Kategorien-Archiv Mietrecht

Die Räumungsvollstreckung darf nicht betrieben werden, wenn ein Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der dieser beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln.
(BGH, Beschluss vom 14.08.2008 – I ZB 39/08)

Eine in einem Mietvertrag enthaltene Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen ist insgesamt unwirksam, wenn sie den Mieter dazu verpflichtet, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen. Dies hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige Achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 18.02.2009 klargestellt (Az.: VIII ZR 210/08).

Der Bundesgerichtshof erwägt, Terrassen und Balkone bei der Berechnung der Gesamtfläche einer Mietwohnung generell mit einem Viertel anzusetzen. Das wurde am 04.02.2009 bei einer Verhandlung in Karlsruhe deutlich. Im konkreten Fall hat der Mieter einer schicken Kölner Maisonette-Wohnung seine Miete gekürzt, weil der Vermieter die Fläche der beiden Dachterrassen im Mietvertrag aus seiner Sicht zu hoch angesetzt hatte. Nach den Worten des BGH-Senatsvorsitzenden Wolfgang Ball überlegt der Senat, für solche Flächen pauschal die früher übliche Quote von 25 Prozent anzuwenden – was Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter schaffen würde. Ein Urteil wird erst am 22.04.2009 verkündet.

Eine Kündigung eines Mietvertrages, die erreichen soll, dass ein Gebäude abgerissen und anschließend wiederaufgebaut werden kann, stellt einen Fall der wirtschaftlichen Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. Der Vermieter kann dann, wenn es sich um einen sanierungsbedürftigen Altbau handelt, nicht dazu verpflichtet werden, den Mietern nicht zu kündigen und nur eine «Minimalsanierung» vorzunehmen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteile vom 28.01.2008, Az.: VIII ZR 7/08; VIII ZR 8/08; VIII ZR 9/08).

Für dritte Personen, die auf Veranlassung des Mieters mit der Mietsache in Berührung gekommen sind und den Mangel verursacht haben, hat der Mieter über § 278 BGB einzustehen (Landgericht Berlin, Urteil vom 31.10.1995 – 64 S 15/95). Zu diesen Personen zählen insbesondere Familienangehörige, Kunden, Gäste, Handwerker und Lieferanten. Nicht einbezogen sind diejenigen Personen, die nicht auf Veranlassung des Mieters in Beziehung zur Mietsache getreten sind, wie etwa Diebe.

Die Mietkaution dient dem Wohnungsvermieter als Sicherheit, auf die er nur bei berechtigter, verrechenbarer Gegenforderung zurückgreifen darf. Nicht unstreitige Ansprüche gegen den Mieter muss er auf dem Rechtswege klären, die Kaution dient nicht zur früheren Befriedigung. Durch einstweilige Verfügung ist die Klärung der Rechtslage nicht herbeizuführen, aber der Mieter kann damit den strittigen Zugriff auf die Sicherheit abwenden.
(Landgericht Darmstadt, Beschluss vom 11.09.2007 – 25 S 135/07; WM 12/08 Seite 726)

Die in einem Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Klausel

„Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.
Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein:
in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre,
in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.
Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“

hält der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand.

BGH Urteil 22.10.2008, VIII ZR 283/07

Nur wenn im Mietvertrag eine entsprechende Klausel steht, müssen Mieter im Winter die Wege von Eis und Schnee befreien. Gibt es die Klausel, müssen Mieter die Arbeiten allerdings regelmäßig erledigen – und zwar selbst dann, wenn sie in den Urlaub fahren, krank sind oder zu den entsprechenden Zeiten berufstätig sind. Im Notfall müssten sie für eine Vertretung sorgen.
Wer für Winterpflichten verantwortlich ist, hat in erster Linie den Eingangsbereich sowie die Bürgersteige und Gehwege vor dem Haus zu räumen und zu streuen. Ein Streifen von einem Meter bis 1,20 Meter Breite reicht laut dem Mieterbund aus – zwei Fußgänger müssen aneinander vorbeigehen können. Für kleinere Wege, zum Beispiel zu Parkplätzen oder Mülltonnen, reicht ein ungefähr halb so breiter Streifen aus.
In der Regel erstreckt sich die Räumungs- und Streupflicht auf die Zeit von etwa 7.00 bis circa 20.00 Uhr. Notfalls müsse mehrmals am Tag geräumt und gestreut werden.
Allerdings müssen Mieter bei Dauerschneefall nicht nonstop an die Arbeit. Erst, wenn sich die Wetterlage beruhigt, müssen sie ihrer Pflicht nachkommen. Vor 7.00 Uhr dürfen Passanten im Regelfall nicht darauf vertrauen, dass gestreut ist.

Die unberechtigte Kündigung eines Mietverhältnisses stellt eine Verletzung des Mietvertrages dar und hat zur Folge, dass der Vermieter die dem Mieter zur Abwehr der Kündigung angefallenen Anwaltskosten zu erstatten hat.
(AG Schopfheim, Urteil vom 16.08.2007 – 1 C 89/07)

Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, bei Rückgabe der Mietsache bestimmte farbliche Vorgaben bei der Gestaltung der Holzteile einzuhalten, ist nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22.10.2008 wirksam. Der Achte Zivilsenat hat damit die Rechtsprechung des BGH zu den rechtlichen Anforderungen an eine Farbwahlklausel fortgeführt. Die Verpflichtung des Mieters, lackierte beziehungsweise farbig gestrichene Holzteile in keinem anderen als den nach der Klausel zulässigen Farbtönen zurückzugeben, sei für sich genommen unbedenklich und führe auch nicht zu einer unangemessenen Einschränkung des Mieters bei der Vornahme der ihm übertragenen Schönheitsreparaturen (Az.: VIII ZR 283/07).