Kategorie Grundstücke / Immobilien

Duldungspflicht der Eigentümer und Ausgleichszahlung der Nutzer

Der BGH behandelt in seinem Urteil vom 07.07.2000 einen höchst aktuellen Fall:
Der Kläger ist Eigentümer von Grundstücksflächen, auf denen eine Energieversorgungsunternehmen entsprechend einer ihm eingeräumten Dienstbarkeit eine Ferngasleitung mit einem zur Überwachung und Steuerung dienenden Mess- und Fernmeldekabel verlegen und nutzen darf. Dafür hatte das Unternehmen einmalig eine Summe bezahlt.
Das Unternehmen hat dann ursprünglich in einem Kabelschutzrohr vorhandene und nur der betriebsinternen Kommunikation dienende Kabel durch ein leistungsstärkeres Lichtwellenleiterkabel (30 Faserpaare) ersetzt (Einblasen mittels Pressluft), das auch zur Erbringung von Telekommunikationsleistungen für die Öffentlichkeit geeignet ist, und die Nutzung dieses Kabels einer Firma gestattet, die eine Übertragungswegelizenz besitzt.
Der Kläger begehrte in diesem Verfahren die Beseitigung des neu verlegten Kabels, hilfsweise die Unterlassung einer Nutzung zu betriebsfremden Zwecken und vorsorglich eine Entschädigungszahlung.
Während die ersten beiden Instanzen unterschiedlich urteilten – das OLG hatte die Klage ganz abgewiesen – kam der BGH zu dem Ergebnis, dass eine Ausgleichsanspruch in Geld besteht. Der Eigentümer kann die Nutzung nicht verhindern, aber er kann Entschädigung verlangen. Was allerdings unter einer angemessenen Entschädigung zu verstehen ist, ließ auch der BGH offen.
(BGH Urteil vom 07.07.2000 Az.: V ZR 435/98)

Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit beim Grundstückskauf gelockert

Selbst wenn der Käufer eines Grundstückes keine Kenntnis von einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung hatte, kann nach Auffassung des BGH der Schluss auf eine „verwerfliche Gesinnung des Begünstigten“ erlaubt sein. Es handele sich dann um ein wucherähnliches Geschäft im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB.
Eine Erbin hatte einen solchen Fall in einem Grundstücksverkauf ihrer verstorbenen Mutter gesehen, die ein Jahr vor ihrem Tod 3 Grundstücke – davon eines mit einem Familienhaus bebaut – für insgesamt DM 100.000,00 verkauft hatte. Zusätzlich wurde ihr eine monatliche Rente in Höhe von DM 1.400,00 und ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht eingeräumt. Die Erbin trug vor, das Grundstück sei 860.000,00 wert. Die Gegenleistung nur DM 200.000,00. Der BGH folgte der Klägerin: Bei einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung – etwa wenn der eine Wert doppelt so hoch wie der andere sei -, könne man den Schluss auf die bewusste und grob fahrlässige Ausnützung eines dem Vertragspartner in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstandes ziehen. Dies leite sich aus dem Erfahrungssatz her, dass in der Regel außergewöhnliche Leistungen nicht ohne Not zugestanden werden und auch der Begünstigte diese Erfahrung teilt. Wer sich dieser Einsicht leichtfertig verschließe, handle mit verwerflicher Gesinnung. Wer ein Grundstück kaufe, werde sich schon wegen der hohen finanzielle Aufwendungen grundlegende Marktkenntnisse verschafft haben und damit in der Regel in der Lage sein, ein besonders vorteilhaftes Geschäft zu erkennen, so dass er sich im Zweifelsfall „zumindest leichtfertig der Erkenntnis eines besonders groben Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung und die hierdurch indizierte Zwangslage seines Vertragspartners“ verschließe.
(Quelle: Handelsblatt vom 11.4.2001 – BGH V ZR 437/99)

Wertsteigerung von DDR-Grundstücken: Keine Anpassung des Kaufpreises

Im Juni 1989 wurde ein fast 20 Hektar großes landwirtschaftliches Grundstück samt Wohnhaus verkauft. Der Käufer zahlte den vereinbarten Preis von 25 385 DDR-Mark und wurde noch vor der Wende neuer Eigentümer des Grundstücks. Nach den gesellschaftlichen Umwälzungen in der DDR errechneten die ursprünglichen Eigentümer einen Wert von nunmehr 200 000 DM. Sie verlangten das Grundstück zurück oder wenigstens die Zahlung der Differenz zum DDR-Kaufpreis. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, daß in einem solchen Fall Ansprüche der ehemaligen Eigentümer nicht gegeben sind (V ZR 164/94). Der Grundstückskaufvertrag sei zu DDR-Zeiten geschlossen, der Käufer habe ordnungsgemäß gezahlt und sei Eigentümer geworden. Es gäbe keinerlei Anlaß, den Vertrag „anzupassen“.

(Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24. November 1995 – V ZR 164/94)

Bewerbung von Immobilien mit Angabe des Quadratmeterpreises

Eine Werbung für eine Immobilie, in der nur der Quadratmeterpreis, nicht aber auch der Endpreis angegeben ist, oder die zwar die Endpreisangabe enthält, aber den Quadratmeterpreis blickfangmäßig hervorhebt, verstößt gegen die Preisangabenverordnung. Eine solche Werbung ist jedoch grundsätzlich nicht geeignet, den Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt wesentlich zu beeinträchtigen.
(BGH – Urteil v. 5.10.2000 – IZR 210/98)

Zur Unwirksamkeit einer durch einen Treuhänder erstellten Baufinanzierung

Gemäß Urteil des LG Frankfurt ist die gesamte durch einen Treuhänder erstellte Baufinanzierung schwebend unwirksam, wenn die dem Treuhänder erteilte Vollmacht nicht den Erfordernissen des Verbraucherkreditgesetzes entspricht (LG Frankfurt 2/22 O 372/99). Da viele Kapitalanlagen in Immobilienfonds nach dem gleichen Muster abgewickelt wurden, kann bei Bestätigung dieses Urteils durch die Obergerichte dieses für eine Vielzahl von Verträge eine unabsehbare Folge haben.

Verkäufer haftbar für falsche Flächenangaben

Der Verkäufer einer Wohnung haftet, wenn die Wohnfläche im Vertrag oder im Verkaufsprospekt nicht richtig angegeben ist. Das entschied der Bundesgerichtshof.
Der Verkäufer einer Dachwohnung mußte dem Käufer Schadensersatz zahlen, weil die Wohnfläche im Verkaufsprospekt um mehr als zehn Prozent zu hoch angegeben war. Der Verkäufer hatte fälschlicherweise den Platz unter den Dachschrägen mitberechnet. Er mußte nicht nur einen Teil des Kaufpreises zurückbezahlen sondern auch die Finanzierungs- sowie Notarkosten, ebenso die Steuern.
(Bundesgerichtshof, V ZR 246/96)

