Kategorie Baurecht

Unvollständige oder unklare Baubeschreibung

Soweit die Baubeschreibung unvollständig und unklar ist, ist der Bauwerksvertrag nach § 650k Abs. 2 Satz 1 BGB unter Berücksichtigung sämtlicher Vertragsbeginn leitender Umstände – insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards nach der übrigen Leistungsbeschreibung – auszulegen (ergänzende Vertragsauslegung). Zweifel bei der Auslegung des Vertrags bezüglich der vom Unternehmer geschuldeten Leistung gehen zu dessen Lasten (§ 650k Abs. 2 Satz 2 BGB – Unklarheitsregelung).
(ZAP 2/2018, Fach 5 Seite 258 – Bauvertragsrecht)
 

Abnahme: Dreh- und Angelpunkt im Werkvertragsrecht

Ist der Unternehmer seinen werkvertraglichen Pflichten des Bauvertrages nachgekommen und hat das Bauwerk vertragsgemäß errichtet oder umgebaut, ist der Besteller verpflichtet, dieses abzunehmen (§ 640 Abs. 1 BGB).

Die Abnahme ist die körperliche Hinnahme des Werks durch den Besteller verbunden mit der Billigung des Werkes als zumindest im Wesentlichen vertragsgerechte Leistung (BGH, BauR 1999, 1186).

Dies setzt voraus, dass das Werk abnahmereif, d.h. fertiggestellt ist und jedenfalls keine wesentlichen Mängel aufweist (vgl. Wortlaut des § 640 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Die Wirkung der erfolgten Abnahme ist weitreichend. So ist sie z.B. maßgeblich für den Gefahrenübergang gemäß § 644 Abs. 1 BGB und die Verjährungsfristen der Mangelansprüche gemäß § 634a Abs. 2 BGB. Mit der Abnahme endet das vertragliche Erfüllungsstadium. Sie ist Fälligkeitsvoraussetzung für die Vergütung des Unternehmers (§ 641 Abs. 1 Satz 1 BGB) und bewirkt eine Beweislastumkehr zu Lasten des Bestellers.

Ist nichts Besonderes zwischen den Parteien vereinbart, bestimmt sich die Abnahme gemäß § 640 Abs. 1 BGB. Danach kann die Abnahme formlos – d.h. ohne Einhaltung bestimmter Formvorschriften – erfolgen. Daneben gibt es aber auch die förmliche, die konkludente und die fingierte Abnahme sowie die Teilabnahme.

Soll die Abnahme förmlich erfolgen – d.h. unter Erstellung eines schriftlichen Abnahmeprotokolls – so muss sie zwischen dem Bauträger und dem Erwerber vereinbart werden. Solche Vereinbarungen stellen häufig Verbraucherverträge i.S.d. § 310 Abs. 3 BGB dar, so dass regelmäßig die Vorschriften über eine AGB-rechtliche Klauselwirkung Anwendung finden (beispielhaft hierfür ist § 12 Abs. 4 VOB/B).

Wesentliche Mängel verhindern Ablösung des Sicherheitseinbehalts: Klausel unwirksam!

Die von einem Auftraggeber in einem Bauvertrag gestellten Formularklauseln
Die Parteien vereinbaren – unabhängig von einer Ausführungsbürgschaft – den Einbehalt einer unverzinslichen Sicherheitsleistung durch den Auftraggeber in Höhe von 5 % der Brutto-Abrechnungssumme für die Sicherstellung der Gewährleistung einschließlich Schadensersatz und die Erstattung von Überzahlungen.
Der Auftragnehmer ist berechtigt, den Sicherheitseinbehalt gegen Vorlage einer unbefristeten, selbstschuldnerischen und unwiderruflichen Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Versicherung abzulösen; frühestens jedoch nach vollständiger Beseitigung der im Abnahmeprotokoll festgestellten Mängel oder fehlender Leistungen.
sind bei der gebotenen Gesamtbeurteilung wegen unangemessener Benachteiligung des Auftragnehmers nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, so der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 30.03.2017.
(BGH, Urteil vom 30.03.2017 – VII ZR 170/16)
 

