Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug

Die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug setzt ausnahmsweise eine Abmahnung gegenüber dem säumigen Mieter voraus, wenn sich dem Vermieter dort der Schluss aufdrängen muss, dass die Nichtzahlung der Miete auf Zahlungsunfähigkeit oder –unwilligkeit beruht.
Es ist allgemein anerkannt und durch mehrere Gerichtsentscheidungen bestätigt, dass ein Vermieter vor einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausnahmsweise gehalten ist, den Mieter unter konkreter Darstellung des Zahlungsrückstandes abzumahnen, wenn sich ihm der Schluss aufdrängen muss, dass die Nichtzahlung der Miete nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder –unwilligkeit, sondern auf ein bloßes Versehen und auf sonstigen von ihm nicht zu vertretenen Umständen beruht. Fehlt es bei einer entsprechenden Sachlage an einer Abmahnung, verstößt die Kündigung des Vermieters gegen Treu und Glauben und ist damit unwirksam.
Der vorliegende Fall betraf bei entsprechender Sachlage einen Pachtvertrag. Die Pächterin schloss mit Zustimmung der Verpächterin einen Unterpachtvertrag und vereinbarte im Einvernehmen mit der Verpächterin, dass der Pachtzins jeweils direkt von der Unterpächterin an die Verpächterin gezahlt werden sollte. Die Unterpächterin war mit ihren Zahlungen mehrere Monate in Rückstand geraten. Das Gericht sah hier die Verpächterin als verpflichtet an, die Hauptpächterin vor einer auszusprechenden Kündigung wegen Zahlungsverzuges auf den genauen Zahlungsrückstand hinzuweisen und eine Abmahnung zu erteilen.
(OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.3.2004 – I-10 U 109/03)