Kategorien-Archiv Mietrecht

War der Vermieter aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen gehindert, die Miete für Wohnraum in den neuen Bundesländern nach den Bestimmungen der Ersten oder Zweiten Grundmietenverordnung oder nach den §§ 11, 12 MHG zu erhöhen, obwohl deren Voraussetzungen erfüllt waren, so kann er die Heraufsetzung der Miete nach den Grundsätzen über die Anpassung eines Vertrages wegen wesentlicher Änderung der Geschäftsgrundlage verlangen.
(Urteil vom 22.12.2004, Az: VIII ZR 41/04)

Dem Rentenversicherer steht ein Rückzahlungsanspruch zu, wenn Zahlungen nach dem Tode des Versicherten erfolgen. Wird allerdings die Miete für die Wohnung des Verstorbenen von dem Bankkonto, auf das die Rentenleistungen erfolgen, überwiesen, kann der Rentenversicherer jedoch nicht den Vermieter in Anspruch nehmen.
(BSG, Urteil v. 8.6.2004 – B 4 Rechtsanwalt 42/03)

Der Mieter ist nicht nach § 543 BGB (§ 542 BGB a.F.) zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn er die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs (hier durch einen Wasserschaden) selbst zu vertreten hat. Ist die Schadensursache zwischen den Vertragsparteien streitig, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass sie dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Sind sämtliche Ursachen, die in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt, trägt der Mieter die Beweislast dafür, daß er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat.
(BGH Urteil vom 10.11.2004, Az: XII ZR 71/01)

Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.

Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor.

Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten.
(BGH Urteil vom 17.11.2004, Az: VIII ZR 115/04)

Aus einem Räumungstitel gegen den Mieter einer Wohnung kann der Gläubiger nicht gegen einen im Titel nicht aufgeführten Dritten vollstrecken, wenn dieser Mitbesitzer ist.
Hinweis: Anders als die bislang noch höhere Meinung in der Literatur will der BGH also nicht mehr darauf abstellen, ob der Ehegatte sein Besitzrecht vom Vermieter unmittelbar – etwa durch Einbeziehung in den Mietvertrag – ableitet oder lediglich von seinem Ehegatten. Besitzdiener ohne eigenen Mitbesitz, wie die im Haushalt lebenden Kinder, müssen aber auch hiernach nicht im Titel aufgeführt werden.
(BGH, Beschluss vom 25.6.2004 – IX a ZB 29/04)

Es ist allgemein anerkannt und entspricht der ständigen Rechtsprechung des Senats, dass der Vermieter vor einer fristlosen Kündigung ausnahmsweise gehalten ist, den Mieter unter konkreter Darstellung des Zahlungsrückstandes abzumahnen, wenn sich ihm der Schluss aufdrängen muss, dass die Nichtzahlung der Miete nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit, sondern auf einem bloßen Versehen und auf sonstigen von ihm nicht zu vertretenden Umständen beruht. Daran hat die Neuregelung des § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB nichts geändert. Fehlt es bei einer derartigen Sachlage an einer Abmahnung, verstößt die Kündigung des Vermieters gegen Treu und Glauben. Ein derartiger Fall ist auch vorliegend gegeben.
(OLG Düsseldorf – 25.03.2004 I-10 U 109/03)

Die Mietvertragsklausel, wonach der Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt, ist ohne Hinzutreten weiterer Umstände nicht als bloße Kostenübernahmeregelung zu verstehen, sondern dahingehend auszulegen, dass der Mieter entsprechend der im Wohnraummietrecht üblichen Handhabung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Denn die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist, wenn dies auch weiterhin der Vereinbarung bedarf, Verkehrssitte geworden, und die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrages sehen es als selbstverständlich an, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat.
(BGH, Urteil v. 14.7.2004 – VIII ZR 339/03)

