Kategorien-Archiv Mietrecht

Der Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Die Verjährung der sich aus der Nachberechnung ergebenden Forderung beginnt nicht vor Kenntnis des Vermieters von den anspruchsbegründenden Umständen (hier: rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer durch das Finanzamt) zu laufen.
(BGH Urteil 12.12.2012, VIII ZR 264/12 –BGB § 556 Abs. 3, § 199 Abs. 1 Nr. 2)

Dem Schriftformerfordernis eines langfristigen Mietvertrages mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechtes als alleiniger Vermieterin ist auch genügt, wenn die auf deren Seite geleistete Unterschrift eines einzelnen Gesellschafters nicht mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird.
Hinweis: In der Praxis sind stets Fälle problematisch, in denen bei Personenmehrheiten auf Vermieter- und / oder Mieterseite der Mietvertrag nicht von allen unterzeichnet wird. Insoweit müssen die vorhandenen Unterschriften aber deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichneten Vertragsparteien hinzugefügt wurden. Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnenden Personen auf andere Weise deutlich, z.B. wenn nur eine natürliche Person als Mieter / Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt, bedarf es eines zusätzlichen Vertretungszusatzes hingegen nicht (insoweit BGH, Urteil vom 07.05.2008 – XII ZR 69/06; Urteil vom 19.09.2007 – XII ZR 121/05).
(OLG Koblenz, Urteil vom 11.08.2011 – 5 U 439/11)

Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der zur Minderung der Miete führen kann.
(BGH Urteil vom 10.10.2012 – XII ZR 117/10)

Der BGH hat sich mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen angenommen werden kann, dass Vermieter und Mieter stillschweigend die bei Vertragsabschluss gegebene geringe Belastung durch Verkehrslärm als vertragsgemäßen Zustand der Wohnung vereinbart haben, mit der Folge, dass die Miete bei einer Zunahme des Verkehrslärms gemindert sein kann.
Die Beklagten sind seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung der Klägerin in der Schlossallee in Berlin. Von Juni 2009 bis November 2010 wurde der stadteinwärts fahrende Verkehr über die Schlossallee umgeleitet, weil auf der gesamten Länge der Pasewalker Straße, über welche der Verkehr bis dahin gelaufen war, umfangreiche Straßenbauarbeiten durchgeführt wurden. Die Beklagten minderten wegen der hierdurch gestiegenen Lärmbelastung die Miete ab Oktober 2009.
Die Klägerin hat die Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum von Oktober 2009 bis November 2010 in Höhe von insgesamt 1.386,19 Euro nebst Zinsen in Anspruch genommen.

Der BGH hat das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen.

Er  hat entschieden, dass es für die Annahme einer stillschweigend geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung nicht ausreicht, dass der Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich (möglicherweise) auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet. Erforderlich sei vielmehr, dass der Vermieter erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht, und dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.
Aus den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen ergaben sich keine Anhaltspunkte für eine derartige Beschaffenheitsvereinbarung. Für die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung sei im Streitfall daher die Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben maßgebend. Danach stelle sich die vorübergehende Erhöhung der Lärmbelastung nicht als ein zur Minderung berechtigender Mangel der Wohnung dar. Denn die von den Beklagten vorgetragenen Lärmwerte stellen nach den Feststellungen der Vorinstanzen nach den im Berliner Mietspiegel 2009 ausgewiesenen Werten keine hohe Belastung dar. Aus diesem Grund haben die Beklagten die (erhöhte) Lärmbelastung redlicherweise hinzunehmen.
Für die Annahme des Berufungsgerichts, die vereinbarte Miete sei ab dem 7. Monat nach Eintreten der erhöhten Lärmbelastung gemindert, sei ein sachlicher Grund nicht erkennbar. Denn eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung stelle unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich – wie hier – innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen halte, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel nach § 536 BGB dar.
(BGH 19.12.2012  VIII ZR 152/12)

