Kategorien-Archiv Grundstücke / Immobilien

Ein Bauvertrag ist gemäß § 311 d Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundungsbedürftig, wenn er mit einem Vertrag über den Erwerb eines Grundstückes eine rechtliche Einheit bildet. Eine solche besteht, wenn die Vertragsparteien den Willen haben, beide Verträge in der Weise miteinander zu verknüpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Sind die Verträge nicht wechselseitig voneinander abhängig, ist der Bauvertrag nur dann beurkundungsbedürftig, wenn das Grundstücksgeschäft von ihm abhängt (im Anschluss an BGH-Urteil vom 13.06.2002 – VII ZR 321/00). Ein Bauvertrag kann auch dann beurkundungsbedürftig sein, wenn er vor einem Grundstückskaufvertrag geschlossen wird und die Parteien des Bauvertrages nicht identisch sind mit den Parteien des bevorstehenden Grundstückskaufvertrages. In diesem Fall ist ein Bauvertrag beurkundungsbedürftig, wenn die Parteien des Bauvertrages übereinstimmend davon ausgehen, dass der Grundstückserwerb nach dem Willen der Parteien des Kaufvertrages von dem Bauvertrag abhängt.
(BGH-Urteil vom 22.07.2010 – VII ZR 246/08)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat kürzlich entschieden, dass unbefugt auf fremden Grundstücken abgestellte Kraftfahrzeuge abgeschleppt werden dürfen und nur gegen Bezahlung der Abschleppkosten herausgegeben werden müssen.

Folgender Sachverhalt hat dem zugrunde gelegen:

Dem Beklagten in jenem Verfahren gehört ein Grundstück, das als Parkplatz für mehrere Einkaufsmärkte genutzt wird. Auf diese Zweckbestimmung wird auf Schildern hingewiesen, ebenso darauf, dass widerrechtlich abgestellte Fahrzeuge kostenpflichtig abgeschleppt werden.

Genau auf diesem Parkplatz hat der Kläger seinen Pkw unbefugt abgestellt. Sein Fahrzeug ist dann von einem Abschleppunternehmer abgeschleppt worden, wobei es Vereinbarungen zwischen dem Beklagten und dem Abschleppunternehmer gegeben hat, unter welchen Voraussetzungen (wahrscheinlich nur bei längerem Parken) abgeschleppt werden soll. Diese Vereinbarung regelt auch die Höhe der Abschleppkosten (150,00 EUR) sowie hierzu Inkassokosten (15,00 EUR).

Der Kläger hat sein Fahrzeug dann beim Abschleppunternehmer gegen Bezahlung der vorgenannten Kosten ausgelöst und den Beklagten auf Erstattung dieser Beträge verklagt. Amts- und Landgericht haben die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Revision zur Klärung der eingangs dargestellten Grundsatzfragen zugelassen, sodass das Ganze bis zum BGH hoch gelangt ist.

Der BGH hat in seiner Entscheidung ausdrücklich festgestellt, dass das unbefugte Abstellen eines Fahrzeuges als Beeinträchtigung des unmittelbaren Besitzes des Beklagten an seiner Parkplatzfläche und damit als verbotene Eigenmacht im Sinne des Gesetzes zu qualifizieren ist. Zur Beseitigung dieser Beeinträchtigung habe der Beklagte sofort (er hätte also noch nicht einmal länger warten müssen) sein gesetzliches Selbsthilferecht ausüben dürfen. Zwar unterliege auch dieses Selbst-hilferecht dem Grundsatz von Treu und Glauben, hier sei aber unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit keine Einschränkung zu sehen. Selbst wenn auf dem Gelände andere Parkplätze frei gewesen seien, stünde dies der Befugnis zum Abschleppenlassen nicht entgegen. Daher sei der Kläger auch zur Bezahlung der Abschleppkosten im Ergebnis verpflichtet gewesen.

Zu den Vorinstanzen hat der BGH allerdings den Anspruch auf Rückzahlung der Inkassokosten für begründet erachtet, weil der Kläger diese Kosten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt habe zahlen müssen.

