Kategorien-Archiv Mietrecht

Bei wiederholtem Heizungsausfall in der Wohneigentumsanlage aufgrund einer Stromabschaltung nach offenen Rechnungen des Elektrizitätswerks ist der Mieter der Eigentumswohnung zur fristlosen Kündigung berechtigt. Der auf dem Mangel der Mietsache gründende Schadensersatzanspruch unterliegt nicht der kurzen Verjährungsfrist des BGB § 558.
Der Schadensersatzanspruch umfasst die Kosten des mit der fristlosen Kündigung beauftragten Rechtsanwalts, die Kosten der Wohnungssuche und des Umzugs sowie der Herrichtung der neuen Wohnung einschließlich Telefonanschluß und Kautionskontogebühren.
(LG Saarbrücken 17.06.1994 13 BS 58/94)

Der Vermieter kann die Versendung von Belegen zur Nebenkostenabrechnung davon abhängig machen, dass der Mieter im Hinblick auf die entstehenden Kopierkosten in Vorleistung tritt. Eine solche Kostenvorschussverpflichtung des Mieters ergibt sich dabei aus § 811 Abs. 2 BGB analog.
(LG Leipzig, Urteil v. 17.3.2005 – 12 S 7349/04; ebenso LG Duisburg, WuM 2002, 32 und AG Bremen, WuM 2005, 129)

Das heimliche Herstellen von Fotos eines Mieters auf dessen gemieteter Terrasse, das Weitergeben dieser Fotos, die Entgegennahme dieser Fotos durch den Vermieter und die Verwendung dieser Fotos durch Einreichung bei Gericht in einem Rechtsstreit zwischen Vermieter und Mieter verletzen das allgemeine Persönlichkeítsrecht des Mieters und dessen Recht am eigenen Bild.
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter Auskunft darüber zu erteilen, von wem er die Fotos erhalten hat
(LG Bonn – 15.12.2005 6 S 235/05)

Der Bundesrat hat am 10.02.2006 erneut einen Gesetzentwurf zur Änderung des Mietrechts beim Deutschen Bundestag eingebracht, nachdem der in der vergangenen Legislaturperiode eingebrachte gleichlautende Entwurf der Diskontinuität unterfallen war. Mit dem Entwurf soll der neue Kündigungstatbestand der Abrisskündigung in das BGB aufgenommen werden. Der Vermieter soll seinem Mieter dann kündigen können, wenn das Wohngebäude überwiegend leer steht, die gemeindliche Planung dessen teilweise oder vollständige Beseitigung vorsieht und der Vermieter dem Mieter Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung nachweisen kann.

Die bisher im BGB geregelten Fälle der Kündigung wegen eines berechtigten Interesses des Vermieters erfassen diese Konstellation nicht. Auf Grund der Leerstandssituation auf dem Wohnungsmarkt insbesondere in Ostdeutschland erleiden viele Wohnungsunternehmen zum Teil Existenz gefährdende Mietausfälle bei gleich bleibenden Unterhaltskosten. Auch städtebauliche Umstrukturierungsmaßnahmen, wie zum Beispiel die Festlegung von Rückbaugebieten, werden erschwert. Der Gesetzentwurf wird nunmehr der Bundesregierung zugeleitet, die ihn innerhalb von sechs Wochen an den Deutschen Bundestag weiterleiten muss.

Auch nach der Reform des Rechtsmittelrechts hat das Berufungsgericht die erstinstanzliche Auslegung einer Individualvereinbarung gem. §§ 513 Abs. 1, 546 ZPO – auf der Grundlage der nach § 529 ZPO maßgeblichen Tatsachen – in vollem Umfang darauf zu überprüfen, ob die Auslegung überzeugt. Hält das Berufungsgericht die erstinstanzliche Auslegung lediglich für eine zwar vertretbare, letztlich aber – bei Abwägung aller Gesichtspunkte – nicht für eine sachlich überzeugende Auslegung, so hat es selbst die Auslegung vorzunehmen, die es als Grundlage einer sachgerechten Entscheidung des Einzelfalles für geboten hält.
(Quelle: BGH-Urteil vom 14.07.2004 – VIII ZR 164/03)

Allein der Umstand, dass die vom gewerblichen Vermieter verlangte Betriebskostenvorauszahlung die später entstandenen Kosten deutlich unterschreitet, führt noch nicht zur Annahme einer Verletzung der Aufklärungspflicht. Eine solche ist nur bei Vorliegen besonderer Umstände, die einen Vertrauenstatbestand beim Mieter begründen, zu bejahen (im Anschluss am BGH-Urteil vom 11.02.2004 – VIII ZR 195/03, NJW 2004, 1102).
(Quelle: BGH-Urteil vom 28.04.2004 – XII ZR 21/02)

Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiben.
(Quelle: BGH-Urteil vom 11.02.2004 – VIII ZR 195/03)

Auch im gewerblichen Mietecht verbleiben bei einem Eigentumswechsel für die bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufenen Abrechnungsperioden die Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten beim früheren Eigentümer und Vermieter (im Anschluss am BGH-Urteil vom 03.12.2003 – VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851).
(Quelle: BGH-Urteil vom 29.09.2004 – XII ZR 148/02)

Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist.
(Quelle: BGH-Urteil vom 03.12.2003 – VIII ZR 168/03)

Eine Abrechnung, in der lediglich die geschuldeten Vorschüsse aufgeführt sind, entspricht jedenfalls dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, wenn zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung der Mieter für den Anrechungszeitraum keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife i. S. d. § 20 Abs. 3 S. 4 NMV 1970 eingetreten ist.
(Quelle: BGH-Urteil vom 27.11.2002 – VIII ZR 108/02)