verfolgung legitimer öffentlicher Aufgaben im Rahmen einer an den Grundsätzen der Rechtsstaatlichkeit orientierten Verwaltung gerechtfertigt angesehen werden könne.

So liege es hier nicht. Der Verkauf an die Beklagten habe der Beseitigung der Ungleichbehandlung gedient, die die Beklagten bei der Behandlung ihrer Kaufanträge nach dem Verkaufsgesetz erfahren hätten. Diese Anträge seien von den zuständigen Stellen nicht nach der Reihenfolge ihres Eingangs oder nach anderen sachlichen, sondern nach nicht nachvollziehbaren Kriterien abgearbeitet worden. Durch einen nachträglichen Verkauf zu den damaligen Bedingungen, den amtlich festgesetzten, aber sehr niedrigen Preisen, habe die Stadt Dresden (wie auch die anderen Kommunen in den neuen Ländern) die Gleichbehandlung, so gut sie vermochte, wieder herstellen wollen. Das sei eine legitime öffentliche Aufgabe, was sich auch daraus ergebe, dass diese Praxis von den obersten Kommunalaufsichtsbehörden stets gebilligt worden sei, und zwar auch nach dem Inkrafttreten des SachenRBerG, demzufolge die Kommunen den halben Bodenwert hätten verlangen können.
(Urteil des BGH vom 17.09.2004)

Insbesondere hinsichtlich der nunmehr zu erwartenden Bescheide des AZV Kamenz-Nord dürfte die Problematik der Verjährung von Bedeutung sein, denn zum 31.12.2003 wurden sehenden Auges verjährungshemmende Maßnahmen unterlassen, so dass all diejenigen, die seinerzeit einen Abgabenbescheid erhielten, die Abgaben aber nicht zahlten, sich bezüglich nunmehr zu erwartenden Abgabenbescheide auf die Einrede der Verjährung berufen können. Aber auch diejenigen, denen kein Abgabenbescheid zugegangen ist können sich unter bestimmten Voraussetzungen auf die Einrede der Verjährung berufen.

Zu unterscheiden ist bei Kommunalabgaben zwischen der sog. Festsetzungsverjährung und der sog. Zahlungsverjährung.

Ein Fall der Festsetzungsverjährung liegt vor, wenn auf Grund einer Kommunalabgabensatzung Abgabenbescheide erlassen werden könnten, die Gemeinde es jedoch versäumt, solche Abgabenbescheide zu erlassen. Nach Ablauf von 4 Jahren, beginnend mit dem Ablauf des Kalenderjahres, in dem der Abgabenanspruch entstanden ist, tritt dann Festsetzungsverjährung ein. Erlässt die Gemeinde trotz des Ablaufes der Festsetzungsfrist noch Abgabenbescheide, so sind diese aufzuheben.

Ein Fall der Zahlungsverjährung liegt vor, wenn auf Grund einer Kommunalabgabensatzung Abgabenbescheide erlassen worden sind, diese den Adressaten auch zugegangen sind, eine Zahlung durch den Adressaten nicht erfolgt ist und die Gemeinde die Abgaben nicht im Wege der Verwaltungsvollstreckung beigetrieben hat. Nach Ablauf von 5 Jahren, beginnend mit dem Ablauf des Kalenderjahres, in dem der Abgabenanspruch erstmals fällig geworden ist, tritt dann Zahlungsverjährung ein. Grundsätzlich hat die Gemeinde die Möglichkeit den Eintritt der Zahlungsverjährung zu unterbrechen. Die einfachsten und effektivsten Möglichkeiten sind die schriftliche Zahlungsaufforderung (Leistungsgebot) und die Mahnung. Die Unterbrechung der Zahlungsverjährungsfrist bewirkt in diesen Fällen jedoch nur, dass die bis zum Zugang der Zahlungsaufforderung oder Mahnung verstrichene Zeit für die Berechnung der Verjährungsfrist außer Betracht bleibt, es wird jedoch sofort eine neue fünfjährige Zahlungsverjährung. Bei Zugang des Abgabenbescheides, Fälligkeit der Abgabe und Zugang der Zahlungsaufforderung bzw. der Mahnung im gleichen Kalenderjahr haben diese Unterbrechungen somit keine Auswirkungen auf den Lauf der Zahlungsverjährungsfrist, da diese erst mit dem Ablauf des Kalenderjahres eintritt, in dem der Abgabenanspruch.

Der AZV Kamenz-Nord hat jedoch weder schriftliche Zahlungsaufforderungen noch Mahnungen versandt, die eine Unterbrechung der Zahlungsverjährung zum31.12.2003 bewirkt haben, so dass bezüglich der betroffenen Abgabenbescheide Zahlungsverjährung eingetreten ist.

Um die Maklerprovision zu sparen, wird oft eine dritte Person als Interessent vorgeschoben. Diese holt bei dem Makler die notwendigen Informationen ein und schließt mit ihm einen Vertrag ab, will das Objekt jedoch nicht selbst erwerben, sondern die Informationen weiter geben, um den Makler zu umgehen.

