Kategorien-Archiv Mietrecht

Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung. Zählen diese Arbeiten nach der mietvertraglichen Klausel zu den Schönheitsreparaturen, so ist nicht nur dieser Teil, sondern die Klausel insgesamt unwirksam. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt nämlich eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (BGH WUM 2010,85 = NJW 2010,674 = NZM 2010,157).

Die Frage, ob Mängelbeseitigungsansprüche des Mieters verjähren können, ist ein junges Problem. Nach altem Schuldrecht spielte die Frage keine Rolle, da die regelmäßige Verjährungsfrist 30 Jahre betrug. Mit der Verkürzung auf 3 Jahre ist das Thema aber virulent geworden. Der BGH hat diese Streitfrage nunmehr dahingehend entschieden, dass der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung während der Mietzeit unverjährbar ist (BGH NJW 2010,1292 = WUM 2010,238 = NZM 2010,235). Es handelt sich um einen Daueranspruch.

Ob auch im Gewerberaummietrecht die Ausschlussfrist für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung gilt, ist verschiedentlich diskutiert bzw. entschieden worden. Nunmehr ist klargestellt, dass eine solche Frist allein für den Bereich der Wohnraummiete Gültigkeit besitzt.
(BGH Urteil vom 27.01.2010 – XII ZR 22/07)

Die Aufstellung oder Anbringung einer Parabolantenne an einem Wohngebäude kann der Vermieter dem Mieter auch in einem Mietvertrag nicht immer und ausnahmslos untersagen.
Eine Klausel in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag, die den Mietern die Anbringung einer eigenen Satellitenantenne immer und ausnahmslos dann untersagt, wenn die Wohnung an eine Gemeinschaftsantenne oder an eine mit einem Breitbandkabelnetz verbundene Verteileranlage angeschlossen ist und somit auch Fälle erfasst, in denen ein Mieter aufgrund seiner grundrechtlich geschützten Interessen einen Anspruch auf die Anbringung oder Aufstellung einer Parabolantenne hat, ist wegen unangemessener Benachteiligung insgesamt unwirksam. Dies führt der BGH in einem Urteil vom 16.05.2007 (VIII ZR 207/04) auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes vom 17.03.2005 (1 BvR 42/03) zurück.

Das gegenwärtige Vorgehen eines Großvermieters der hiesigen Region gegen seine Mieter, die den vorhanden Kabelanschluss nicht nutzen und eigene Satellitenantennen angebracht haben, kann im Regelfall auf eine solche unzulässige Klausel in einem Mietvertrag nicht gestützt werden.

Das AG München hat entschieden, dass Mieter gegenüber der Hausverwaltung einen Schadenersatzanspruch haben, wenn die Hausverwaltung dem Stromversorgungsunternehmen fehlerhaft einen Mieterwechsel mitteilt und daraufhin der Strom abgestellt wird.
Im Herbst 2008 fuhren zwei Mieter einer Münchner Wohnung nach Italien in Urlaub. Als sie noch ihren Urlaub genossen, wurde ihnen währenddessen für 11 Tage der Strom abgestellt. Dadurch wurde der Kühlschrank und die Gefriertruhe nicht mehr gekühlt. Als sie wieder nach Hause kamen und sich beim Stromversorgungsunternehmen beschwerten, erfuhren sie, dass die Hausverwaltung fälschlicherweise einen Mieterwechsel angezeigt hatte. Auf Rückfrage durch das Stromunternehmen sei dieser sogar noch einmal bestätigt worden. Darauf hin wollten die Mieter die verdorbenen Lebensmittel ersetzt bekommen. Außerdem seien die Geräte wegen des Schimmels und des Geruches nicht mehr benutzbar, so dass neue anzuschaffen wären. Sowohl die Hausverwaltung als auch das Stromversorgungsunternehmen lehnte einen Schadenersatz ab. Darauf hin erhoben die Mieter Klage beim AG München.
Das AG München hat der Klage bezüglich der Hausverwaltung dem Grunde stattgegeben; die Klage gegen das Stromversorgungsunternehmen wurde jedoch abgewiesen.
Die Mieter hätten einen Schadensersatzanspruch gegen die Hausverwaltung. Bei dem Vertrag zwischen dem Vermieter und der Hausverwaltung handele es sich um einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der Mieter. Außerdem hätten die Mieter auch einen deliktischen Anspruch, da die Hausverwaltung auch das Eigentum der Mieter beschädigt hätte.
Die Hausverwaltung habe durch die falsche Mitteilung des Mieterwechsels die Ursache für den weiteren Verlauf und letztlich für das Abstellen des Stromes gesetzt. Durch die fehlende Stromversorgung seien Teile der Lebensmittel verdorben. Diese könnten die Mieter ersetzt verlangen. Ersetzt verlangen könnten sie auch den Aufwand für die Reinigung der Geräte. Der vollständige Ersatz der Geräte käme allerdings nicht in Betracht, da eine Reinigung noch möglich ist.
Gegen das Stromversorgungsunternehmen gebe es allerdings keinen Anspruch. Dieses habe sich noch einmal durch Nachfrage vergewissert, so dass es kein Verschulden trifft. Es habe sich auf die Angaben der Hausverwaltung verlassen dürfen.
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.
(AG München 10.03.2010 212 C 16694/09)