Billig-Kauf von Chemnitzer Grundstück wegen Sittenwidrigkeit nichtig

Vor dem Oberlandesgericht Karlsruhe hatte ein am 19.10.1990 geschlossener Kaufvertrag über ein in Chemnitz gelegenes Hausgrundstück keinen Bestand. Durch den Vertrag wollte ein Immobilienkaufmann aus Westdeutschland ein 590 qm großes, mit einem fünfgeschossigen Wohn- und Geschäftshaus bebautes Grundstück zu einem Preis von ca. 245.000 DM erwerben. Der Kaufpreis wurde bezahlt. 1992 verkaufte der Erwerber das Hausgrundstück für 2,4 Mio DM an eine Versicherungsgesellschaft weiter, die das Haus anschließend mit einem Aufwand von 2,5 Mio DM sanierte und modernisierte. Die früheren Eigentümer, eine Erbengemeinschaft, fühlen sich übervorteilt. Der Wert des Grundstücks habe im Oktober 1990 schon mindestens 600.000 DM betragen. Der beklagte Immobilienkaufmann habe ihre Unerfahrenheit als ehemalige DDR-Bürger in Grundstücksgeschäften ausgenutzt. Mit der Begründung, der Kaufvertrag sei wegen Sittenwidrigkeit nichtig, haben sie Zahlung der Differenz zwischen – behauptetem – Grundstückswert und gezahltem Kaufpreis, also (600.000 – 245.000 =) 355.000 DM, verlangt.
Während das Landgericht Karlsruhe in erster Instanz die Klage mit der Begründung abgewiesen hatte, im Oktober 1990 habe in den neuen Bundesländern noch kein Grundstücksmarkt existiert, ein Missverhältnis zwischen Grundstückswert und Kaufpreis lasse sich daher nicht feststellen, hatte die Klage nunmehr vor dem Oberlandesgericht Karlsruhe Erfolg.
Der 11. Zivilsenat hat ausgeführt, dass der Grundstücksmarkt im Oktober 1990 in den neuen Bundesländern zwar erst im Entstehen begriffen war. Trotzdem sei es damals möglich gewesen, den Wert eines Grundstücks zu ermitteln. Mit dem Inkrafttreten des Einigungsvertrages am 03.10.1990 seien letzte rechtliche Unsicherheiten im Grundstücksverkehr weggefallen. Eine Angleichung der Verhältnisse in Ost- und Westdeutschland auf dem Immobilienmarkt sei zu erwarten gewesen. Deshalb hätten zur Ermittlung des Grundstückswertes auch Preise für vergleichbare Grundstücke in den alten Bundesländern herangezogen werden können. Aufgrund eines Sachverständigengutachtens ist das Oberlandesgericht zu dem Ergebnis gekommen, das Grundstück sei seinerzeit rund 600.000 DM wert gewesen. Es liege ein grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor. Der Beklagte habe auch aus verwerflicher Gesinnung gehandelt und die Unerfahrenheit seiner Vertragspartner ausgenutzt. Dies könne allerdings nicht – wie sonst in derartigen Fällen – allein aus dem krassen Wertunterschied der ausgetauschten Leistungen geschlossen werden; denn der Immobilienmarkt sei kurz nach der Wiedervereinigung erst im Entstehen begriffen und mit Unsicherheiten bei der Wertermittlung belastet gewesen. Hier ergebe sich die verwerfliche, zur Sittenwidrigkeit des Geschäfts führende Gesinnung aber aus den konkreten Umständen des Falles. Der Beklagte hatte nämlich Ende 1990/Anfang 1991 auch in anderen Fällen versucht, in den neuen Bundesländern Grundstücke zu Billigstpreisen zu erwerben. Das Oberlandesgericht hat ihn deshalb wegen ungerechtfertigter Bereicherung zur Zahlung der Wertdifferenz verurteilt.
Der Beklagte kann gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Revision zum Bundesgerichtshof einlegen.
(Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 23.03.2000 – 11 U 45/98 )

Sondernutzung eines Wirtschaftsweges

Anlieger haben grundsätzlich kein Recht, über einen nicht dem öffentlichen Verkehr gewidmeten Wirtschaftsweg auf ihr Grundstück zu fahren. Dies gilt auch dann, wenn der Anlieger seine Garagenzufahrt in Kenntnis der Baugenehmigungsbehörde zu dem Wirtschaftsweg hin angelegt hat, obwohl er sein Grundstück auch über eine öffentliche Straße erreichen kann (Beschluss vom 24. August 2000; Az.: 3 L 1907/00.KO).
Verwaltungsgericht 56068 Koblenz, den 4. September 2000Koblenz Deinhardplatz 4 Telefon: 0261/1307-165- Pressestelle – Telefax: 0261/1307-250
Pressemitteilung Nr. 26/2000

Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des Verwaltungsgerichts Koblenz in einem Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes.
Die Antragsteller dieses Verfahrens sind Eigentümer eines Grundstücks, das sowohl an den B-Weg als auch an die A-Straße grenzt. Während der B-Weg als Erschließungsstraße dem öffentlichen Verkehr gewidmet ist, handelt es sich bei der A-Straße um einen nicht gewidmeten, nur für den land- und forstwirtschaftlichen Verkehr freigegebenen Wirtschaftsweg. Zudem sieht der einschlägige Bebauungsplan vor, dass auf der A-Straße vor dem Grundstück der Antragsteller eine öffentliche Grünfläche angelegt werden soll. Dennoch stellten die Antragsteller einen Bauantrag für ein Wohnhaus mit Carport, in dem vorgesehen war, den Carport mit seiner Zufahrt so anzulegen, dass das Grundstück nur von der A-Straße her angefahren werden konnte. Die Baugenehmigung wurde zunächst antragsgemäß erteilt. Später erließ die Baubehörde einen Ergänzungsbescheid, in dem eine Zufahrt zum Grundstück von der A-Straße aus ausdrücklich verboten wurde. Inzwischen hatten die Antragsteller jedoch ihr Wohnhaus mit Carport bereits errichtet und zum B-Weg hin einen Garten angelegt. Nachdem Verhandlungen mit der Verwaltung ergebnislos blieben, begann die Gemeinde damit, die im Bebauungsplan vorgesehene öffentliche Grünfläche anzulegen.
Daraufhin begehrten die Antragsteller bei dem Verwaltungsgericht Koblenz vorläufigen Rechtsschutz mit dem Ziel, der Gemeinde zu untersagen, vor ihrer Grundstückszufahrt Anpflanzungen vorzunehmen.
Das Verwaltungsgericht Koblenz gab dem Antrag nur in geringem Umfang statt: Der Gemeinde wurde lediglich aufgegeben, Anpflanzungen, die zur Sperrung der Zufahrt von der A-Straße her führen, für zwei Monate zu unterlassen; im Übrigen wurde der Antrag abgelehnt. Nach Auffassung der Koblenzer Richter spricht schon bei überschlägiger Prüfung im Eilverfahren alles dafür, dass die Antragsteller nicht beanspruchen können, Zufahrt zu ihrem Grundstück auf Dauer allein von der A-Straße her zu nehmen. Das Anliegerrecht erstrecke sich nur auf solche Straßen und Wege, auf die das Grundstück besonders angewiesen sei. Das Grundstück der Antragsteller werde nach dem Bebauungsplan vom B-Weg aus erschlossen; von dieser Straße aus sei es grundsätzlich uneingeschränkt erreichbar. Demgegenüber komme der A-Straße keine Erschließungsfunktion zu, weil es sich bei ihr um einen ungewidmeten Wirtschaftsweg handele und der Bebauungsplan zudem vor dem Grundstück der Antragsteller eine öffentliche Grünfläche vorsehe. Die Antragsteller hätten auch nicht schutzwürdig darauf vertrauen dürfen, weiterhin Zufahrt zur A-Straße nehmen zu können. Die Baugenehmigung habe kein solches Vertrauen begründet: ihr Regelungsinhalt umfasse nicht die Änderung der Zweckbestimmung der A-Straße. Vielmehr hätten sie auf eigenes Risiko gehandelt, als sie vor endgültiger Klärung der Rechtslage die Zufahrt zur A-Straße hin angelegt und damit vollendete Tatsachen geschaffen hätten. Der Gemeinde sei lediglich aufzugeben, die von ihr beabsichtigten Maßnahmen zur Anlegung der Grünfläche um zwei Monate zurückzustellen, um den Antragstellern ausreichend Zeit zu geben, eine Zufahrt von ihrem Grundstück zur regulären Erschließungsstraße, also zum B-Weg, herzustellen.
(Beschluss vom 24. August 2000; Az.: 3 L 1907/00.KO; – nicht rechtskräftig -)

Anmerkung:
Die Entscheidung kann bei der Pressestelle des Verwaltungsgerichts (Tel.: 0261/1307-139 oder -114) angefordert werden.

Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts an Grundstücken in den neuen Ländern-Grundstücksrechtsänderungsgesetz-GrundRÄndG

Der o.g. Gesetzentwurf steht im Bundestag zur Entscheidung an.Im weiterführenden Link erfahren Sie mehr über das Gesetzesvorhaben.

Grundsatzentscheidung des BVerfG zur Verfassungsmäßigkeit einzelner Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes

BverfG, Beschluß v. 14.7.1999 – 1 BvR 995/95, 2288/95 u. 2711/95

Mit der vorliegenden Grundsatzentscheidung hat das BVerfG mehrere Bestimmungen des SchuldRAnpG für teilweise mit Art. 14 GG unvereinbar erklärt. Es sind dies die Regelungen zum Kündigungsschutz des Nutzers (§ 23 SchuldRAnpG), zur Entschädigungspflicht des Eigentümers bei vorzeitiger Beendigung des Vertrages (§ 14 SchuldRAnpG) und zur Bemessung der Nutzungsentgelte (§ 20 SchuldRAnpG i.V.m. der NutzEV).

Klicken Sie auf den weiterführenden Link, um eine ausführliche Erläuterung dieser Entscheidung durch Herrn Rechtsanwalt Mario Looke zu lesen.