Kategorien-Archiv Baurecht

Der Schaden besteht bei der Baukostenüberschreitung in der Höhe der über den vorgesehenen Baukosten liegenden tatsächlichen Kosten. Dieser zu Lasten des Bauherrn gehende Mehraufwand ist um erlangte Wertvorteile zu bereinigen. Dazu gehört nach Ansicht des OLG Hamm auch der durch den Mehraufwand gesteigerte Wert des Objekts.

OLG Hamm, Urteil vom 15.03.2013 – 12 U 152/12

Das OLG Karlsruhe hat entschieden, dass von einem Schadensersatzanspruch wegen Baumängeln auch solche Aufwendungen umfasst sind, die dadurch anfallen, dass der Besteller das Werk nicht nutzen kann und deshalb in eine Mietwohnung ziehen muss. Der Anspruch auf Ersatz des Schadens, der – wie die Aufwendungen für den Bezug einer Mietwohnung – neben dem schadenstiftenden Mangel des Werks entstanden ist, bedarf keiner Fristsetzung. Denn deren Zweck, dem Auftragnehmer eine letzte Gelegenheit einzuräumen, das noch mit Mängeln behaftete Werk in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen, kann in einem solchen Fall nicht mehr erreicht werden.
(OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.08.2011 – 7 U 62/10)

Der Architekt muss den Auftraggeber zutreffend über die voraussichtlichen Baukosten beraten. Verletzt er diese Verpflichtung schuldhaft, ist er dem Auftraggeber zum Schadensersatz verpflichtet. Ein Schadensersatzanspruch wegen unzutreffender Baukostenermittlung kann allerdings ausscheiden, wenn der Auftraggeber nach der Kostenschätzung des Architekten noch umfangreiche Umgestaltungen vornehmen lässt.

BGH, Beschluss vom 07.02.2013 – VII ZR 3/12

Eine vom Auftraggeber in einem Bauvertrag gestellte allgemeine Geschäftsbedingung, mit der die Verjährungsfrist für den Werklohnanspruch des Auftragnehmers auf zwei Jahre abgekürzt wird, ist unwirksam, weil sie den Auftragnehmer entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.
(BGH-Urteil vom 06.12.2012 – VII ZR 15/12)

Das OLG Dresden hat entschieden, dass eine Abnahme bei einem gekündigten Werkvertrag ausnahmsweise entbehrlich ist, wenn nicht mehr die Erfüllung des Vertrags, sondern Minderung oder Schadensersatz verlangt wird oder der Auftraggeber die Abnahme des Werks ernsthaft und endgültig abgelehnt hat. Außerdem kann sich der Auftraggeber nicht mehr darauf berufen, die Abnahme ursprünglich zu Recht verweigert zu haben, sobald die Ersatzvornahme erfolgreich durchgeführt wurde. Lässt der Auftraggeber angebliche Mängel vor Abnahme im Wege der Ersatzvornahme ohne ausreichende Dokumentation beseitigen, trägt er die Beweislast für das Vorhandensein dieser Mängel, wenn er dem Auftragnehmer keine Gelegenheit gibt, eine Beweissicherung vorzunehmen.
(OLG Dresden, Urteil vom 20.07.2011 – 13 U 273/10)

Das OLG Schleswig hat entschieden, dass ein Auftraggeber, der vereinbart, dass Handwerkerleistungen ohne Rechnung erbracht werden sollen (sog. Schwarzgeldabrede), keine Gewährleistungsrechte vor Gericht geltend machen kann.
(Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht 1. Zivilsenat  07.02.2013  1 U 105/1)

Ist dem Architekten bekannt, dass die Parteien des Bauvertrags eine Vertragsstrafenabrede getroffen haben oder hätte ihm dies bekannt sein müssen, gehört es zu seinen Beratungs- und Betreuungspflichten, durch nachdrückliche Hinweise an den Bauherrn sicherzustellen, dass bei einer förmlichen Abnahme der erforderliche Vertragsstrafenvorbehalt nicht versehentlich unterbleibt, es sei denn, der Auftraggeber besitzt selbst genügende Sachkenntnis oder ist sachkundig beraten.

