Kategorien-Archiv Grundstücke / Immobilien

Im Gesetzblatt (2001 I S. 2716) ist das Gesetz zur Bereinigung offener Fragen des Rechts an Grundstücken in den neuen Ländern (Grundstücksrechtsbereinigungsgesetz) vom 26.10.2001 verkündet worden. Kern des neuen Gesetzes ist ein neues Verkehrsflächenbereinigungsgesetz, mit dem die bislang durch das Sachenrechtsmoratorium in Artikel 233 § 2a Abs. 9 IGBGB nur vorläufig geregelten Fälle der Nutzung privater Flächen für öffentliche Zwecke jetzt endgültig bereinigt werden. Zugleich wurde mit der Neuregelung die Vorgabe des Bundesverfassungsgerichtes (vom 8.4.1998 – 1 BvR 1680/93) erfüllt, den betroffenen privaten Grundstückseigentümern einen Nutzungsentgeltanspruch gegen die bisher nach dem Sachenrechtsmoratorium zum Besitz berechtigten Nutzer zu verschaffen. Das Gesetz ist rückwirkend zum 1.10.2001 in Kraft getreten.

Baubeschreibungen müssen im Rahmen von Bauträgerverträgen bei der notariellen Beurkundung mit vorgelesen werden. Die Vorlesungspflicht entfällt nur dann, wenn die Baubeschreibung im Rahmen einer sogenannten Stamm- oder Mutterurkunde beurkundet worden ist und die Vertragsbeteiligten auf die Vorlesung dieser Urkunde beim Abschluss des Folgevertrages verzichten. Ein Verstoß gegen diese Grundsätzte führt gem. § 313 BGB in Verbindung mit § 139 BGB in der Regel zur Unwirksamkeit des Bauträgervertrages.
(Kammerreport Hamm, 2001, 41)

Die rückwirkende Verlängerung der Veräußerungsfrist für Grundstücke von zwei auf zehn Jahre ist verfassungsrechtlich zweifelhaft. Bei der im Aussetzungsverfahren nach § 69 Abs. 3 FGO gebotenen summarischen Prüfung begegnet die rückwirkende Verlängerung der Veräußerungsfrist für Grundstücke von zwei auf zehn Jahre durch § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 ESTG in der Fassung des Steuerentlastungsgesetzes 1999/2000/2002 schwerwiegenden verfassungsrechtlichen Zweifeln, weil der Gesetzgeber Anschaffungsvorgänge in die Regelung einbezogen hat, für die die „Spekulationsfrist“ des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1a ESTG in der vor dem 1. Januar 1999 geltenden Fassung bereits abgelaufen war.
(BFH, Beschluss vom 05.03.2001 – IX B 90/00)

Der BGH behandelt in seinem Urteil vom 07.07.2000 einen höchst aktuellen Fall:
Der Kläger ist Eigentümer von Grundstücksflächen, auf denen eine Energieversorgungsunternehmen entsprechend einer ihm eingeräumten Dienstbarkeit eine Ferngasleitung mit einem zur Überwachung und Steuerung dienenden Mess- und Fernmeldekabel verlegen und nutzen darf. Dafür hatte das Unternehmen einmalig eine Summe bezahlt.
Das Unternehmen hat dann ursprünglich in einem Kabelschutzrohr vorhandene und nur der betriebsinternen Kommunikation dienende Kabel durch ein leistungsstärkeres Lichtwellenleiterkabel (30 Faserpaare) ersetzt (Einblasen mittels Pressluft), das auch zur Erbringung von Telekommunikationsleistungen für die Öffentlichkeit geeignet ist, und die Nutzung dieses Kabels einer Firma gestattet, die eine Übertragungswegelizenz besitzt.
Der Kläger begehrte in diesem Verfahren die Beseitigung des neu verlegten Kabels, hilfsweise die Unterlassung einer Nutzung zu betriebsfremden Zwecken und vorsorglich eine Entschädigungszahlung.
Während die ersten beiden Instanzen unterschiedlich urteilten – das OLG hatte die Klage ganz abgewiesen – kam der BGH zu dem Ergebnis, dass eine Ausgleichsanspruch in Geld besteht. Der Eigentümer kann die Nutzung nicht verhindern, aber er kann Entschädigung verlangen. Was allerdings unter einer angemessenen Entschädigung zu verstehen ist, ließ auch der BGH offen.
(BGH Urteil vom 07.07.2000 Az.: V ZR 435/98)

