Kategorien-Archiv Grundstücke / Immobilien

Ist ein Darlehensvertrag (hier zur Finanzierung des Erwerbs einer Eigentumswohnung) wegen eines Verstoßes gegen das RBerG möglicherweise unwirksam, kann er durch die Darlehensnehmer gemäß §§ 177, 182 ff. BGB genehmigt werden. Eine solche Genehmigung liegt dann vor, wenn die Darlehensnehmer – nachdem sie die ursprünglichen Darlehensverträge angefochten und widerrufen haben – persönlich eine neue Vereinbarung mit der Darlehensgeberin abschließen, in der der offene Darlehenssaldo festgestellt wird und sich die Darlehensnehmer zur Aufnahme von weiteren Ratenzahlungen verpflichten, die dann auch zunächst erfolgen. Die Genehmigung wird nicht dadurch infrage gestellt, dass sich die Darlehensnehmer bei Eingehung der neuen Vereinbarung nicht explizit darüber bewusst waren, dass der ursprüngliche Darlehensvertrag gerade auch wegen eines Verstoßes des RBerG unwirksam gewesen sein könnte.
(OLG Frankfurt, , Urteil vom 23.7.2003 – 9 U 112/02)

1. Ist ein Grundstückskaufvertrag formnichtig und droht die Heilung des Formmangels über § 313 Satz 2 BGB a.F.(durch Eintragung im Grundbuch), kann der Grundstückseigentümer im Wege der einstweiligen Verfügung die Eintragung des Käufers durch ein Erwerbsverbot selbst dann verhindern, wenn der Eintragungsantrag bereits beim Grundbuchamt gestellt ist.

2. Das Erwerbsverbot dient dem Zweck, den mit der Formnichtigkeit einhergehenden Kondiktionsanspruch vor der Vereitelung durch Vollzug der Eintragung des zur Herausgabe der Auflassung verpflichteten Grundstückserwerbers im Grundbuch zu bewahren. Es kommt dann nicht zum Tragen, wenn der Kondiktionsanspruch über § 814 BGB ausgeschlossen ist, weil den Parteien aufgrund der Belehrung durch den Notar über die Folgen unrichtiger bzw. unvollständiger Beurkundung die Nichtigkeit des Grundstückskaufs positiv bekannt war.

3. Einer vor diesem Hintergrund erbrachten Leistung liegt regelmäßig nicht der Wille zur Erfüllung des Grundgeschäfts zugrunde. Es geht vielmehr um Herbeiführung der Heilung und des dann vereinbarten Leistungsaustauschs. Wird dieser Zweck verfehlt, ist dem sich hieraus ergebenden Kondiktionsanspruch § 814 BGB nicht entgegen zu halten. Von Zweckverfehlung kann allerdings dann kein Rede sein, wenn der „Kaufpreis“ ganz oder überwiegend entrichtet ist und zur Verwirklichung des Gewollten allein die Grundbucheintragung aussteht. Das beantragte Erwerbsverbot soll in diesem Fall die Zweckverfehlung und damit den Kondiktionsanspruch erst herbeiführen. Einem solchen Vorgehen steht zumindest § 815 BGB entgegen.
(OLG Naumburg, Entscheidung vom 18.12.2002 – 11 W 306/02)

Die Abgabe einer Baulasterklärung ist grundsätzlich freiwillig. Nachbarrechtliche Vorschriften wie §§ 917 I BGB, § 7 e NRG BW stellen deshalb keine geeignete Anspruchsgrundlage für das Verlangen auf Abgabe einer Baulasterklärung dar.
(OLG Stuttgart im Urteil 09.04.2003 – 3U 121/01)

1 Auch die Vermietung eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage ist eine Nutzung, die der Einrede aus § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG entgegensteht.