Mängelbeseitigung nicht (mehr) möglich: Werklohn ohne Abnahme fällig

Verteidigt sich der Auftraggeber teilweise nur (noch) mit auf Geldzahlung gerichteten Mängelansprüchen und verlangt er nach mittlerweise durchgeführter Selbst-/Ersatzvornahme keine Nacherfüllung vom Auftragnehmer mehr (da diese durch Drittleistungen unmöglich geworden ist), entfällt insoweit eine Abnahme als Fälligkeitsvoraussetzung und es besteht insoweit ein reines Abrechnungsverhältnis. Dies gilt dem OLG Düsseldorf zufolge auch, wenn der Auftraggeber im Hinblick auf weitergehende Mängelrügen, zu denen er noch keine Drittarbeiten veranlasst hat, den insoweit zulässigen prozessualen Weg eingeschlagen hat, in erster Linie ein Leistungsverweigerungsrecht (wegen der nach seiner Ansicht insoweit zu Recht verweigerten Abnahme) und nur hilfsweise einen Vorschussanspruch (im Wege der Hilfsaufrechnung) geltend zu machen.
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.04.2016 – 22 U 148/15)

Kein Endtermin vereinbart: Wann muss das Bauvorhaben fertig gestellt sein?

Enthält ein Bauvertrag keine (bzw. keine wirksame) Frist, ist die Vorschrift des § 271 BGB anwendbar. Für den Zeitpunkt der Fertigstellung kommt es dann darauf an, in welcher Zeit bei nach dem vom Bauvertrag vorausgesetzten Bauablauf die Fertigstellung möglich war. Der Unternehmer hat die Herstellung in angemessener Zeit zügig zu Ende zu führen und muss Abweichungen von dem auf diese Weise ermittelten Fertigstellungstermin darlegen und ggf. beweisen.
(OLG Düsseldorf, 27.07.2016 – 22 U 54/16)

BGH: Werkvertrag auch bei nachträglich vereinbarter Schwarzarbeit nichtig

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von Werkverträgen fortgeführt, die gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes (SchwarzArbG) verstoßen. Nach seinem Urteil vom 16.03.2017 ist ein Werkvertrag auch dann nach § 134 BGB nichtig, wenn er zwar zunächst nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nachträglich durch eine "Ohne-Rechnung-Abrede" aber so abgeändert wird, dass er nunmehr vom Verbot des § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG erfasst wird.

Der Kläger begehrt vom Beklagten die Rückerstattung geleisteten Werklohns in Höhe von 15.019,57 Euro, nachdem er wegen Mängeln der Arbeiten (Entfernung des alten sowie Beschaffung und Verlegung eines neuen Teppichbodens in seinem privaten Wohnhaus) den Rücktritt vom Vertrag erklärt hat. Die Klage war in den Vorinstanzen abgewiesen worden. Das Oberlandesgericht Bamberg hatte als Berufungsgericht festgestellt, dass die Parteien zunächst einen Vertrag über die Arbeiten zum Preis von 16.164,38 Euro geschlossen hatten. Kurze Zeit später habe man sich dann geeinigt, dass der Beklagte eine Rechnung lediglich über einen Betrag von 8.619,57 Euro erstellt. Weitere 6.400 Euro sollten in bar gezahlt werden. Den Betrag der so erstellten Rechnung überwies der Kläger. Weitere – in der Höhe streitige – Zahlungen leistete er in bar.

Das Berufungsgericht hatte ausgeführt, der Vertrag sei wegen Verstoßes gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG nach § 134 BGB nichtig. Deshalb habe der Kläger keine Mängelansprüche und könne eine Rückzahlung weder aus Rücktritt noch aus ungerechtfertigter Bereicherung verlangen. Mit der vom OLG zugelassenen Revision verfolgte der Kläger seinen Antrag weiter.

Der BGH hat die Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigt. Er hat bereits in mehreren Urteilen seit 2013 entschieden, dass bei einer (auch nur teilweisen) "Ohne-Rechnung-Abrede" ein Werkvertrag nichtig ist, wenn die Parteien bewusst gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG verstoßen, indem sie vereinbaren, dass für eine Barzahlung keine Rechnung gestellt und keine Umsatzsteuer gezahlt werden sollte (vgl. § 14 UStG). In solchen Fällen bestünden keine gegenseitigen Ansprüche der Parteien, weder Mängelansprüche noch Rückzahlungsansprüche des Bestellers noch Zahlungsansprüche des Werkunternehmers (NJW 2013, 3167, NJW 2014, 1805 sowie NJW 2015, 2406).

