Kategorien-Archiv Mietrecht

Liegt kein wirksamer Mietvertrag vor, kann der Eigentümer vom Nutzer nach § 812 Abs. 1 BGB eine dem ortsüblichen Mietzins entsprechende Nutzungsentschädigung verlangen. Zusätzlich zur Nutzungsentschädigung können Nebenkosten in ortsüblicher Höhe verlangt werden, über die nicht abzurechnen ist.
(Kammergericht – 07.03.2005 8 U 166/03)

Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen.
(BGH – 09.03.2005 VIII ZR 57/04)

Zahlt der Mieter die Miete nicht mehr, verursacht er dennoch regelmäßig weitere Kosten. Zurückzuführen ist die darauf, dass neben der Miete unter anderem auch Kosten für den Verbrauch von Energie, Wasser und sonstigen Medien anfallen.

Die bisherige höhere Meinung (z.B. OLG Köln, NZM2000,1026=NJWRR2001,301) geht auch im Gewerbemietrecht davon aus, dass die Unterbindung der Versorgung mit Wärme, Strom und Wasser sowie sonstigen vom Vermieter üblicherweise zur Verfügung gestellten Leistungen eine Besitzstörung im Sinne der § 862, 859 I BGB und damit unzulässig ist.

Das Kammergericht Berlin hat in einer – wie wir meinen überzeugenden – Entscheidung hingegen die Auffassung vertreten, durch die Kündigung werde das Mietverhältnis beendet. Pflichten können sich daraus für den Vermieter nicht mehr ergeben. Daraus folge, dass eine vertragliche Pflicht zur Lieferung der erwähnten Nebenleistungen nicht (mehr) bestehen könne.
Die höhere Meinung verkenne, dass durch eine Versorgungssperre auch keine Besitzstörung erfolge. Denn allein die fehlende Lieferung von Wasser, Strom und Wärme beeinträchtige die Ausübung des Besitzes nicht. Bei diesem handele es sich um die Ausübung tatsächlicher Sachherrschaft. Diese sei weiterhin unabhängig von der Lieferung der Nebenleistungen möglich. Beeinträchtigt werde durch das Verhalten des Vermieters allenfalls der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache. Es sei eine schuldrechtliche Pflicht des Vermieters, diesen zu ermöglichen. Wenn der Vertrag durch die Kündigung jedoch beendet sei, besteht diese Pflicht nicht fort. Eine Besitzstörung oder Besitzentziehung habe dies nicht zur Folge, weil die Sachherrschaft des Nutzers erhalten bleibe.
(Kammergericht NZM2005,65=NJW-RR20041665)

Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen.
(BGH Urteil vom 9.3.2005, Az: VIII ZR 57/04)

Mieter können während eines laufenden Mietverhältnisses für Wohnraum vom Vermieter zur Zahlung eines Kostenvorschusses für die Durchführung vertraglich übernommener Schönheitsreparaturen herangezogen werden, wenn die Mieter mit der Durchführung in Verzug sind. Der Senat hat dies in Fortführung seiner früheren Rechtsprechung zum Gewerberaummietrecht entschieden (Urteil vom 06.04.2004, Az: VIII ZR 192/04).

Im Mietvertrag des beklagten Mieters aus dem Jahre 1958 war festgehalten worden, dass anfallende Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden müssen. Bestimmte Fristen für die Durchführung der Arbeiten waren nicht vereinbart worden. Mit der Klage hat die Vermieterin ihren Mieter auf Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von etwa 13.000 Euro zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen. Der Beklagte hat bisher trotz entsprechender Aufforderungen keine Schönheitsreparaturen in der angemieteten Wohnung ausgeführt. Die Wohnung ist renovierungsbedürftig, der Aufwand für die Renovierung beläuft sich nach einem vorgelegten Kostenvoranschlag auf den eingeklagten Betrag.
Der BGH hat bei seiner Entscheidung zunächst auf sein Urteil aus dem Jahre 1990 (NJW 1990, 2376) Bezug genommen. In jener Entscheidung hatte er für einen Fall der Gewerberaummiete ausgesprochen, dass der Vermieter – sofern der Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen hat – auch während des laufenden Mietverhältnisses die Vornahme solcher Reparaturen vom Mieter verlangen kann. Der Senat hat in seiner heutigen Entscheidung klargestellt, dass dies auch für die Wohnraummiete gilt und dass der Anspruch des Vermieters mangels eines Fristenplanes fällig wird, sobald die Mietwohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig ist. Dies gilt unabhängig davon, ob infolge bislang unterlassener Renovierungen bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist. Damit hat der Senat verschiedentlich anderslautende Entscheidungen der Instanzgerichte nicht gebilligt.

Befindet sich der Vermieter von Wohnraum dem Mieter gegenüber mit der Beseitigung eines Mangels im Verzug, so wirkt im Fall der Grundstücksübereignung die einmal eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber.
(BGH – 09.02.2005 VIII ZR 22/04)

Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplanes wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist. Um einen den Mieter unangemessen benachteiligenden „starren“ Fristenplan handelt es sich dann nicht, wenn der Vermieter bei einem entsprechenden Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist. Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, wandelt sich sein Erfüllungsanspruch auf Vornahme der (unterlassenen) Schönheitsreparaturen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt.
(BGH Urteil vom 20.10.2004 – VIII ZR 378/03)

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, der in der seit dem 1. September 2001 geltenden Fassung auf den am 31. Dezember 2001 endenden Abrechnungszeitraum Anwendung findet, spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Die Abrechnung war formell ordnungsgemäß und deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts zur Wahrung der Abrechnungsfrist genügend.
Für die Einhaltung der Abrechnungsfrist kommt es nach einhelliger Ansicht auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung nicht an. Die Frist wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt, inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden.
(BGH – 19.01.2005 VIII ZR 116/04)

Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, ist in erster Linie die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, nicht aber die Einhaltung bestimmter technischer Normen maßgebend.
Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, so ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.
Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen vor, die zu Lärmimmissionen führen können, so kann der Mieter erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zurzeit des Umbaues geltenden DIN-Normen genügen.
Wird ein älteres Wohnhaus nachträglich um ein weiteres Wohngeschoss aufgestockt, so entsteht an der Mietwohnung, die vor der Aufstockung im obersten Wohngeschoss gelegen war, ein Mangel, wenn die Trittschalldämmung der darüber errichteten Wohnung nicht den Anforderungen der im Zeitpunkt der Aufstockung geltenden DIN-Normen an normalen Trittschallschutz genügt. Die Einhaltung der Anforderungen an erhöhten Trittschallschutz kann der Mieter nur dann verlangen, wenn dies mit dem Vermieter vereinbart ist.
(BGH, Urteil v. 6.10.2004 – VIII ZR 355/03)

Auch im gewerblichen Mietrecht verbleiben bei einem Eigentumswechsel für die bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufenen Abrechnungsperioden die Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten beim frühren Eigentümer und Vermieter.
(BGH, Beschluss v. 29.9.2004 – XII ZR 148/02)