Eine Hausverwaltung darf keine Klauseln in Mietverträgen verwenden, die nach höchstrichterlicher Rechtsprechung unwirksam sind – wie etwa einige Schönheitsreparaturklauseln. Tut sie es dennoch, ist sie dem Vermieter zu Schadenersatz verpflichtet.
(Kammergericht Berlin KG 3 U 3/06)

Das AG München hat entschieden, dass das mehrfache Abstellen eines Pkws vor der Garagenzufahrt des Nachbarn eine Besitz- und Eigentumsbeeinträchtigung darstellt, die zu einer Klage auf Unterlassung berechtigt.
Das AG München hatte über eine Klage zwischen zwei Nachbarn zu entscheiden. Grund dafür war, dass sich zwischen den betroffenen Grundstücken eine Privatstrasse befand, an deren Ende die Garage des einen Nachbarn und gleichzeitig auch der Zugang zum Haus der anderen Nachbarin lag. Die Nachbarin stellte immer wieder ihren Pkw vor der Garageneinfahrt des anderen Nachbarn ab. Dieser bat sie mehrfach, dies doch zu unterlassen. Nichts geschah. Eine schriftliche Unterlassungserklärung unterschrieb die Nachbarin ebenfalls nicht. Schließlich erhob der Garagenbesitzer Klage auf Verurteilung der Nachbarin zur Unterlassung. Er könne schließlich ansonsten seine Garage nicht nutzen. Die Nachbarin war der Meinung, der Kläger könne klingeln, wenn sie vor der Garage stehe und sie bitten, das Auto woanders zu parken. Außerdem sei es nicht möglich auf Grund der engen Strasse, ihr Auto so abzustellen, dass die Garagenzufahrt nicht beeinträchtigt werde.
Das AG München hat der Klage des Garagenbesitzers stattgegeben.
Nach Auffassung des Gerichts stellt das Abstellen des Pkws der Beklagten vor der Garageneinfahrt eine Besitz- und Eigentumsbeeinträchtigung dar, da die Zu- und Abfahrt behindert wird. Dass der Kläger die Beklagte auffordern könnte wegzufahren, ändere nichts an der Eigentumsbeeinträchtigung, die bereits in dem Moment, in dem das Auto abgestellt wird, vorliegt. Es handele sich auch nicht nur um ein kurzes Anhalten zum Aussteigen. Das Auto sei jeweils über einen längeren Zeitraum geparkt worden. Angesichts dessen, dass die Beklagte mehrfach den Pkw vor der Garage abgestellt hat und sich auch geweigert hat, die Unterlassungserklärung zu unterschreiben, liege auch eine Wiederholungsgefahr vor. Die Beklagte könne ihren Wagen auch durchaus woanders abstellen. Sie habe schließlich keinen Anspruch darauf, Gegenstände direkt vor ihrem Eingang ein- und auszuladen, wenn sie damit das Eigentum anderer Menschen behindert. Dann müsse sie ein paar Schritte gehen.
Für den Fall, dass die Beklagte weiter ihren Pkw vor der Garage abstellt, wurde sie zu einem vom Gericht dann im Einzelfall festzusetzenden Ordnungsgeld bis zu 250.000 Euro, ersatzweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten verurteilt.
Das Urteil ist rechtskräftig.
(AG München 22.12.2009 241 C 7703/09)

Artikel 10 § 3 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (MRVG), der die Koppelung von Grundstückskaufverträgen mit Ingenieur- und Architektenverträgen für unwirksam erklärt, ist mit dem Grundgesetz vereinbar. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22.07.2010 hervor (Az.: VII ZR 144/09). Der BGH sieht keine Verstöße gegen die Berufsfreiheit der freien Architekten sowie gegen den Gleichheitssatz.

