Kategorien-Archiv Mietrecht

Eine im preisgebundenen Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten erklärte Mieterhöhung ist nach Wegfall der Preisbindung bei einem nach dem 31.08.2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen in die Berechnung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB einzubeziehen.
(Quelle: BGH-Urteil vom 28.04.2004 – VIII ZR 178/03)

1. Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überlässt, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

2. Zu den Voraussetzungen der Erstattung von Gutachtenskosten, wenn der Vermieter einen Sachverständigen mit der Feststellung des Zustands der Mietwohnung beauftragt, weil der Mieter seine Zahlungspflicht aus einer solchen Kostenabgeltungsklausel bestreitet.
(Quelle: BGH-Urteil vom 26.05.2004 – VIII ZR 77/03)

Wohnungseigentum ist auch dann „nach der Überlassung an den Mieter“ i. S. d. § 564 B Abs. 2 Nr. 2 S. 2 BGB a. F. begründet worden, wenn der Mieter, dem gekündigt wurde, zur Zeit der Begründung des Wohnungseigentums als Angehöriger in der Wohnung lebte und mit dem Tode des damaligen Mieters kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten ist. Der Angehörige rückt auch bezüglich der Wartefrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachten hat, in die Rechtsposition des verstorbenen Mieters ein.
(Quelle: BGH-Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 26/03)

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gem. §§ 548 Abs. 1 S. 2, 200 S. 2 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen.
(Quelle: BGH-Urteil vom 19.01.2005 – VIII ZR 114/04)

Eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat und die Schönheitsreparaturen im allgemeinen in nach der Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erforderlich werden, ist nicht dahin auszulegen, dass die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.
(Quelle: BGH-Urteil vom 09.03.2004 – VIII ZR 17/04)

Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplan wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschossen ist.
(Quelle: BGH-Urteil vom 20.10.2003 – VIII ZR 378/03)

Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei – und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung – kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Formularklausel auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (Bestätigung von BGH-Beschl. v. 26.10.1994 – VIII ARZ 3/094, BGHZ 127, 245, 253f.).
(Quelle: BGH-Urteil vom 14.05.2003 – VIII ZR 308/02)

Eine mietvertragliche Regelung, durch die die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist auch dann wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen zwar in zwei verschiedenen Klauseln erhalten sind, zwischen diesen Klauseln aus der Sicht eines verständigen Mieters jedoch ein innerer Zusammenhang besteht, sodass sie als einheitliche Regelung erscheinen (im Anschluss an Senaturt. v. 23.06.2004, VIII – ZR 361/03).
(Quelle: BGH-Urteil vom 22.09.2004 – VIII ZR 360/03)

1. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen ist wirksam.

2. Eine Quotenabgeltungsklausel ist jedenfalls dann wirksam, wenn
a) der Kostenvoranschlag nicht verbindlich ist,
b) die Fristen und Prozentsätze sich an den üblichen Renovierungsfristen ausrichten und
c) dem Mieter nicht untersagt ist, die Arbeiten vor Ende des Mietverhältnisses selbst auszuführen.

3. Die nach altem Recht erforderliche Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gem. § 326 BGB a. F. verlangte nur die Setzung der Frist.
(Quelle: BGH-Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 215/03)

Ein Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter in der Begründung auf die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung für die Modernisierung der Wohnung und die dadurch veranlasste Kürzung der Mieterhöhung hinweist, den Kürzungsbetrag jedoch nicht nachvollziehbar erläutert. Dies gilt auch dann, wenn der Hinweis auf einem Versehen beruht, weil eine solche Förderung in Wirklichkeit nicht erfolgt und deshalb eine Kürzung nicht erforderlich ist (im Anschluss an Senatsurt. v. 25.02.2004 – VIII ZR 116/03, zur Veröffentlichung bestimmt).
(Quelle: BGH-Urteil vom 12.05.2004 – VIII ZR 234/03)