Der BGH hat nunmehr entschieden, dass diese Grundsätze in gleicher Weise gelten, wenn ein zunächst nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstoßender Vertrag nachträglich durch eine "Ohne-Rechnung-Abrede" so abgeändert wird, dass er nunmehr von dem Verbot des § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG erfasst wird.

(BGH , Urteil vom 16.03.2017 – VII ZR 197/16)

HOAI-Mindestsätze unterschritten? Spielräume der HOAI sind „nach unten“ zu nutzen!

Bei der Prüfung, ob eine schriftliche Honorarvereinbarung die Mindestsätze der HOAI unterschreitet, ist das vereinbarte Honorar mit dem niedrigsten vertretbaren Honorar zu vergleichen, das die Parteien unter Beachtung der HOAI hätten vereinbaren können. Spielräume der HOAI sind dabei "nach unten" zu nutzen. Das gilt auch dann, wenn nach der HOAI die Einordnung in zwei Honorarzonen vertretbar ist und die Parteien in der Honorarvereinbarung die höhere Honorarzone vereinbart haben. Die in der Literatur zu § 11 Abs. 2 und 3 HOAI 1996/2002 (§ 33 Abs. 4 bis 6 HOAI 2013) entwickelten Punktesysteme werden nach Ansicht des OLG Köln von der HOAI nicht vorgeben und lassen sich aus ihr nicht ableiten. Für den Mindestsatzvergleich ist daher das Punktesystem heranzuziehen, welches im konkreten Einzelfall zur niedrigeren Honorarzone führt.
(OLG Köln, Urteil vom 29.12.2016 – 16 U 49/12)

Auftraggeber kürzt Rechnung: Auftragnehmer muss Richtigkeit des Aufmaßes beweisen

Für den Umfang der erbrachten Leistungen und die Höhe der Vergütung ist der Auftragnehmer darlegungs- und beweisbelastet. Bei der Abrechnung nach Einheitspreisen hat der Auftragnehmer deshalb nicht nur die Vereinbarung eines bestimmten Einheitspreises darzulegen und zu beweisen, sondern auch substanziiert vorzutragen, welche Bauleistung von ihm tatsächlich erbracht worden ist. Darauf weist das OLG Stuttgart hin.
(OLG Stuttgart, Urteil vom 10.05.2016 – 10 U 51/15)

Auftraggeber muss kein „Gegenaufmaß“ vorlegen

Fehlt es an einem gemeinsamen Aufmaß, hat der Auftragnehmer vorzutragen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die in der Rechnung geltend gemachten Leistungen tatsächlich erbracht worden sind.
In einem solchen Fall genügt nach Ansicht des OLG Bamberg ein einfaches Bestreiten der Richtigkeit des Aufmaßes durch den Auftraggeber. Der gegenteiligen Auffassung des Berliner Kammergerichts, wonach ein hinreichendes Bestreiten nicht vorliege, wenn weder ein eigenes Aufmaß vorgelegt noch sonst erläutert werde, weshalb das Aufmaß des Auftragnehmers falsch sein soll, könne nicht gefolgt werden.
Es bestehe kein Bedürfnis, dem Auftraggeber im Falle eines einseitigen Aufmaßes erhöhte Substanziierungsanforderungen aufzuerlegen.
(OLG Bamberg, Beschluss vom 11.04.2016 – 4 U 196/15)

Freies Kündigungsrecht kann formularmäßig nicht ausgeschlossen werden

Der Besteller kann den geschlossenen Werkvertrag bekanntermaßen jederzeit frei kündigen (§ 649 Satz 1 BGB). Dieses Kündigungsrecht kann durch eine Individualvereinbarung wirksam ausgeschlossen werden. Allerdings ist das freie Kündigungsrecht des Bestellers eine zentrale Norm des Werkvertragsrechts. Eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Unternehmers, wonach dieses Kündigungsrecht ausgeschlossen ist, benachteiligt den Besteller deshalb unangemessen und ist unwirksam.
(AG Köln, Urteil vom 31.05.2016 – 133 C 56/15)