Ein Mietvertragsangebot wird im Bereich der gewerblichen Mieter auch dann noch rechtzeitig im Sinne von § 147 II BGB angenommen, wenn die Annahmeerklärung 2 ½ Wochen nach Unterbreitung des Angebotes zugeht. Wegen der Wertung in § 149 BGB müsste der Antragende, der die Annahme für verspätet hält, dies dem Erklärenden umgehend mitteilen, um sich aus der vorgeblichen Verspätung folgende Rechte zu erhalten. Seit der Anerkennung der Außen-GbR als rechtsfähig brauchen bei Mietvertragsabschluss seitens einer GbR nicht sämtliche GbR-Gesellschafter zu unterschreiben bzw. bei der Unterschriftsleistung vertreten sein. Dass ein Gesellschafter dabei die GbR vertritt, kann sich aus den Umständen – z.B. einem beigefügten Stempelaufdruck mit der „Firma“ der GbR – ergeben. Die Schriftform des § 550 BGB ist gewahrt, wenn die Laufzeit des Mietvertrages wegen des offenen Planungs- und Bautenstandes im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an die später zu protokollierende Übergabe der Mieträume gekoppelt wird, soweit der Mietvertrag auf die später auch tatsächlich errichtete Urkunde verwiesen wird, die ihrerseits wiederum hinreichend auf den Mietvertrag verweist; dann nämlich ist auf zulässige Weise eine – spätere – Anlage zum Mietvertrag geschaffen worden.
(OLG Dresden, Urteil v. 31.8.2004 – 5 U 946/04)

Eine schriftliche Kündigungserklärung, welche entgegen einer besonderen Vertragsklausel nicht durch eingeschriebenen Brief abgesandt wird, ist in der Regel auch dann wirksam, wenn diese auf andere Weise, ohne Einschreibebrief, zugeht.

Eine Vertragsklausel, wonach die Kündigung in Schriftform erfolgen und durch eingeschriebenen Brief übersandt werden soll, bedeutet in der Regel nur, dass die Schriftform Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung ist. Dagegen ist es für die Wirksamkeit der Kündigung unschädlich, wenn diese auf anderem Wege als durch Einschreibebrief zugeht. Zudem reicht nach herrschender Rechtsprechung im Falle der gewillkürten Schriftform bereits die Übermittlung der Kündigung durch ein Telefax. (Dagegen reicht eine Kündigung per Telefax nicht im Falle der gesetzlichen Schriftform, wie z.B. beim Wohnraummietvertrag)
(BGH, Urteil v. 21.1.2004 – VII ZR 214/00)

Die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug setzt ausnahmsweise eine Abmahnung gegenüber dem säumigen Mieter voraus, wenn sich dem Vermieter dort der Schluss aufdrängen muss, dass die Nichtzahlung der Miete auf Zahlungsunfähigkeit oder –unwilligkeit beruht.
Es ist allgemein anerkannt und durch mehrere Gerichtsentscheidungen bestätigt, dass ein Vermieter vor einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausnahmsweise gehalten ist, den Mieter unter konkreter Darstellung des Zahlungsrückstandes abzumahnen, wenn sich ihm der Schluss aufdrängen muss, dass die Nichtzahlung der Miete nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder –unwilligkeit, sondern auf ein bloßes Versehen und auf sonstigen von ihm nicht zu vertretenen Umständen beruht. Fehlt es bei einer entsprechenden Sachlage an einer Abmahnung, verstößt die Kündigung des Vermieters gegen Treu und Glauben und ist damit unwirksam.
Der vorliegende Fall betraf bei entsprechender Sachlage einen Pachtvertrag. Die Pächterin schloss mit Zustimmung der Verpächterin einen Unterpachtvertrag und vereinbarte im Einvernehmen mit der Verpächterin, dass der Pachtzins jeweils direkt von der Unterpächterin an die Verpächterin gezahlt werden sollte. Die Unterpächterin war mit ihren Zahlungen mehrere Monate in Rückstand geraten. Das Gericht sah hier die Verpächterin als verpflichtet an, die Hauptpächterin vor einer auszusprechenden Kündigung wegen Zahlungsverzuges auf den genauen Zahlungsrückstand hinzuweisen und eine Abmahnung zu erteilen.
(OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.3.2004 – I-10 U 109/03)