Der BGH hatte zu entscheiden, ob die Mieterin eines Einfamilienhauses von der Vermieterin die Zahlung eines hohen Kostenvorschusses für die Beseitigung erheblicher Mängel des Hauses verlangen kann.
Die Klägerin verlangt von ihrer Vermieterin die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung von Mängeln an dem von ihr seit 1988 gemieteten Einfamilienhaus in Dresden. Sie beziffert die Kosten für die Beseitigung der an den Innen- und Außenwänden des Hauses vorhandenen Risse sowie für die Beseitigung von weiteren Schäden auf 47.500 €. Diesen Betrag macht sie mit der Klage geltend. Die Vermieterin wendet ein, dass die Kosten mindestens doppelt so hoch seien und ihr eine Beseitigung der Mängel im Hinblick darauf, dass der Verkehrswert des Hauses nur bei 28.000 € liege, nicht zumutbar sei. Der zur Mängelbeseitigung erforderliche Aufwand überschreite die „Opfergrenze“.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Vermieterin antragsgemäß verurteilt und dies damit begründet, dass die Mieterin gemäß § 536a BGB Anspruch auf einen zweckgebundenen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten habe.
Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte vor dem BGH Erfolg.
Der BGH hat entschieden, dass die Voraussetzungen für den geltend gemachten Vorschussanspruch schon deshalb gegenwärtig nicht erfüllt sind, weil die von der Mieterin beabsichtigten Reparaturen zwecklos sind, solange nicht die Ursachen der Rissbildung erforscht und beseitigt worden sind. Zwecklose Maßnahmen seien ungeeignet und damit nicht erforderlich i.S.d. § 536a Abs. 2 BGB.
Auch die weiteren Ausführungen des Landgerichts sind nach Auffassung des BGH fehlerhaft. Nach der Rechtsprechung des BGH ende die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die „Opfergrenze“ überschreitet. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, müsse von Fall zu Fall wertend ermittelt werden. Erforderlich sei dabei eine Würdigung aller Umstände. Es dürfe kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits. Das Landgericht habe in diesem Zusammenhang unterstellt, dass einem aktuellen Verkehrswert des Hauses von 28.000 € Sanierungskosten in Höhe von mindestens 95.000 € gegenüber stehen und damit jedenfalls rechnerisch ein grobes Missverhältnis zwischen dem behaupteten Verkehrswert und der behaupteten Höhe der Sanierungskosten vorliegt. Es habe jedoch angenommen, dass die Beklagte sich aufgrund der Umstände des Falles auf das – zu unterstellende – Missverhältnis nach Treu und Glauben nicht berufen kann. Diese Annahme sei aber nach den bisherigen Tatsachenfeststellungen des Landgerichts nicht gerechtfertigt.
Die Sache ist an das Landgericht zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen getroffen werden können, ob die von der Mieterin beabsichtigten Reparaturen zur nachhaltigen Mangelbeseitigung geeignet sind, wie sich das Verhältnis von Sanierungskosten und Verkehrswert der Immobilie tatsächlich darstellt und ob es der Vermieterin unter Berücksichtigung dieser und der weiteren Umstände zugemutet werden kann, die Mängel zu beseitigen.
(BGH 21.4.2010 VIII ZR 131/09)

Auch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer „ca.“-Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel dann vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit des Mangels ist nicht eine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 133/03).

Für die Berechnung der Minderung ist in diesem Fall ebenfalls die prozentuale Unterschreitung der vereinbarten Quadratmeterzahl maßgebend und nicht eine um eine Toleranzspanne verringerte Flächenabweichung (im Anschluss an BGH, Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03).

BGH Urteil 10.03.2010, VIII ZR 144/09

Bei Abschluss eines Mietvertrages oder einer späteren Mieterhöhung Vereinbarung durch eine Aktiengesellschaft ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch die Vorstandsmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben.
(BGH GuT 2009, 402 = GE 2010,53 = Mietprax – AK § 550 AGB Nr. 29)

Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar.
BGH Urteil 17.02.2010, VIII ZR 104/09

Beendet der Vermieter vor Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit das Mietverhältnis aufgrund der Zwangsversteigerung des Objekts, so kommt er mit Wirksamwerden der Kündigung in den Genuss der wertsteigernden Investitionen des Mieters, ist also insofern bereichert. Hat zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung der Ersteigerer bereits Eigentum erworben, so richtet sich der Bereicherungsanspruch des Mieters dann gegen diesen.

BGH, Urteil vom 16.09.2009 – XII ZR 71/07, IMR 2010, 137