Kategorien-Archiv Wohnungseigentum

1. Die Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems zum Zweck der Sanierung einer erhebliche Risse aufweisenden Fassade kann sich als mit der Mehrheit der Eigentümer zu beschließende – modernisierende – Instandsetzung darstellen.

2. Bei der Auswahl mehrerer gleichermaßen Erfolg versprechender Maßnahmen (hier:

Wärmedämmverbundsystem oder Neuverputz nebst Aufbringung einer Vorsatzschale aus Sparverblendern) ist innerhalb des hierbei der Eigentümergemeinschaft zuzubilligenden Ermessens auch zu berücksichtigen, ob und inwieweit das Gemeinschaftseigentum durch die in Aussicht genommenen Baumaßnahmen optisch signifikant (z. B. Klinker statt Putz) verändert würde.

(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.3.2002 – 3 Wx 13/02)

Auch einem negativen Abstimmungsergebnis kommt grundsätzlich die Qualität eines anfechtbaren Beschlusses zu, so dass es der Umdeutung der Beschlussanfechtung in einem Verpflichtungsantrag nicht bedarf. (Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung im Anschluss an BGH NZM 2001, 961 = ZMR 2001, 809 = WM 2001, 572)

Die Ablehnung des Antrags, Nichtmitgliedern der Eigentümergemeinschaft das Parken auf dem Garagenhof zu untersagen, darf nicht dazu führen, dass die unbeschränkte Parkmöglichkeit auf dem Hof übermäßig beeinträchtigt werden.

(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.2.2002 – 3 Wx 406/01)

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist bei erheblichen Wohngeldrückständen eines Wohnungseigentümers berechtigt, sowohl gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer wie auch gegenüber dessen Mieter die Versorgung der vermieteten Räume mit Kaltwasser zu sperren.

(KG, Beschluss vom 26.11.2001, Az.: 24 W 7/01, WM 2002, 161f.)

Nach einer Entscheidung des Bayrischen Oberlandesgerichtes entspricht es regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, ein selbständiges Beweisverfahren zur Ursachenermittlung einzuleiten, wenn für eine Schimmelbildung Baumängel ursächlich sein können. Die Kosten eines solchen Beweisverfahrens sind nach der Entscheidung des Bayrischen Oberlandesgerichtes auch dann von allen Wohnungseigentümern zu tragen, wenn sich herausstellt, dass die Schadensursache im Verhalten der betroffenen Wohnungseigentümer liegt. Die Kosten dürfen diesen nur dann auferlegt werden, wenn sie schuldhaft gehandelt haben (Bayrisches Oberlandesgericht, Beschluss v. 31.1.2002 – 2 ZBR 57/01).

Die Veräußerung des Wohnungseigentums während eines rechtshängigen Wohnungseigentumsverfahrens lässt die Verfahrensführungsbefugnis des Veräußerers unberührt. Einer formellen Beteiligung des Erwerbers durch das Gericht bedarf es nicht.

(BGH, Beschluss v. 23.8.2001 – V ZB 10/01)

Ein unangefochten gebliebener und bisher als bestandskräftig angesehener Eigentümerbeschluss, der die Gemeinschaftsordnung bezüglich des Abstimmungsverfahrens über bauliche Veränderungen (sog. Zitterbeschluss) geändert hat, kann jedenfalls durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss wieder aufgehoben werden.

Das Rechtsschutzinteresse an der Feststellung der Gültigkeit des Zweitbeschlusses hat Vorrang vor einem Interesse an der Feststellung der Nichtigkeit des Erstbeschlusses über die Abänderung der Gemeinschaftsordnung.(§§ 10, 21, 22, 23 WEG)

OLG Stuttgart, Beschluss vom 9. Februar 2001 – 8 W 54/98, WM 2001, 295

Einzelne Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft können bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum hinsichtlich der Schadensersatzansprüche nach § 635 BGB wegen näherer Mangelfolgeschäden (z.B. Gutachterkosten) klagebefugt sein und Leistung an sich verlangen.

OLG dd Urt. v. 07.02.2001, Az.: 18 U 1303/00

Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, durch den der Verwalter beauftragt wird, für die Vermieter die Mieten einzuziehen, stellt einen unzulässigen Eingriff in den Kernbereich der Wohnungseigentümer dar und ist deshalb nichtig. Für den Vermieter ist ein funktionierendes Mietinkasso unerlässlich. Nur wenn seine Mieter die Miete pünktlich und in voller Höhe zahlen, geht seine Renditekalkulation auf.

Die Eigentümer der vermieteten Wohnungen in einer Wohnanlage ließen sich deshalb etwas Besonderes einfallen: Sie beschlossen einen Mietenpool, der allen Beteiligten mehr finanzielle Sicherheit bieten sollte. Das OLG Düsseldorf machte jetzt einen „Strich durch die Rechnung“ und erklärte den Beschluss für unwirksam, weil die Eigentümerversammlung ihre Beschlusskompetenz überschritten habe.

(OLG Düsseldorf, 3 Wx 419/00)

Der Veräußerer von Wohnungseigentum braucht den Erwerber ungefragt nicht über das Fehlen einer Instandhaltungsrücklage aufzuklären

Der Preis einer Eigentumswohnung richtet sich regelmäßig nach ihrem Substanzwert ohne Rücksicht auf eine ggf. gesondert zu vergütende Instandsetzungsrücklage. Wurde eine Rücklage gebildet und zur Renovierung des Gebäudes verwendet, so erhöht sich der Wert und damit der Kaufpreis der einzelnen Eigentumswohnungen. Die verbrauchte Rücklage wirkt sich also kaufpreissteigernd aus. Wurden keine besonderen Instandsetzungsmaßnahmen veranlaßt, so wird der Käufer lediglich zur Zahlung eines dem Zeitwert entsprechenden Kaufpreises bereit sein. Hier kann allenfalls der Verkäufer durch Mitteilung über eine künftige, sanierungskostenkompensierende Instandsetzungsrücklage eine Erhöhung des Kaufpreises erreichen. Der Käufer rechnet nämlich ohne besonderen Hinweis nicht damit, in den Genuß einer Instandsetzungsrücklage zu gelangen. Mit anderen Worten bestimmt sich der Preis einer Eigentumswohnung grundsätzlich nur nach ihrem Zeitwert.

(OLG Saarbrücken, Urteil vom 13.10.1999 – 1 U 157/99-31)

Eine Abwasserhebeanlage, die sich im gemeinschaftseigenen Heizungskeller befindet und lediglich der Abwasserentsorgung einer einzelnen Eigentumswohnung dient, gehört als Gebäudebestandteil gemäß § 5 I WEG zu den Sondereigentumsräumen, deren Abwässer sie entsorgt, und ist damit Gegenstand des Sondereigentums.

(OLG Düsseldorf, B. v. 30. Oktober 2000, Az.: 3 Wx 276/00, WM 2000, 36)