Selbst wenn der Käufer eines Grundstückes keine Kenntnis von einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung hatte, kann nach Auffassung des BGH der Schluss auf eine „verwerfliche Gesinnung des Begünstigten“ erlaubt sein. Es handele sich dann um ein wucherähnliches Geschäft im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB.
Eine Erbin hatte einen solchen Fall in einem Grundstücksverkauf ihrer verstorbenen Mutter gesehen, die ein Jahr vor ihrem Tod 3 Grundstücke – davon eines mit einem Familienhaus bebaut – für insgesamt DM 100.000,00 verkauft hatte. Zusätzlich wurde ihr eine monatliche Rente in Höhe von DM 1.400,00 und ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht eingeräumt. Die Erbin trug vor, das Grundstück sei 860.000,00 wert. Die Gegenleistung nur DM 200.000,00. Der BGH folgte der Klägerin: Bei einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung – etwa wenn der eine Wert doppelt so hoch wie der andere sei -, könne man den Schluss auf die bewusste und grob fahrlässige Ausnützung eines dem Vertragspartner in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstandes ziehen. Dies leite sich aus dem Erfahrungssatz her, dass in der Regel außergewöhnliche Leistungen nicht ohne Not zugestanden werden und auch der Begünstigte diese Erfahrung teilt. Wer sich dieser Einsicht leichtfertig verschließe, handle mit verwerflicher Gesinnung. Wer ein Grundstück kaufe, werde sich schon wegen der hohen finanzielle Aufwendungen grundlegende Marktkenntnisse verschafft haben und damit in der Regel in der Lage sein, ein besonders vorteilhaftes Geschäft zu erkennen, so dass er sich im Zweifelsfall „zumindest leichtfertig der Erkenntnis eines besonders groben Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung und die hierdurch indizierte Zwangslage seines Vertragspartners“ verschließe.
(Quelle: Handelsblatt vom 11.4.2001 – BGH V ZR 437/99)

Im Juni 1989 wurde ein fast 20 Hektar großes landwirtschaftliches Grundstück samt Wohnhaus verkauft. Der Käufer zahlte den vereinbarten Preis von 25 385 DDR-Mark und wurde noch vor der Wende neuer Eigentümer des Grundstücks. Nach den gesellschaftlichen Umwälzungen in der DDR errechneten die ursprünglichen Eigentümer einen Wert von nunmehr 200 000 DM. Sie verlangten das Grundstück zurück oder wenigstens die Zahlung der Differenz zum DDR-Kaufpreis. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, daß in einem solchen Fall Ansprüche der ehemaligen Eigentümer nicht gegeben sind (V ZR 164/94). Der Grundstückskaufvertrag sei zu DDR-Zeiten geschlossen, der Käufer habe ordnungsgemäß gezahlt und sei Eigentümer geworden. Es gäbe keinerlei Anlaß, den Vertrag „anzupassen“.

(Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24. November 1995 – V ZR 164/94)

Eine Werbung für eine Immobilie, in der nur der Quadratmeterpreis, nicht aber auch der Endpreis angegeben ist, oder die zwar die Endpreisangabe enthält, aber den Quadratmeterpreis blickfangmäßig hervorhebt, verstößt gegen die Preisangabenverordnung. Eine solche Werbung ist jedoch grundsätzlich nicht geeignet, den Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt wesentlich zu beeinträchtigen.
(BGH – Urteil v. 5.10.2000 – IZR 210/98)

Gemäß Urteil des LG Frankfurt ist die gesamte durch einen Treuhänder erstellte Baufinanzierung schwebend unwirksam, wenn die dem Treuhänder erteilte Vollmacht nicht den Erfordernissen des Verbraucherkreditgesetzes entspricht (LG Frankfurt 2/22 O 372/99). Da viele Kapitalanlagen in Immobilienfonds nach dem gleichen Muster abgewickelt wurden, kann bei Bestätigung dieses Urteils durch die Obergerichte dieses für eine Vielzahl von Verträge eine unabsehbare Folge haben.