2 Die Einrede geringer Restnutzungsdauer (§ 31 Abs. 1 SachenRBerG) braucht nicht ausdrücklich erhoben zu werden. Es reicht vielmehr aus, dass der Wille des Grundstückseigentümers zum Ausdruck kommt, den Abschluss des verlangten Erbbaurechts- bzw. Kaufvertrages wegen der geringen Restnutzungsdauer des Gebäudes oder der baulichen Anlage zu verweigern.

Der Grundstückseigentümer ist seinem Nachbarn auch ohne Verschulden analog § 906 Abs. 2 S. 2 BGB zur Schadloshaltung verpflichtet, wenn ein Baum infolge eines Sturms der Stärke 7-8, dem ein gesunder Baum standgehalten hätte, auf das Nachbargrundstück fällt und dort Schaden anrichtet.
(OLG Düsseldorf Urteil vom 15.1.2002 – 4 U 73/01)

Die allgemeine straßenrechtliche Streupflicht für Gehwege schützt keine Fahrradfahrer. (OLG Oldenburg Urteil vom 6.12.2002 – 6 U 150/02)

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist nicht grundbuchfähig; sie kann nicht mit ihrem Namen als Eigentümerin eines Grundstücks oder als Berechtigte eines beschränkten dinglichen Rechts in das Grundbuch eingetragen werden.
(BayObLG, Beschluss vom 31.10.2002, Az.: 2 Z BR 70/02)

Nach 57 a Satz 2 ZVG ist die Sonderkündigung des Erstehers ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten zulässigen Termin erfolgt.

Die bloße theoretische Möglichkeit bestimmt nicht den ersten zulässigen Termin für die Ausübung des Sonderkündigungsrechtes. Maßgebend ist, ob dem Ersteher die Ausübung des Rechtes unter Beobachtung der erforderlichen Sorgfalt tatsächlich möglich war.

Dabei muss dem Ersteher grundsätzlich die Gelegenheit eingeräumt werden, die Sach- und Rechtslage zu überprüfen, sich über Umstande zu informieren, die für oder gegen ein Verbleiben des Mieters sprechen und die interne Willensbildung im Rahmen des üblichen Geschäftsbetriebes durchzuführen. Das gilt insbesondere dann, wenn der Zuschlag unmittelbar vor dem Beginn des rechnerisch ersten zulässigen Termins für die Ausübung des Sonderkündigungsrechtes erfolgt.
Der Begriff des ersten zulässigen Termins darf daher nicht zu überspannten Anforderungen führen. Es ist vielmehr nach den Umständen des Einzelfalles derjenige Termin, für den die Kündigung dem Ersteher ohne vorwerfbares Zögern möglich ist.
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 5.9.2002, Az.: 10 U 66/02)

Der Käufer eines Grundstücks kann geltend machen, durch die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Grundstücksverkäufer in eigenen Rechten verletzt zu sein.
Die Naturschutzbehörde kann einen Verstoß gegen § 48 Abs. 3 Satz 3 NNatSchG, der auf unzureichende Angaben zum Verwendungszweck des Grundstücks bei der Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts zurückzuführen ist, durch ergänzende Angaben im gerichtlichen Verfahren nach § 1 Abs. 1 Nds. VwVfG i. V. m. § 45 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 VwVfG heilen.
Die Rechtmäßigkeit der Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts ist nicht davon abhängig, dass das betroffene Grundstück in angemessener Zeit zu dem angegebenen Zweck verwendet wird. Etwas anderes kann allenfalls dann gelten, wenn von vornherein feststeht, dass die beabsichtigte Verwendung des Grundstücks in angemessener Zeit rechtlich oder tatsächlich nicht möglich ist.
Ein Verstoß gegen das Vertretungsverbot des § 45 Abs. 1 Nr. 1 BRAO hat weder die Unwirksamkeit der dem Rechtsanwalterteilten Vollmacht noch die Unwirksamkeit der von ihm vorgenommenen Verfahrenshandlungen zur Folge.
OVG Lüneburg, Urt. v. 13.12.2001 – 8 LB 3551/01 – (16/02) –

Zum Sachverhalt:

Der Kläger wendet sich gegen die Ausübung eines naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts.

