Kategorien-Archiv Mietrecht

Eine Flächenabweichung unter 10 % rechtfertigt nur dann die Annahme eines Mangels i. S. d. § 536 I 3 BGB, wenn hierdurch eine (vom Mieter darzulegende) erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs verursacht worden ist.
(Kammergericht – 15.08.2005 8 U 81/05)

Immer wieder kommt es zwischen Mietvertragsparteien zu Streitigkeiten, wenn sich –häufig nach Modernisierungen- Schimmel in der Wohnung bildet. Dabei kann die Ursache sowohl in einer schlechten Isolierung der Wohnung (Kältebrücken) als auch im falschen Lüftungsverhalten des Mieters liegen.

Die Bildung von Schimmel und Feuchtigkeit stellt dann einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel dar, wenn der Mieter sie nicht zu verantworten hat (LG Lüneburg 6 S 70/00).
Drohen Feuchtigkeitsschäden durch zu geringes Heizen und Lüften und ist der Mieter für den Mangel verantwortlich, scheidet eine Mietminderungen aus. Für eine ordnungsgemäße Belüftung reicht es aus, dass morgens zweimal und abends einmal quergelüftet wird (OLG Frankfurt 19 U 7/99).
Ist strittig, ob Baumängel oder falsches Mieterverhalten Ursache für die Feuchtigkeitsschäden sind, muss der Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht in seinem Pflichtenbereich liegt, sondern aus dem Mieterbereich kommt (BGH XII ZR 272/97).
Erfordert der Einbau neuer Isolierglasfenster ein geändertes Lüftungsverhalten, dann muss der Vermieter präzise über die nach dem Fenstereinbau auf Grund des veränderten Raumklimas notwendigen zusätzlichen Lüftungsmaßnahmen aufklären und informieren. Tut er das nicht und kommt es zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung, ist er verantwortlich und nicht der Mieter (LG Gießen 1 S 63/00).
Durch eine mangelhafte Information des Mieters hat der Vermieter zumindest ein Mitverschulden von 50 % an der Schimmelbildung, wenn er den Mieter nicht zur Änderung seines Lüftungsverhaltens nach Einbau neuer Fenster aufgefordert hat (LG Berlin 65 S 94/99).
Vom Mieter nicht zu verantwortender erheblicher Schimmelpilzbefall und die Durchfeuchtung wesentlicher Wohnräume berechtigen zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung (AG Köln 206 C 29/00)

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % beruht.

Ist die Miete aufgrund eines Mangels nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, so bleibt dieser Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbarte, nicht die geminderte Miete. Unter Miete im Sinne des § 551 Abs.1 BGB ist jedoch dann die aufgrund des Mangels geminderte Miete zu verstehen, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt.
(BGH Urteil vom 20.07.2005, Az: VIII ZR 347/04)

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom gerichtlichen Sachverständigen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet.
(BGH Urteil vom 6.7.2005, Az: VIII ZR 322/04)

Eine Mietminderung aufgrund der Strahlenbelastung durch eine Mobilfunksendeanlage kommt nur in Betracht, wenn die Grenzwerte der Verordnung über elektromagnetische Felder (26. BImSchV) überschritten werden.

Ein Mieter hatte wegen Strahlenbelastung durch eine Mobilfunkantenne auf einem Nachbarhaus eine Mietminderung verlangt. Gemäß § 536 BGB sind Mieter zur Minderung berechtigt, wenn die „Tauglichkeit der Mietsache zu ihrem vertragsgemäßen Gebrauch“ beeinträchtigt wird. Eine solche Beeinträchtigung kann auch auf Strahlenbelastung beruhen.
Das Landgericht Frankfurt a.M. wies die Berufung des Mieters jedoch zurück, weil er eine Überschreitung der Grenzwerte der 26. BImSchV nicht nachweisen konnte. Ein vom Gericht eingeholtes Sachverständigengutachten ergab, dass die gemessenen Strahlenwerte nur zwischen 9 bis 19 Prozent des zulässigen Grenzwertes erreichten.
(LG Frankfurt a. M. – Az.: 2-11 S 272/01)

Neue, modernisierungsbedingte Betriebskosten (hier: Betriebskosten des nachträglich eingebauten Fahrstuhls) darf der Vermieter auch bei fehlender Umlagevereinbarung umlegen, wenn sich die Parteien über die zusätzliche Umlage durch konkludentes Handel geeinigt haben. Dazu genügt es, dass der Mieter die Umlage einmal widerspruchslos akzeptiert hat.
(BGH-Urteil vom 21.01.2004 – VIII ZR 99/03 und VIII ZR 101/03)

Klagen Vermieter wegen rückständiger Zahlungen, so genügt im Urkundenprozess die Vorlage des Mietvertrages vor Gericht. Werde der Mieter aufgrund eingeschränkter Beweismittel zu Unrecht zur Begleichung von Mietrückständen verurteilt, könne er im Rahmen des Nachverfahrens mit zusätzlichen Beweismitteln auf Schadensersatz klagen, heißt es in einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 01.06.2005, Az: VIII ZR 216/04).