Der BGH hat dem nunmehr einen Riegel vorgeschoben. In dem zu Grunde liegenden Fall suchte eine Frau ein Haus für ihre Familie. Nachdem sie zu einer Maklerin Kontakt aufgenommen hatte, erfolgte eine Besichtigung des Objekts. Der Kaufvertrag wurde später jedoch nicht mit der in das Haus einziehenden Frau, sondern mit deren Vater und Bruder abgeschlossen. Die Rechnung der Maklerin wollte die Frau nicht bezahlen, weil sie meinte, ihr sei garkein Kaufvertrag vermittelt worden.
Der BGH hat klargestellt, dass ein solches Verhalten treuwidrig ist. Der Kunde des Maklers hat wirtschaftlich die gleiche Position wie bei einen Eigenerwerb erlangt. Er muss zumindest dann die Provision ausgleichen, wenn zwischen ihm und dem tatsächlichen Käufer besonders enge persönliche und wirtschaftliche Beziehungen bestehen.
(BGH Urteil vom 08.04.2004 – III ZR 20/03

Das Oberlandesgericht Saarbrücken hat die Verwalterbestellung zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestätigt. Auf Antrag einer Eigentümerin hatte das zuständige Gericht eine andere Eigentümerin zur Verwalterin berufen. Das OLG bestätigte diese Entscheidung als ermessensfehlerfrei, obwohl die Eigentümerinnen miteinander in Streit lagen.

Sachverhalt

Die Beteiligten sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Antragstellerin einerseits sowie die beiden Antragsgegnerinnen andererseits halten jeweils 50 Prozent des Eigentums. Die Verwaltung des Wohnungseigentums wurde von den Eigentümern ursprünglich gemeinschaftlich ausgeübt, wobei eine Antragsgegnerin die Buch- und Kontoführung übernommen hatte. Zwischen den Parteien bestehen allerdings Unstimmigkeiten. In einer Eigentümerversammlung war die Antragstellerin mit ihrem Versuch, einen Fremdverwalter zu bestimmen, gegen die Antragsgegnerinnen nicht erfolgreich. Daraufhin hat die Antragstellerin gerichtliche Bestellung eines Verwalters beantragt. Nachdem das Amtsgericht den Antrag zurückgewiesen hatte, hat das Langericht die buchführende Antragsgegnerin zur Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt.
(OLG Saarbrücken Beschluss vom 06.02.2004, Az.: 5 W 255/03-60)

Kein Grundstückseigentümer kann unter Berufung auf sein Eigentumsrecht oder seine Gewissensfreiheit verlangen, aus einer Jagdgenossenschaft entlassen zu werden. Dies hat das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz in Koblenz entschieden
Hintergrund
Nach dem Bundesjagdgesetz bilden grundsätzlich alle Flächen innerhalb einer Gemeinde einen gemeinschaftlichen Jagdbezirk. Ausgenommen sind nur große, zusammenhängende Flächen über 75 Hektar in der Hand ein und desselben Eigentümers, so genannte Eigenjagdbezirke. Im gemeinschaftlichen Jagdbezirk gehören die Grundstückseigentümer einer Jagdgenossenschaft an, die als öffentlich-rechtliche Körperschaft verfasst ist. Nur ihr steht die Ausübung des Jagdrechts zu. Dafür sind die Jagdgenossen an der Willensbildung der Genossenschaft und an den Jagdpachterlösen beteiligt.
(OVG Rheinland-Pfalz Urteil vom 13.07.2004; Az.: 8 A 10216/04.OVG)

Grundstückseigentümer sind auch die Eigentümer eines auf einer Grundstücksgrenze stehenden Baumes. Sie sind daher verpflichtet, die Standfestigkeit und Gesundheit des Baumes überprüfen zu lassen. Stürzt ein kranker Baum auf das Haus eines Nachbarn, haften die Grundstückseigentümer regelmäßig zu gleichen Teilen für den entstandenen Schaden.
(BGH 2.7.2004, V ZR 33/04)

Ein Makler hat auch dann Anspruch auf eine Provision, wenn er bei den Verhandlungen für den Verkauf einer Immobilie nicht direkt beteiligt ist. Es genüge, wenn der Kontakt durch den Makler zustande gekommen sei und eine zeitliche Nähe gegeben sei. Das hat das Koblenzer Oberlandesgericht entschieden.
(Az.: 5 U 306/03)

Der Bundesgerichtshof hat jetzt in einer Grundsatzentscheidung klar gestellt, dass der Fondsbeitritt und der im Zusammenhang damit von dem Anlagevermittler angebahnte Kreditvertrag als verbundenes Geschäft im Sinne des Verbraucherkreditgesetzes anzusehen ist. Die Bank muss sich damit alle Einwendungen entgegenhalten lassen, die der Anleger gegen die Fondsverantwortlichen hat. Wurden die Anleger getäuscht, so sind sie so zu stellen, als wären sie dem Fonds nie beigetreten. Die Bank habe dann auch keinen Zahlungsanspruch bezüglich des Kredits gegenüber den Anlegern, entschied der zweite Zivilsenat.
(Urteile vom 14.06.2004, Az.: II ZR 392/01, II ZR 395/01, II ZR 374/02, II ZR 385/02, II ZR 393/02 und II ZR 407/02)