Der Kläger kaufte durch notariell beurkundeten Vertrag vom 9.12.1997 ein ca. 3,29 ha großes Grundstück im Geltungsbereich der Verordnung über das Naturschutzgebiet „Lüchower Landgrabenniederung“, die die Bezirksregierung Lüneburg am 17.2.1992 erlassen hat.

Die Beklagte erteilte durch Bescheid vom 13.1.1998 die beantragte Grundstücksverkehrsgenehmigung und übte anschließend durch Bescheid vom 19.2.1998 das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht zugunsten des Landes Niedersachsen auf Weisung der Bezirksregierung Lüneburg aus.

Gegen diesen Bescheid erhoben der Kläger und die Grundstückseigentümerin am 2.3.1998 Widerspruch, da das Vorkaufsrecht nicht innerhalb der Zwei-Monats-Frist ausgeübt worden sei.

Die Bezirksregierung Lüneburg wies den Widerspruch mit der Begründung zurück, dass nach § 510 Abs. 2 BGB, der gemäß § 48 Abs. 2 NNatSchG zur Anwendung gelange, innerhalb von 2 Monaten nach Mitteilung eines rechtswirksamen Kaufvertrages von dem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht werden müsse und der Kaufvertrag erst am 15.1.1998 wirksam geworden wäre.

Die dagegen gerichtete Klage wurde vom Verwaltungsgericht abgewiesen und der Kläger legte gegen dieses Urteil Berufung ein.

Aus den Gründen:

Die Berufung des Klägers ist zulässig, aber unbegründet, das Verwaltungsgericht hat seine Klage zu Recht abgewiesen.

Der Kläger ist klagebefugt, da er nach § 42 Abs. 2 VwGO geltend machen kann, durch den angefochtenen Bescheid in eigenen Rechten verletzt zu sein. Das Vorkaufsrecht wird zwar nach § 48 Abs. 2 Satz 3 NNatSchG i. V. m. § 505 Abs. 1 Satz 1 BGB gegenüber dem Verkäufer des Grundstücks ausgeübt, dieser Verwaltungsakte belastet aber auch den Grundstückskäufer, weil ihm ein vertragliches Recht auf Eigentumsverschaffung entzogen wird (vgl. BVerwG, Beschl. v. 25.5.1982 – 4 B 98.82 – Buchholz 406.11 § 25 a BBauG Nr. 1; Bay VGH, Urt. v. 22.5.1995 – 9 B 92.1183/84 – NuR 1995 S. 554; VGH Mannheim, Urt. v. 28.2.1991 – 5 S 1222/90 – NVwZ 1992 S. 898; Blum/Agenda/Franke, Niedersächsisches Naturschutzgesetz, Komm. § 48 Rdn. 13).

Ob der Rechtsanwalt und Notar des Klägers bei der Erhebung des Widerspruchs – wie vom Beklagten behauptet – tatsächlich gegen das Vertretungsverbot des § 45 Abs. 1 Nr. 1 BRAO verstoßen hat, kann dahinstehen, denn ein derartiger Verstoß hat weder die Unwirksamkeit der dem Rechtsanwalt erteilten Vollmacht noch die Unwirksamkeit der von ihm vorgenommenen Verfahrenshandlung zur Folge (vgl. Zöller ZPO Kommentar 22. Auflage § 78 Rdn. 22 m. w. N.; OLG Hamm, Urt. v. 17.10.1988 – 8 U 58/88 – MDR 1989 S. 266; Urt. v. 21.2.1989 – 26 U 132/88 – MDR 1989 S. 744). Nach § 114 a Abs. 2 Satz 1 BRAO nach § 113 Abs. 1 Nr. 4 BRAO verhängt worden ist.

