Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein starrer Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen in einem Formularmietvertrag unwirksam ist. Eine solche Klausel stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. Eine verbundene Schönheitsreparaturklausel ist ebenso unwirksam, da eine Trennung in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil nicht sinnvoll möglich ist.
Der Vermieter begehrt von der Beklagten Zahlung eines Vorschusses auf Kosten von Schönheitsreparaturen, die in der von der Beklagten bewohnten Mietwohnung durchgeführt werden sollen. Die Beklagte hatte sich trotz Aufforderung des Klägers unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung geweigert, die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen durchzuführen und sich darauf berufen, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam sei. Die gemäß § 16 Ziff. 4 Formularmietvertrag vereinbarte Zeitfolge für die Schönheitsreparaturen betrug für Küche, Bad und Toilette zwei Jahre, für alle übrigen Räume fünf Jahre.
Der Formularmietvertrag unterliegt uneingeschränkt der AGB-Kontrolle. Danach sind, so der BGH, die einzelnen Klauseln gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie vom durchschnittlichen, verständigen Vertragspartner normalerweise verstanden werden. Nach Ansicht des Gerichts ist der in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltene Fristenplan als starre Fälligkeitsregelung auszulegen, da nach dem Wortlaut der Klausel Schönheitsreparaturen «wenn erforderlich, mindestens aber» nach den dort aufgeführten Fristen auszuführen sind. Der verständige Mieter müsse diese Klausel so verstehen, dass er die vertraglich vereinbarten Renovierungsarbeiten spätestens nach den jeweils angegebenen Fristen und unabhängig davon auszuführen habe, ob die gemieteten Räume tatsächlich renovierungsbedürftig sind.
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichte den Vermieter unter anderem, die Mietsache während des Gebrauchs durch den Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, also insbesondere die notwendigen Schönheitsreparaturen auszuführen, führt der BGH weiter aus. Diese Pflicht könne der Vermieter vertraglich auf den Mieter übertragen. Der Mieter dürfe dadurch aber nicht mit weitergehenden Pflichten belastet werden, als sie den Vermieter nach dem Gesetz selbst treffen würden. Da der Vermieter gesetzlich nur bei tatsächlichem Renovierungsbedarf zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sei, stelle eine Klausel, die dem Mieter Renovierungspflichten auferlege, ohne dass es auf einen entsprechenden Bedarf ankommte, eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, da sie mit dem wesentlichen Grundgedanken des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zu vereinbaren sei. Die Klausel sei somit gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, da dem Mieter durch die starre Fälligkeitsregelung ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt werde.
Die Entscheidung stehe nicht im Widerspruch zu früheren Entscheidungen des Senats, so die Richter weiter. Soweit frühere Verfahren, über die der Senat zu entscheiden hatte ebenfalls vergleichbare Schönheitsreparaturklauseln zum Gegenstand hatten, habe der Senat die Frage nach ihrer Wirksamkeit regelmäßig offen gelassen, da schon andere Aspekte entscheidend gewesen seien.
Die Unwirksamkeit der Fristenbestimmung habe die Unwirksamkeit der Verpflichtung zur Schönheitsreparatur zur Folge, da sich die Formularklausel aus sich heraus nicht verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen lasse. Ein Wegfall des Fristenplans hätte zur Folge, dass die Renovierungsvorschrift inhaltlich umgestaltet und der Umfang der auf den Mieter übertragenen Renovierungsverpflichtung auf das gerade noch zulässige Maß zurückgeführt würde. Dies wäre jedoch eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel.
(BGH Urteil vom 23.06.2004, Az.: VIII ZR 361/03)
Über den Autor