Das AG München hat entschieden, dass ein Vermieter eine ausreichend dimensionierte Gastherme zur Verfügung zu stellen hat, die eine Badewanne in einem zumutbaren Zeitraum mit mindestens 41 Grad befüllt.
AG München   26.10.2012   463 C 4744/11

Das AG München hat entschieden, dass ein Vermieter die ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht auf seinen Mieter übertragen kann, zumindest wenn es sich bei dem Mietobjekt um ein Haus handelt.
An einem Vormittag im März 2010 fuhr ein Bekannter einer Mieterin einer Doppelhaushälfte mit deren 7-er BMW aus der Garage in Richtung Toreinfahrt. In diesem Moment lösten sich Eis- und Schneemassen vom Dachbereich oberhalb des Hauseingangs und fielen auf das Dach des Fahrzeugs. Dieses wurde großflächig eingedellt und auch der Kotflügel rechts vorne wurde noch beschädigt. Den Schaden in Höhe von 2.753 Euro wollte die Mieterin von ihrem Vermieter ersetzt bekommen. Schließlich habe dieser seine Verkehrssicherungspflicht verletzt. Er habe das Dach nicht mit Schneefanggittern versehen, es auch nicht von Schnee und Eis geräumt und keine Warnschilder aufgestellt. Der Vermieter weigerte sich jedoch zu bezahlen. Im Mietvertrag sei die Verkehrssicherungspflicht auf die Mieterin übertragen worden. Die Mieterin erhob Klage vor dem AG München.
Das AG München hat die Klage abgewiesen.
Der Eigentümer der Doppelhaushälfte habe die grundsätzlich ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht wirksam auf seine Mieterin übertragen. Nach dem Mietvertrag übernähmen die Mieter sämtliche dem Vermieter und Hauseigentümer obliegenden öffentliche-rechtlichen Pflichten und privatrechtlichen Verkehrssicherungspflichten. Diese formularmäßige Übertragung begegne jedenfalls bei der Vermietung eines Hauses keinen rechtlichen Bedenken. Anders als der Mieter einer Wohnung habe nämlich der Mieter eines Hauses die vollständige alleinige Sachherrschaft über die Mietsache, so dass die Übertragung ihn nicht benachteilige.
Das Urteil ist rechtskräftig.
(AG München  29.11.2012   433 C 19170/11)

Der Vermieter darf eigene Sach- und Arbeitsleistungen gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV mit dem Betrag als Betriebskosten abrechnen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Der Bundesgerichtshof hat dazu mit Urteil vom 14.11.2012 entschieden, dass die Höhe der angesetzten fiktiven Kosten ausreichend dargelegt ist, wenn der Vermieter ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten und ein darauf beruhendes Angebot eines Drittunternehmens vorlegt (Az.: VIII ZR 41/12).

Das AG München hat entschieden, dass ein Mieter – um sein Recht auf Schadensersatz nicht zu verlieren – seinem Vermieter einen Mangel auch dann anzeigen muss, wenn dieser einige Zeit nach einer Mangelbeseitigung erneut auftritt.
(AG München  29.10.2012    431 C 20886/11)

Eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters darf nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs erfolgen, ohne dass die für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erforderlichen Mietrückstände erreicht sein müssen. Es bestehe kein Grund, die für die fristlose Kündigung festgesetzten Grenzen auf die ordentliche Kündigung zu übertragen, entschieden die Karlsruher Richter. Allerdings liege eine zur ordentlichen Kündigung berechtigende nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungspflicht dann noch nicht vor, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteige und die Verzugsdauer weniger als einen Monat betrage (Urteil vom 10.10.2012, Az.: VIII ZR 107/12).

Einem Mieter kann auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands gekündigt werden, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 11.07.2012 entschieden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts treffe den Mieter auch in diesem Fall ein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete (Az.: VIII ZR 138/11).
(BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11)