Der BGH hat entschieden, dass Wasserversorgungsunternehmen im Interesse der Kunden entscheiden müssen, ob bei wesentlicher Änderung des technischen Standards ein Austausch eines Wasserzählers vorzunehmen ist.
Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, verlangt von dem beklagten Wasserversorgungsunternehmen den Austausch eines Wasserzählers. Die Beklagte versorgt die Wohnungseigentumsanlage der Klägerin seit Jahren mit Wasser und entsorgt das Abwasser. Bei der Wohnungseigentumsanlage handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit 21 Wohnungen. Das Versorgungsunternehmen hat als Entnahmearmatur einen Wasserzähler der Größe Qn 6 (mit einem Nenndurchfluss von 6 m³/h) eingebaut. Im Januar 2007 bat die Klägerin um einen Einbau eines Wasserzählers Qn 2,5 (mit einem Nenndurchfluss von 2,5 m³/h). Dies lehnte das Versorgungsunternehmen mit der Begründung ab, dass es dadurch zu Beeinträchtigungen der Versorgung nach Menge und Druck kommen könne. Nach dem ab 01.01.2007 gültigen Preisblatt des Versorgungsunternehmens beträgt der Grundpreis für die Bereitstellung des Wassers bei Wasserzählern mit einer Nennleistung von 2,5 m³/h ab 401 m³ pro Jahr 29,50 € netto pro Monat. Bei Wasserzählern mit einer Nennleistung bis Qn 6 beträgt der Grundpreis für die Bereitstellung des Wassers ab 501 m³ pro Jahr 68 € netto pro Monat. Im erstgenannten Fall beträgt der Servicepreis für Schmutzwasser 15 € pro m³ und im letztgenannten Fall 36 € pro m³.
Die Klägerin meint, vor dem Hintergrund der mehr als 130% höheren Kosten beim Einbau eines Zählers Qn 6 hätte die Beklagte bei Ausübung ihres Ermessens nach § 18 AVBWasserV einen Zähler der Größe Qn 2,5 einbauen müssen. Mit der Klage hat die Klägerin verlangt, den Wasserzähler Qn 6 durch einen Wasserzähler Qn 2,5 zu ersetzen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen.
Der BGH hat das Berufungsurteil auf die Revision der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen.
Nach Auffassung des Gerichts hat die Beklagte nach derzeitigem Stand mit der Verweigerung des Einbaus eines Wasserzählers der Dimensionierung Qn 2,5 ihr Leistungsbestimmungsrecht gemäß § 18 Abs. 2 Satz 2 und 4 AVBWasserV nicht ermessensfehlerfrei ausgeübt.
In dem Vertragsverhältnis der Parteien bestünden Schutz- und Rücksichtnahmepflichten. Aus diesen folge ein Anspruch auf erneute Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts jedenfalls dann, wenn sich der technische Standard, der einen Einfluss auf die Auswahl der Messgeräte hat, in einem wesentlichen Maße ändert und beachtenswerte Interessen des Kunden geltend gemacht werden. Ein solches Interesse sei hier insbesondere darin zu sehen, dass der Grund- und Servicepreis für die Leistungen der Beklagten und damit die Kostenbelastung des Kunden von der Dimensionierung des Wasserzählers abhängen. Das Wasserversorgungsunternehmen sei danach gehalten, eine neue Ermessensentscheidung zu treffen, ob ein Austausch des Wasserzählers unter Berücksichtigung des aktuellen Standes der Technik im Interesse des Kunden vorzunehmen ist. Das Landgericht habe zu Unrecht eine fehlerfreie Ermessensentscheidung des Versorgungsunternehmens angenommen. Es habe insbesondere keine ausreichenden Feststellungen zum aktuellen Stand der Technik getroffen.
Das Landgericht muss jetzt nähere Feststellungen dazu treffen, ob ein Wasserzähler Qn 2,5 in der Wohnanlage der Klägerin dem Stand der Technik entspricht.

§ 18 AVBWasserV (Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser)

(2) 1. Das Wasserversorgungsunternehmen hat dafür Sorge zu tragen, dass eine einwandfreie Messung der verbrauchten Wassermenge gewährleistet ist. 2. Es bestimmt Art, Zahl und Größe sowie Anbringungsort der Messeinrichtungen. 3. Ebenso ist die Lieferung, Anbringung, Überwachung, Unterhaltung und Entfernung der Messeinrichtungen Aufgabe des Unternehmens. 4. Es hat den Kunden und den Anschlussnehmer anzuhören und deren berechtigte Interessen zu wahren. 5. Es ist verpflichtet, auf Verlangen des Kunden oder des Hauseigentümers die Messeinrichtungen zu verlegen, wenn dies ohne Beeinträchtigung einer einwandfreien Messung möglich ist; der Kunde oder der Hauseigentümer ist verpflichtet, die Kosten zu tragen.
(BGH 21.4.2010 VIII ZR 97/09)

Der BGH hat entschieden, dass die Zwangsvollstreckung aus einer Unterwerfungserklärung für den Zessionar einer Sicherungsgrundschuld nur zulässig ist, wenn er in den Sicherungsvertrag eintritt.