OLG Bremen, Urteil vom 06.12.2012 – 3 U 16/11

Der BGH hat entschieden, dass der Mindestbetrag für einen merkantilen Minderwert eines Gebäudes nach Beseitigung von Rissen im Innen- und Außenputz vom Gericht geschätzt werden muss , wenn ein Schaden in einem der Höhe nach nicht bestimmbaren, aber jedenfalls erheblichem Ausmaße entstanden ist und sich aus den Umständen Anhaltspunkte für einen entstandenen (Mindest-)Schaden ergeben. Im konkreten Fall hatte der Bauherr von seinem Architekten und dem Tragwerksplaner den Ersatz eines merkantilen Minderwerts von 150.000 Euro geforderten und war damit vor dem OLG noch gescheitert, weil es keinen "Markt" für Wertminderungen gebe. Anders der BGH: Bei einem Gebäude handelt es sich um ein marktgängiges Objekt. Ein redlicher Verkäufer muss über die Mängelbeseitigungsarbeiten unabhängig von ihrer Größenordnung aufklären. Eine "Expertenbefragung" ist eine geeignete Methode, um festzustellen, wie sich der reparierte Schaden auf die Bereitschaft potenzieller Kaufinteressenten zur Zahlung des vollen oder geminderten Kaufpreises auswirken wird.
BGH, Urteil vom 06.12.2012 – VII ZR 84/10

Nach Ansicht des OLG Köln dient die abschließende Begutachtung von Mängelbeseitigungsarbeiten durch einen Sachverständigen nicht der Durchführung der Mangelbeseitigung, sondern der nachfolgenden Kontrolle auf eventuell noch vorhandene Mängel. Der Auftraggeber hat deshalb keinen Anspruch auf Erstattung der hiermit verbundenen Kosten. Auch der der Umstand, dass der Auftragnehmer in der Vergangenheit mangelhaft gearbeitet hat, rechtfertigt keine vorbeugende Einschaltung eines Sachverständigen, die einen Anspruch auf Ersatz der Sachverständigenkosten begründet.
OLG Köln, Beschluss vom 03.09.2012 – 22 U 58/12

Mit dieser Problematik hat sich das OLG Hamburg befasst.
Der Auftraggeber beauftragt den Auftragnehmer mit Glasarbeiten am Steuerhaus eines Schiffes und forderte ihn schließlich unter Fristsetzung bis zum 11.12.2006 auf, verbindliche Terminpläne vorzulegen und mit den Arbeiten zu beginnen. Nachdem der Auftragnehmer mitteilte, dass das vereinbarte Glas nicht vor März / April 2007 verfügbar sei und dieser Termin sich auch nach hinten verschieben könne, erklärte der Auftraggeber den Rücktritt vom Vertrag.
Nach Ansicht des OLG Hamburg (Urteil vom 29.10.2009 – 6 U 253/08 und BGH-Beschluss vom 08.09.2011 – VII ZR 180/09, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) erfolgte dies zu Recht:
Die Fälligkeit der Leistung richtet sich nach den gesetzlichen Regelungen, da eine Vertragsfrist nicht vereinbart wurde. Bei einem Werkvertrag hat der Unternehmer im Zweifel mit der Herstellung alsbald zu beginnen und sie in angemessener Zeit zügig zu Ende zu führen, wobei die für die Herstellung notwendige Zeit zu berücksichtigen ist. Mit Ablauf der angemessenen Fertigstellungsfrist tritt Fälligkeit ein. Dabei trifft den Auftraggeber grundsätzlich die Beweislast für das Vorliegen der Fälligkeit. Angesichts der gesetzlichen Regelung, wonach der Gläubiger die Leistung sofort verlangen kann (§ 271 Abs. 1 BGB), braucht dieser jedoch zur Fälligkeit der geltend gemachten Forderung nicht besonders vorzutragen; es ist vielmehr Sache des Schuldners, der sich auf Fehlen der Fälligkeit beruft, darzulegen, dass aufgrund einer rechtsgeschäftlichen Festlegung oder der Umstände des Falles erst zu einem bestimmten anderen späteren Zeitpunkt zu leisten war bzw. zu leisten ist.
Beim Werkvertrag obliegt es dementsprechend dem Schuldner, die maßgeblichen Umstände darzulegen und zu beweisen, aus denen sich ergibt, dass die angemessene Fertigstellungsfrist noch nicht abgelaufen ist und deshalb keine Fälligkeit eingetreten ist.