Kategorien-Archiv Mietrecht

Haben Sie eine Wohnung / Büro / Haus zu vermieten ? Ja ? Haben Sie bereits einmal schlechte Erfahrungen durch säumige Mieter oder auch Mietnomaden gehabt ? Nein ? Dann gehören Sie zu den glücklichen Personen. Eine schlechte Erfahrung kann leicht fünfstellige Kosten nach sich ziehen, abgesehen von dem Zeitaufwand und Ärger.
Das neue Portal www.privatervermieter.de zielt genau auf die Bedürfnisse von privaten Vermietern ab. Hier können schnelle und umfassende Bonitätsauskünfte über Privatpersonen eingeholt werden. Da man meist nicht allzu viele Objekte pro Jahr vermietet, haben die Anbieter auf Mindestmengen oder Mitgliedschaften verzichtet. Die einmalige Einrichtungsgebühr beträgt 20,00 Euro. Eine Bonitätsprüfung kostet 18,00 Euro. Alle Preise gelten inklusive Umsatzsteuer. Als zusätzlichen Service hat man auch eine Muster-Selbstauskunft als PDF hinterlegt, die bereits eine Bonitätsklausel enthält. Denn wichtig ist ( bei Bonitätsprüfungen unter Privatpersonen ), dass man als Vermieter das Einverständnis seitens des Mieters erhält. Damit will der Gesetzgeber die missbräuchliche Verwendung von Bonitätsdaten vermeiden.

Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.
(BGH Urteil vom 18.4.2007, Az: VIII ZR 182/06)

Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist auch dann insgesamt – und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind
(BGH – 28.3.2007 VIII ZR 199/06)

Ist die Zufahrt zu den Gewerberäumen durchgängig halbseitig durch ein Tor verschlossen, so dass der Mieter keine Zufahrt mit einem Fahrzeuganhänger hat, so liegt ein Mangel der Mietsache vor, da zur Nutzung der Mieträume – auch ohne ausdrückliche Vereinbarung – die Zufahrt in voller Breite gehört. Trägt der Mieter nicht hinreichend konkret die Auswirkungen des halbgeschlossenen Hoftores auf seinem Geschäftsbetrieb (hier Verkauf von Motorradteilen) vor, kann eine konkrete Minderung der Miete wegen dieses Umstandes nicht festgestellt werden.
(Kammergericht, Urteil v. 6.7.2006 – 12 U 157/05)

Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von 3 Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben.
(BGH – Urteil vom 5.7.2006 VIII ZR 220/05)

Das Recht der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen auf Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen eines Hauses steht dem Recht des Eigentümers entgegen, einem Dritten die Ablage für die Mieter bestimmter Sendungen auf den Gemeinschaftsflächen zu verbieten, soweit von den abgelegten Gegenständen keine Belästigung oder Gefährdung ausgeht.
BGH – 10.11.2006 V ZR 46/06

Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.
(BGH Urteil vom 27.9.2006, Az: VIII ZR 80/06)

Wenn die kalten Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen. Dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Ein Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung des vertraglich vereinbarten Flächenschlüssels wegen des Leerstandes von Wohnungen kann unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§313 BGB) bestehen.

(BGH, Urteil v. 31.5.2006 – VIII ZR 159/05)

Der Bundesgerichtshof hat am 18.10.2006 entschieden, dass formularvertragliche Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen, die sich an starren Fristen und Prozentsätzen ausrichten, unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Mieter könne sonst mit Renovierungsverpflichtungen belastet werden, obwohl unter Umständen tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf bestehe (Az.: VIII ZR 52/06).

Formularmäßige Wohnraummietverträge enthalten in der Praxis meist Klauseln, die den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses innerhalb bestimmter Fristen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten. Der vom BGH entschiedene Fall betraf eine damit verwandte, in formularmäßigen Wohnraummietverträgen ebenfalls häufig gebrauchte so genannte Abgeltungsklausel. Der Zweck von Abgeltungsklauseln besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzen Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern.

In dem entschiedenen Fall hatte der Mieter am Ende der rund zweijährigen Mietzeit Rückzahlung der Kaution verlangt. Die Vermieterin verrechnete die Kaution mit zeitanteiligen Renovierungskosten. Nach der im Mietvertrag der Parteien enthaltenen Abgeltungsklausel muss der Mieter, wenn er vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen vorgesehenen Fristen auszieht, seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch anteilige Zahlung der Kosten der Schönheitsreparaturen nach festgelegten Prozentsätzen, die sich in Abhängigkeit von der Nutzungsdauer erhöhen, nachkommen.