Dem Land Niedersachsen stehen an dem Grundstück ein Vorkaufsrecht gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 NNatSchG zu, weil dieses Grundstück im Geltungsbereich der Verordnung der Bezirksregierung Lüneburg über das Naturschutzgebiet „Lüchower Landgrabenniederung“ liegt.

Das dem Land Niedersachsen zustehende naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht tritt nicht hinter einem Vorkaufsrecht aufgrund öffentlichen Bundesrecht zurück. Das Verwaltungsgericht hat zutreffend entschieden, dass ein bundesrechtliches Vorkaufsrecht, das dem naturschutzrechtlichen Vorkaufsrecht nach § 48 Abs. 1 Satz 2 NNatSchG vorginge, nicht besteht.

Der Beklagte hat das Vorkaufsrecht auch rechtzeitig ausgeübt, denn die maßgebliche Zwei-Monats-Frist des § 48 Abs. 1 Satz 2 NNatSchG i. V. m. § 510 Abs. 2 BGB ist erst mit Wirksamkeit des Kaufvertrages, die mit Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung eintrat, in Gang gesetzt worden.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch nicht wegen Verstoßes gegen § 48 Abs. 3 Satz 3 NNatSchG zu beanstanden. Der angefochtene Bescheid genügte diesen Anforderungen zwar zunächst nicht, da er den Verwendungszweck des Grundstücks nicht näher bezeichnete. Der Beklagte hat seine Angaben im Berufungsverfahren aber ausreichend konkretisiert und ergänzt und damit die erforderliche Begründung für die Ausübung des Vorkaufsrechts vor Abschluss des verwaltungsrechtlichen Verfahrens nachgeholt. Die anfängliche Verletzung ist nach § 1 Abs. 1 Nds.VwVfG i. V. m. § 45 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 VwVfG geheilt worden.

Der Beklagte hat keine Gründe nachgeschoben, denn er hat seine Angaben nicht korrigiert oder ausgetauscht, sondern lediglich konkretisiert und ergänzt (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, Komm., 7. Aufl., § 45 Rdn. 19; Knack, VwVfG, Komm., 7. Aufl., § 45 Rdn. 26).

Die Naturschutzbehörde darf das Vorkaufsrecht ausüben, wenn das Grundstück für Naturschutz und Landschaftspflege oder für die Erholung der Allgemeinheit in Natur und Landschaft verwendet werden soll. Daher muss bei der Ausübung des Vorkaufsrechts die Absicht bestehen, das Grundstück einer derartigen Verwendung zuzuführen. Die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts ist hingegen nicht davon abhängig, dass das Grundstück auch in angemessener Zeit zu dem abgegebenen Zweck verwendet wird. Geschieht das nicht, kann der Kläger nach § 48 Abs. 3 Satz 4 NNatSchG lediglich verlangen, dass ihm das Grundstück gegen Erstattung des Kaufpreises übereignet wird. Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann daher allenfalls dann rechtswidrig sein, wenn von vornherein feststeht, dass die beabsichtigte Verwendung des Grundstücks in angemessener Zeit rechtlich oder tatsächlich nicht möglich ist.
(NNatSchG § 48, VwGO § 42 Abs. 2, VwVfG § 45 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2, BRAO § 45 Abs. 1 Nr. 1)

1. Im Hinblick auf die Schwere des Eingriffs, den ein Notweg für das Eigentum des Nachbarn bedeutet, sind bei der Beurteilung der Frage, ob eine notwendige Verbindung fehlt, strenge Anforderungen zu stellen. Bequemlichkeit oder Zweckmäßigkeit rechtfertigen nicht die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks.2. Duldet der Eigentümer entschädigungslos, dass ein Nachbar über sein Grundstück geht oder fährt, so behält er sich nach der wirtschaftlichen Erfahrung jederzeit vor, ob er den beeinträchtigenden Zustand weiterbestehen lässt oder beendet.
(Urteil des Saarländischen OLG vom 03.07.2002 – 1 U 81/02)