In dem zugrunde liegenden Fall wendet sich die Klägerin gegen die Zwangsvollstreckung der Beklagten aus einer notariellen Urkunde über die Bestellung einer inzwischen mehrfach abgetretenen Grundschuld, die sie ihrer Hausbank im Jahr 1989 anlässlich einer Darlehensgewährung zur Absicherung aller Ansprüche aus der bankmäßigen Geschäftsbeziehung gewährt hatte. In der notariellen Urkunde hatte sich die Klägerin wegen aller Ansprüche aus der Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück unterworfen. Nachdem die Klägerin nicht in der Lage war, eine im Jahr 2000 geschlossene vergleichsweise Einigung zur Rückführung ihrer Darlehensverbindlichkeiten zu erfüllen, kündigte ihre Hausbank im Jahr 2002 die Geschäftsverbindung und forderte sie zur Rückzahlung der Restforderung i.H.v. ca. 580.000 € auf. Am 07.12.2004 verkaufte die Bank sämtliche Forderungen gegen die Klägerin und trat der Käuferin auch die Grundschuld ab. Nach einer weiteren Abtretung der Ansprüche und der Grundschuld im Jahr 2005 wurde im Jahr 2007 die Beklagte als Inhaberin der Grundschuld im Grundbuch eingetragen und auf dem Grundschuldbrief vermerkt. Nach Umschreibung der Vollstreckungsklausel leitete die Beklagte gegen die Klägerin im Mai 2008 die Zwangsvollstreckung ein. Die Klägerin hält die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Unterwerfungserklärung unter anderem deshalb für unzulässig, weil diese vorformulierte Klausel in Kombination mit der freien Abtretbarkeit des Darlehensrückzahlungsanspruchs und der Grundschuld sie unangemessen benachteilige und daher gemäß § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB) unwirksam sei.
Das Landgericht hatte der Klage stattgegeben, die Klägerin auf die Hilfswiderklage der Beklagten jedoch verurteilt, die Zwangsvollstreckung in das Grundstück in Höhe der noch offenen Verbindlichkeiten zu dulden. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen.

Der BGH hat der Revision der Klägerin nur zum Teil stattgegeben und die Zwangsvollstreckung der Beklagten hinsichtlich der bis zum Jahr 2004 angefallenen Grundschuldzinsen für unzulässig erachtet, weil diese verjährt sind.

Die Zwangsvollstreckung als solche aufgrund der formularmäßigen Unterwerfungserklärung hat der BGH dagegen als zulässig angesehen. Insbesondere hat der BGH auch aufgrund der in den letzten Jahren vermehrt aufgetretenen Kreditverkäufe keinen Anlass gesehen, die ständige Rechtsprechung aller damit befassten Senate des BGH zu ändern und die bankübliche Unterwerfungsklausel zu beanstanden, nachdem auch der Gesetzgeber im Rahmen des Risikobegrenzungsgesetzes (BGBl. 2008 I, 1666) keine gesetzlichen Maßnahmen ergriffen hat.

Allerdings hat der BGH für die Umschreibung des Vollstreckungstitels auf den neuen Grundschuldgläubiger entschieden, dass diese im Falle einer – in der Praxis üblichen – Sicherungsgrundschuld dessen Eintritt in den Sicherungsvertrag erfordert. Dies ergebe sich aus einer an den Interessen der Parteien orientierten Auslegung der Unterwerfungserklärung. Damit werde einer andernfalls möglichen Verschlechterung der Rechtsposition des Kreditnehmers und Grundschuldbestellers entgegengewirkt. Ob die Beklagte unter diesem Gesichtspunkt zu Recht aus der Unterwerfungserklärung gegen die Klägerin vorgehen durfte, konnte der BGH nicht entscheiden, weil die Prüfung dieser Frage dem Klauselerteilungsverfahren vorbehalten ist und die Klägerin diesen Weg nicht beschritten hat. Im Rahmen der von ihr erhobenen Vollstreckungsgegenklage kann diese Frage nicht geprüft werden.