Das Amtsgericht hat der Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution im Wesentlichen stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Vermieterin zurückgewiesen. Es erachtete das auf die Abgeltungsklausel gestützte Zahlungsverlangen der Vermieterin als unbegründet. Die Klausel sei wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam, weil sie dessen Kostenbeteiligung auf der Grundlage «starrer» Fristen und Prozentsätze vorsehe. Dem schloss sich der BGH an.

Der BGH verwies auf seine ständige Rechtsprechung, nach der Formularbestimmungen unwirksam sind, wenn sie dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem starren Fristenplan auferlegen (vgl. NJW 2004, 2586). Denn dadurch könne der Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet werden, obwohl unter Umständen tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf bestehe, weil der Mieter die Wohnung beispielsweise nur unterdurchschnittlich genutzt habe. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass diese Erwägungen auf Abgeltungsklauseln zu übertragen seien. Abgeltungsklauseln auf einer starren Berechnungsgrundlage benachteiligten den Mieter unangemessen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zuließen. Bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung führe eine starre Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit zeitanteiligen Renovierungskosten belastet werde, die höher seien, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspreche.

Vermieter von Wohnräumen können Mietverhältnisse ordentlich kündigen, wenn Mieter unberechtigt Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt mehr als zwei Monatsmieten einbehalten.
Dies hat der Achte Zivilsenat des Bundesgerichthofs in einem Fall entschieden, in dem der Mieterschutzverein die Mieter fahrlässig falsch beraten hatte.
Den Mietern rechneten die Richter das Verschulden des Mieterschutzvereines gemäß § 278 BGB zu (BGH Urteil vom 25.10.2006, Az.: VIII ZR 102/06).
Die Beklagten, Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung der Klägerin, leisteten für die Zeit von Frühjahr 2004 bis Anfang 2005 keine Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, obwohl diese nach dem Mietvertrag monatlich geschuldet waren.
Der Einbehalt geschah auf Empfehlung des örtlichen Mieterschutzvereins, der den Beklagten dazu geraten hatte, weil die Vermieterin trotz Aufforderung keine Fotokopien der Rechnungsbelege zu Betriebskostenabrechnungen für vergangene Jahre übersandt hatte.
In der Rechtsprechung wurde zu dieser Zeit noch unterschiedlich beurteilt, ob der Mieter preisfreien Wohnraums einen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung hat.
Nachdem die rückständigen Zahlungen die Summe von zwei Monatsmieten überschritten hatten, kündigte die Klägerin den Beklagten fristgemäß.
Ihre auf die Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hatte letztendlich Erfolg.
Anders als das Landgericht erachtete der BGH sie für begründet. Die Klägerin habe ein berechtigtes Interesse an der Kündigung, weil die Beklagten ihre vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hätten (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Der unberechtigte Einbehalt eines Betrags in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten stellt laut BGH eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung dar.
Die Beklagten seien nicht berechtigt gewesen, die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen deshalb zurückzubehalten, weil die Klägerin ihnen keine Belege zu den Betriebskostenabrechnungen für vergangene Jahre übersandt habe. Wie der BGH im März 2006 entschieden habe (NJW 2006, 1419), stehe dem Mieter preisfreien Wohnraums grundsätzlich kein Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung zu. Die Beklagten treffe zwar kein eigenes Verschulden, weil sie der entsprechenden Empfehlung des Mieterschutzvereins gefolgt seien. Obwohl sie von der Kompetenz des Vereins in Mietrechtsfragen ausgehen hätten dürfen und auch kein Anlass bestanden habe, an dem erteilten Rat zu zweifeln, müssten sie aber für das Verhalten des von ihnen eingeschalteten Mieterschutzvereins einstehen. Dies gelte selbst dann, wenn dieser schuldhaft gehandelt habe. Dies ergebe sich aus § 278 BGB.
Gegebenenfalls könnten die Beklagten aber beim Mieterschutzverein Rückgriff nehmen.
Hier habe der Mieterschutzverein die Beklagten fahrlässig falsch beraten. Eine Entschuldigung dieses Rechtsirrtums komme nur dann in Betracht, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung der Gerichte nicht habe rechnen müssen. Das war hier laut BGH aber nicht der Fall. Angesichts der ungeklärten Rechtslage hätte der Mieterschutzverein damit rechnen müssen, dass ein Anspruch auf die Belege für die Betriebskostenrechnung – und damit auch ein darauf gestütztes Zurückbehaltungsrecht – später von der Rechtsprechung verneint werden würde. Der Mieterschutzverein habe deshalb fahrlässig gehandelt, als er den Beklagten dennoch geraten habe, die Betriebskostenvorauszahlungen zurückzubehalten.