In dem zu entscheidenden Fall schlossen die beteiligten Parteien einen schriftlichen Mietvertrag über eine Vier-Zimmer-Wohnung zu einer monatlichen Miete in Höhe von 660 Euro ab. Für November 2003 zahlte der Mieter unter Berufung auf eine Gegenforderung lediglich 169,80 Euro. Den Differenzbetrag von 490,20 Euro hat der Vermieter unter Vorlage des Mietvertrags im Urkundenprozess eingeklagt. Der Mieter hat demgegenüber Mängel der Wohnung geltend gemacht, die er jedoch nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln (Urkundenbeweis und Parteivernehmung) belegen konnte. Die Vorinstanzen haben die Klage als im Urkundenprozess unstatthaft abgewiesen. Auf die Revision des Vermieters hat der Bundesgerichtshof den Mieter zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt und ihm die Ausführung seiner Rechte im Nachverfahren vorbehalten.

Der BGH hat entschieden, dass die durch § 592 Satz 1 ZPO grundsätzlich jedem Gläubiger einer Geldschuld eingeräumte Befugnis, im Urkundenprozess einen vorläufigen Titel gegen den Schuldner zu erlangen, auch dem Vermieter von Wohnraum zusteht, der unter Vorlage des Mietvertrags rückständige Miete geltend macht. Zwar wird nach § 536 Abs. 1 BGB bei Mängeln der Mietsache die geschuldete Miete automatisch von Gesetzes wegen gemindert. Jedoch gehört die Mangelfreiheit der Mietsache nicht zu den zur Begründung des Anspruchs auf Miete erforderlichen Tatsachen. Gemäß § 536 Abs. 1 BGB sind Mängel vom Mieter darzulegen und zu beweisen, wenn er die Mietsache übernommen hat.

Der Inanspruchnahme des Urkundenprozesses steht auch nicht entgegen, dass rechtsgeschäftliche Vereinbarungen, die die gesetzlich eintretende Mietminderung zum Nachteil des Mieters ausschließen oder einschränken, bei Wohnraummietverhältnissen gemäß § 536 Abs. 4 BGB unwirksam sind, so der BGH weiter. Zwar habe der Urkundenprozess zur Folge, dass der Mieter, der die von ihm geltend gemachten Mängel regelmäßig wie auch im zur Entscheidung stehenden Fall nicht mit den im Urkundenprozess zugelassenen Beweismitteln nachweisen könne, zunächst durch Vorbehaltsurteil zur Zahlung der Miete verurteilt werde.

Erst im Nachverfahren werde über das Vorliegen von Mängeln und eine sich daraus ergebende Mietminderung entschieden. Der Bundesgerichtshof hat jedoch ausgeführt, dass der Mieter den Nachteilen, die ihm durch eine Vollstreckung aus dem Vorbehaltsurteil möglicherweise entstehen, weitgehend durch die Schutzanordnungen der Zivilprozeßordnung begegnen kann und dass er zudem durch eine verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters abgesichert ist. Die Nachteile seien im wesentlichen vorläufiger Natur und nicht zu vergleichen mit einer Beeinträchtigung seiner Rechtsstellung, die ihm durch eine nach § 536 Abs. 4 BGB unzulässige rechtsgeschäftliche Vereinbarung droht. Das materielle Mietrecht rechtfertige es deshalb nicht, die prozessualen Befugnisse des Vermieters aus § 592 Satz 1 ZPO entgegen dem umfassenden Wortlaut der Vorschrift einzuschränken. Der Rechtsstreit wurde zur Durchführung des Nachverfahrens an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.
(BGH – Kammergericht – 06.04.2005 XII ZR 225/03)

Räumt die Mieterin die Mietsache unter gleichzeitiger Einstellung der Mietzahlungen und erfährt der Vermieter dies alsbald, so ist das Verhalten der Mieterin als schlüssige Kündigungserklärung zu bewerten, wenn nicht die Schriftform erforderlich ist.
Parteivereinbarungen über ein Schriftformerfordernis für die Kündigungserklärung sind eng auszulegen
(OLG Frankfurt – 04.03.2005 24 U 71/04)

Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen („Wärmecontracting“), bedarf es einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen.
(BGH Urteil vom 6.4.2005, Az: VIII ZR 54/04)