Der Bundesgerichtshof hat am 18.10.2006 entschieden, dass formularvertragliche Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen, die sich an starren Fristen und Prozentsätzen ausrichten, unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Mieter könne sonst mit Renovierungsverpflichtungen belastet werden, obwohl unter Umständen tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf bestehe (Az.: VIII ZR 52/06).
Formularmäßige Wohnraummietverträge enthalten in der Praxis meist Klauseln, die den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses innerhalb bestimmter Fristen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten. Der vom BGH entschiedene Fall betraf eine damit verwandte, in formularmäßigen Wohnraummietverträgen ebenfalls häufig gebrauchte so genannte Abgeltungsklausel. Der Zweck von Abgeltungsklauseln besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzen Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern.
In dem entschiedenen Fall hatte der Mieter am Ende der rund zweijährigen Mietzeit Rückzahlung der Kaution verlangt. Die Vermieterin verrechnete die Kaution mit zeitanteiligen Renovierungskosten. Nach der im Mietvertrag der Parteien enthaltenen Abgeltungsklausel muss der Mieter, wenn er vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen vorgesehenen Fristen auszieht, seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch anteilige Zahlung der Kosten der Schönheitsreparaturen nach festgelegten Prozentsätzen, die sich in Abhängigkeit von der Nutzungsdauer erhöhen, nachkommen.
Das Amtsgericht hat der Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution im Wesentlichen stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Vermieterin zurückgewiesen. Es erachtete das auf die Abgeltungsklausel gestützte Zahlungsverlangen der Vermieterin als unbegründet. Die Klausel sei wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam, weil sie dessen Kostenbeteiligung auf der Grundlage «starrer» Fristen und Prozentsätze vorsehe. Dem schloss sich der BGH an.
Der BGH verwies auf seine ständige Rechtsprechung, nach der Formularbestimmungen unwirksam sind, wenn sie dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem starren Fristenplan auferlegen (vgl. NJW 2004, 2586). Denn dadurch könne der Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet werden, obwohl unter Umständen tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf bestehe, weil der Mieter die Wohnung beispielsweise nur unterdurchschnittlich genutzt habe. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass diese Erwägungen auf Abgeltungsklauseln zu übertragen seien. Abgeltungsklauseln auf einer starren Berechnungsgrundlage benachteiligten den Mieter unangemessen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zuließen. Bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung führe eine starre Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit zeitanteiligen Renovierungskosten belastet werde, die höher seien, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspreche.
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