Der Verkäufer einer Wohnung haftet, wenn die Wohnfläche im Vertrag oder im Verkaufsprospekt nicht richtig angegeben ist. Das entschied der Bundesgerichtshof.
Der Verkäufer einer Dachwohnung mußte dem Käufer Schadensersatz zahlen, weil die Wohnfläche im Verkaufsprospekt um mehr als zehn Prozent zu hoch angegeben war. Der Verkäufer hatte fälschlicherweise den Platz unter den Dachschrägen mitberechnet. Er mußte nicht nur einen Teil des Kaufpreises zurückbezahlen sondern auch die Finanzierungs- sowie Notarkosten, ebenso die Steuern.
(Bundesgerichtshof, V ZR 246/96)

Vor dem Oberlandesgericht Karlsruhe hatte ein am 19.10.1990 geschlossener Kaufvertrag über ein in Chemnitz gelegenes Hausgrundstück keinen Bestand. Durch den Vertrag wollte ein Immobilienkaufmann aus Westdeutschland ein 590 qm großes, mit einem fünfgeschossigen Wohn- und Geschäftshaus bebautes Grundstück zu einem Preis von ca. 245.000 DM erwerben. Der Kaufpreis wurde bezahlt. 1992 verkaufte der Erwerber das Hausgrundstück für 2,4 Mio DM an eine Versicherungsgesellschaft weiter, die das Haus anschließend mit einem Aufwand von 2,5 Mio DM sanierte und modernisierte. Die früheren Eigentümer, eine Erbengemeinschaft, fühlen sich übervorteilt. Der Wert des Grundstücks habe im Oktober 1990 schon mindestens 600.000 DM betragen. Der beklagte Immobilienkaufmann habe ihre Unerfahrenheit als ehemalige DDR-Bürger in Grundstücksgeschäften ausgenutzt. Mit der Begründung, der Kaufvertrag sei wegen Sittenwidrigkeit nichtig, haben sie Zahlung der Differenz zwischen – behauptetem – Grundstückswert und gezahltem Kaufpreis, also (600.000 – 245.000 =) 355.000 DM, verlangt.
Während das Landgericht Karlsruhe in erster Instanz die Klage mit der Begründung abgewiesen hatte, im Oktober 1990 habe in den neuen Bundesländern noch kein Grundstücksmarkt existiert, ein Missverhältnis zwischen Grundstückswert und Kaufpreis lasse sich daher nicht feststellen, hatte die Klage nunmehr vor dem Oberlandesgericht Karlsruhe Erfolg.
Der 11. Zivilsenat hat ausgeführt, dass der Grundstücksmarkt im Oktober 1990 in den neuen Bundesländern zwar erst im Entstehen begriffen war. Trotzdem sei es damals möglich gewesen, den Wert eines Grundstücks zu ermitteln. Mit dem Inkrafttreten des Einigungsvertrages am 03.10.1990 seien letzte rechtliche Unsicherheiten im Grundstücksverkehr weggefallen. Eine Angleichung der Verhältnisse in Ost- und Westdeutschland auf dem Immobilienmarkt sei zu erwarten gewesen. Deshalb hätten zur Ermittlung des Grundstückswertes auch Preise für vergleichbare Grundstücke in den alten Bundesländern herangezogen werden können. Aufgrund eines Sachverständigengutachtens ist das Oberlandesgericht zu dem Ergebnis gekommen, das Grundstück sei seinerzeit rund 600.000 DM wert gewesen. Es liege ein grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor. Der Beklagte habe auch aus verwerflicher Gesinnung gehandelt und die Unerfahrenheit seiner Vertragspartner ausgenutzt. Dies könne allerdings nicht – wie sonst in derartigen Fällen – allein aus dem krassen Wertunterschied der ausgetauschten Leistungen geschlossen werden; denn der Immobilienmarkt sei kurz nach der Wiedervereinigung erst im Entstehen begriffen und mit Unsicherheiten bei der Wertermittlung belastet gewesen. Hier ergebe sich die verwerfliche, zur Sittenwidrigkeit des Geschäfts führende Gesinnung aber aus den konkreten Umständen des Falles. Der Beklagte hatte nämlich Ende 1990/Anfang 1991 auch in anderen Fällen versucht, in den neuen Bundesländern Grundstücke zu Billigstpreisen zu erwerben. Das Oberlandesgericht hat ihn deshalb wegen ungerechtfertigter Bereicherung zur Zahlung der Wertdifferenz verurteilt.
Der Beklagte kann gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Revision zum Bundesgerichtshof einlegen.
(Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 23.03.2000 – 11 U 45/98 )