Kategorien-Archiv Mietrecht

Auch eine seitens des Vermieters langjährige Duldung der kostenfreien Nutzung von Parkplätzen im Hof begründet keinen Anspruch auf Mietminderung wegen Entziehung der Mietsache, wenn die Parkplätze später gegen Entgelt an Dritte überlassen werden, so lange sich nicht aus anderen Umständen ein Rechtsbindungswille des Vermieters ergibt, dass die Stellflächen als im Rahmen des Wohnraummietvertrages mit vermietet gelten.
(Urteil des AG Hoyerswerda vom 20.5.2008 – 1 C 122/08 – noch nicht rechtskräftig)

Arbeitsrechtlich ist anerkannt, dass gegenüber einer unberechtigten Abmahnung ein Beseitigungsanspruch besteht. Mietrechtlich fehlt es hingegen an einer Rechtsgrundlage.
(BGH, Urteil v. 20.2.2008 – VIII ZR 139/07 = Beck RS 2008, 04544)

Der Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen Fernwärme bezieht, darf die Kosten der Wärmelieferung auf den Mieter umlegen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn im Mietvertrag bestimmt ist, dass der Mieter die Betriebskosten der Heizung nach der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung trägt und die bei Abschluss des Mietvertrags gültige Fassung dieser Verordnung die Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsieht. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 16.04.2008 entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung bestätigt (Az.: VIII ZR 75/07).

In fast jedem Mietvertrag wird heute die Zahlung einer Mietkaution oder Mietsicherheit vereinbart. Nach Beendigung des Mietverhältnisses fragt sich sodann der Mieter ganz berechtigt, wann und unter welchen Voraussetzungen die geleistete Kaution zurückverlangt werden kann.
Ist das Mietverhältnis beendet, wird der Anspruch noch nicht sofort fällig. Voraussetzung ist vielmehr, dass eine dem Vermieter zur Verfügung stehende Überlegungs- und Abrechnungsfrist abgelaufen ist.
Die Länge der Überlegungsfrist kann im Einzelfall zwischen ein paar Wochen und ein paar Monaten liegen, sollte aber überprüft werden. Zumindest wird der Rückzahlungsanspruch des Mieters fällig, wenn der Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss.
Der Vermieter darf deshalb auch nicht einfach untätig bleiben. Er kann die Kaution nicht mit der Begründung zurückhalten, dass er gegen den Mieter einen Anspruch auf Schadensbeseitigung oder zur Herstellung des vertraglich vereinbarten Zustandes der Mietsache oder zur Durchführung von Schönheitsreparaturen habe.
Die Mietkaution sichert (potentielle) Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis, wie Schadensersatzansprüche oder ausstehende Mietzahlungen etc.. Weiterhin werden aber auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben abgesichert. So sollen Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten gesichert sein. Deshalb darf nach einer höchstrichterlichen Entscheidung der Vermieter, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist, nur einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten. Das Zurückbehaltungsrecht erstreckt sich daher nur auf einen Teil des Kautionsguthabens, und zwar in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung.
Der Rückzahlungsanspruch der Kaution wird also in vielen Fällen in zweien oder mehreren Phasen fällig und damit oft in Teilen zurückgefordert werden können. Zumindest die letzte „Rate“ der Kaution sollte dann die ebenfalls dem Mieter geschuldeten Zinsen enthalten.

Eine Abgeltungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, dazu verpflichtet, „angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen“, ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.
Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen (Bestätigung von BGHZ 132, 6, 12).
BGH – Urteil vom 5.3.2008, Az: VIII ZR 95/07

Allein aus dem Umstand, dass der Vermieter von Mietbeginn an zwei Jahrzehnte lang nicht über Betriebskostenvorauszahlungen abrechnet, folgt noch keine auf Vertragsänderung gerichtete Willensbestätigung des Vermieters mit der Folge, dass eine erstmalige Abrechnung nach so langer Zeit ausgeschlossen wäre.
(BGH Urteil vom 13.02.2008 – VIII ZR 14/06)

Ein Vermieter kann Betriebskosten nicht nachfordern, wenn er dem Mieter vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ) keine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt hat. Dies gilt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09.04.2008 auch dann, wenn der Mieter zuvor erklärt hat, er werde die Nachforderung begleichen (Az.: VIII ZR 84/07). Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginne, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkenne, finde auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung

Vermieter dürfen bei der Nebenkostenabrechnung nach dem so genannten Abflussprinzip verfahren, also auch solche Kosten abrechnen, mit denen sie selbst im Abrechnungszeitraum belastet werden. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.02.2008 hervor. Danach müssen Vermieter sich bei der Abrechnung nicht auf die Kosten beschränken, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen (Az.: VIII ZR 49/07).

Regeln die Parteien die Fälligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen, gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und bedarf der Schriftform.
(BGH, Urteil v. 19.9.2007 – XII ZR 198/05)

Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen.
(BGH Urteil vom 14.11.2007, Az: VIII ZR 19/07)