Nach dieser Entscheidung des BGH hat künftig bereits im Klauselerteilungsverfahren die für die Titelumschreibung zuständige Stelle (Rechtspfleger, Notar) von Amts wegen zu prüfen, ob der neue Grundschuldinhaber den Eintritt in den Sicherungsvertrag nach den Maßgaben des § 727 Abs. 1 ZPO nachgewiesen hat. Diese Lösung hat den Vorteil, dass der Schuldner nicht aus der Rolle des Verteidigers in diejenige des Angreifers, nämlich des Klägers in einem Vollstreckungsgegenklageverfahren, gezwungen wird. Erst im Falle der Klauselerteilung muss er – möchte er sich dagegen wehren – von den in diesem Verfahren vorgesehenen Rechtsbehelfen Gebrauch machen.
(BGH 30.3.2010 XI ZR 200/09)

Das OLG Frankfurt am Main hat eine Klausel für nichtig erklärt, mit der eine Stadt die Käufer von geförderten Grundstücken in einem neuen Wohngebiet zu einer langjährigen Selbstnutzung verpflichten wollte.
Die beklagte hessische Stadt stellte in den 1990er Jahren nach Erschließung eines neuen Wohngebietes Bauinteressenten im Rahmen eines sog. „Einheimischen-Modells“ Grundstücke zu günstigen Preisen zur Verfügung. Die Kläger erwarben 1995 ein solches Grundstück zum Preis von 266 DM/qm – der damalige wie der (umgerechnet) aktuelle Bodenrichtwert liegt bei 530 DM/qm. Die Kläger errichteten auf dem Grundstück ein Wohnhaus, das sie 1996 bezogen. Der Kaufvertrag enthält eine Klausel, nach der sich die Kläger verpflichten, „das Wohnhaus mindestens 20 Jahre selbst zu bewohnen“. Bei Nichteinhaltung sollten sie zur Rückübertragung des Grundstücks oder Zuzahlung von 400 DM/qm verpflichtet sein.
Als die Kläger im Jahre 2006 beabsichtigten, den Wohnort zu wechseln, beharrte die beklagte Stadt auf der Einhaltung der für diesen Fall vereinbarten Zuzahlung.
Mit der Klage haben die Kläger die Feststellung der Unwirksamkeit der Selbstnutzungsklausel verlangt. Das erstinstanzlich hiermit befasste LG Darmstadt gab ihnen Recht.
Das OLG Frankfurt am Main hat die erstinstanzliche Entscheidung bestätigt.
Nach Auffassung des Oberlandesgerichts benachteiligt die Klausel die Kläger als Käufer unangemessen. Die von der beklagten Stadt formulierte Regelung schieße über ihren Zweck, Bodenspekulation zu verhindern und einheimische Familien zu fördern, deutlich hinaus. Die Klausel verstoße als Allgemeine Geschäftsbedingung – auch wegen der vorgesehenen Dauer der Selbstnutzung von 20 Jahren – bereits gegen das Grundrecht der Freizügigkeit, dem Recht, an jedem Ort innerhalb des Bundesgebiets Aufenthalt und Wohnsitz nehmen zu dürfen (Art. 11 GG). Überdies sei die Klausel unangemessen, weil sie keine Härtefallregelung vorsieht. Schließlich folge die Unangemessenheit zusätzlich aus der als Sanktion vereinbarten Zuzahlungsverpflichtung von 400 DM/qm. Zusammen mit dem damals geleisteten Kaufpreis überschreite der Quadratmeterpreis den damaligen wie den heutigen Grundstückswert, was sich in Allgemeinen Geschäftsbedingungen als unzulässige Strafzahlung darstellt.
Gegen die Entscheidung ist die Revision zum BGH möglich.
OLG Frankfurt 27.08.2009 22 U 213/07

Der von dem Verkäufer eines Immobilienobjekts beauftragte Makler hat den für das Entstehen seines Provisionsanspruchs erforderlichen tauglichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht, wenn er seinem Kunden und Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und damit in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (st. Senatsrechtsprechung); dabei reicht es bei dieser Konstellation grundsätzlich aus, wenn der mögliche Käufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnlich ist. (BGH Urteil 04.06.2009, III ZR 82/08)

Eine gegenüber Sondervertragskunden in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Gasversorgungsunternehmen verwendete Preisanpassungsklausel ist unwirksam, wenn sie nur ein Preisanpassungsrecht des Unternehmens enthält, ohne dies dazu zu verpflichten, gefallene Gasbezugskosten nach gleichen Maßstäben wie gestiegene Kosten zu berücksichtigen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15.07.2009 benachteiligt eine solche Regelung Kunden unangemessen und verstößt gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (Az.: VIII ZR 56/08).