Kategorien-Archiv Mietrecht

Obgleich § 536 Abs. 4 BGB die Mietminderung im Wohnraumbereich als unabdingbares Recht ausgestaltet, kann sie gesetzlich bei Kenntnis des Mangels oder schließlich bei unterlassener Mängelanzeige des Mieters ausgeschlossen sein (§§ 536 b, 536 c, Abs. 2 Satz 2 Ziff. 1 BGB). Durch die Mietrechtsreform neu eingeführt wurde der Ausschluss der Minderung in diesen Fällen auch bei Rechtsmängeln, nicht nur bei Sachmängeln. Sach- und Rechtsmängel werden daher gleich behandelt.

In der Literatur wird diskutiert, ob das genossenschaftliche Treueverhältnis eines Genossenschaftlers und Wohnungsnutzers sein nach dem Gesetz bestehendes Minderungsrecht überlagert. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichtes Köln (WM 1995, 312) schließt das genossenschaftliche Treueverhältnis das Recht eines Mitgliedes der Wohnungsbaugenossenschaft, im Nutzungsvertrag ein gemindertes Entgelt zu leisten, nicht aus.

Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das gilt auch dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei
Anmietung der Wohnung verschlechtert
(BGH Urteil 17.06.2009, VIII ZR 131/08)

a) Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist.

b) Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.

BGH Urteil 27.05.2009, VIII ZR 302/07

Der BGH hat entschieden, dass bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel der Vermieter einem Erstattungsanspruch ausgesetzt sein kann, wenn der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung vor dem Auszug Schönheitsreparaturen ausführt.
Die Kläger waren seit Mai 1999 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Im Jahr 2004 renovierten sie die Wohnung. Einige Zeit später kündigten sie das Mietverhältnis zum 31.05.2006. In der Annahme, dazu verpflichtet zu sein, nahmen sie vor Rückgabe der Wohnung eine Endrenovierung vor. Sie sind der Auffassung, dass ihnen ein Ersatzanspruch für die durchgeführte Endrenovierung zustehe, weil eine wirksame Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht bestanden habe.
Mit der Klage machen die Kläger einen Ersatzanspruch i.H.v. 1.620 € (9 € je qm Wand- und Deckenfläche) geltend. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.
Die Revision der Kläger hatte vor dem BGH Erfolg.
Der BGH hat entschieden, dass ein Erstattungsanspruch der Kläger wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters in Betracht kommt, weil die Kläger nach ihrem Vorbringen die von ihnen vorgenommenen Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne Rechtsgrund erbracht haben (§§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 2 BGB). Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung bemesse sich insoweit nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Dabei müsse allerdings berücksichtigt werden, dass Mieter bei Ausführung von Schönheitsreparaturen regelmäßig von der im Mietvertrag eingeräumten Möglichkeit Gebrauch machen, die Arbeiten in Eigenleistung zu erledigen oder sie durch Verwandte und Bekannte erledigen lassen. In diesem Fall bemesse sich der Wert der Dekorationsleistungen üblicherweise nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Der Wert der erbrachten Leistung sei durch das Gericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen.
Im vorliegenden Fall sei aber noch zu klären, ob ein höherer Wert deshalb anzusetzen ist, weil nach dem Klägervortrag der Kläger zu 2 beruflich als Maler und Lackierer tätig ist und die Durchführung der Schönheitsreparaturen damit möglicherweise Gegenstand seines in selbständiger beruflicher Tätigkeit geführten Gewerbes war.
Eine Ersatzpflicht auf der Grundlage eines Schadensersatzanspruchs hat der BGH dagegen verneint, weil dem Beklagten nach den gegebenen Umständen kein Verschuldensvorwurf wegen der Verwendung unwirksamer Klauseln gemacht werden kann.
Ebenso scheide auch ein Aufwendungsersatzanspruch aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag aus. Der Mieter, der aufgrund vermeintlicher Verpflichtung Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führe damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig. Denn mit der Vornahme der Schönheitsreparaturen wolle der Mieter eine Leistung erbringen, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung an den Mieträumen anzusehen ist.
Da es an Feststellungen zur Höhe eines Anspruchs auf Herausgabe einer bei dem Beklagten eingetretenen Bereicherung fehlt, hat der BGH die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
(BGH Urteil v. 27.5.2009 VIII ZR 302/07)

Haben die Mietvertragsparteien die Anpassung der Miete an eine bestimmte Veränderung (Punktzahl) des „Index für die Lebenshaltung eines Vier-Personen-Arbeitnehmer-Haushaltes“ vereinbart und fällt dieser Index später weg, kann im Wege ergänzender Vertragsauslegung auf den Verbraucherpreisindex abgestellt werden
(BGH Urteil vom 04.03.2009 – XII ZR 141/07).

Vermieter dürfen nach Beendigung des Mietverhältnisses Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom und Wasser einstellen. Dies hat der für das gewerbliche Mietrecht zuständige Zwölfte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden. Der Senat hält den Besitzschutz auf die Einstellung von Versorgungsleistungen für nicht anwendbar. Er tritt damit der bisher in Rechtsprechung und Literatur überwiegend vertretenenen Auffassung entgegen, die in der Einstellung der Leistungen eine besitzrechtlich verbotene Eigenmacht sieht (Urteil vom 06.05.2009, Az.: XII ZR 137/07).

Eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche berechtigt den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Dies hat der für das Wohnraummietrecht zuständige Achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden. In dem Fall hatten die Mieter nach zwei Jahren den Mietvertrag fristlos gekündigt, weil die von ihnen gemietete Wohnung statt der vertraglich zugesicherten 100 Quadratmeter nur eine Wohnfläche von 78 Quadratmetern aufwies. Die Mieter hätten das Kündigungsrecht nur dann verwirkt, wenn sie schon früher erkannt hätten, dass die Mietfläche kleiner war als angenommen, so der BGH. Hierfür gebe es hier jedoch keine Anhaltspunkte (Urteil vom 29.04.2009, Az.: VIII ZR 142/08).

Der Insolvenzverwalter kann die Mitgliedschaft des Schuldner in einer Wohnungsgenossenschaft kündigen. Das insolvenzrechtliche Kündigungsverbot für gemieteten Wohnraum ist auf diesen Fall nicht anwendbar.
(BGH, Urteil vom 19.3.2009 – IX ZR 58/08)

Kosten der Graffiti-Beseitigung stellen in der Regel Hausreinigungskosten dar, die als Betriebskosten umlagefähig sind.
Kosten der Ungezieferbekämpfung sind als Betriebskosten vom Mieter zu tragen, wenn es sich um eine turnusmäßige, prophylaktische Maßnahme handelt.
(AG Berlin-Mitte 27.07.2007 11 C 35/07)

Für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen ist es nicht erforderlich, den Mietspiegel beizufügen, wenn dieser im Kundencenter des Vermieters eingesehen werden kann. Dies hat der für das Wohnraummietrecht zuständige Achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden (Urteil vom 11.03.2009, Az.: VIII ZR 74/08).