Kategorie Mietrecht

Keine Mietminderung für Wärmebrücken bei Einhaltung des im Errichtungszeitpunkt der Wohnung üblichen Bauzustandes („Schimmelpilzgefahr“)

Der BGH hat entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.
(BGH 8. Zivilsenat  5.12.2018   VIII ZR 271/17)

Kündigung wegen Tod des Mieters trotz Zitierens eines falschen Paragrafen wirksam

Das AG München hat entschieden, dass das versehentliche Zitieren eines falschen Paragrafen als Rechtsgrundlage für eine Kündigung aufgrund Tod des Mieters nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung führt.

AG München – 423 C 14088/17

Kündigung wegen Tod des Mieters trotz Zitierens eines falschen Paragrafen wirksam

Das AG München hat entschieden, dass das versehentliche Zitieren eines falschen Paragrafen als Rechtsgrundlage für eine Kündigung aufgrund Tod des Mieters nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung führt.
AG München – 423 C 14088/17

Fälligkeit des Anspruches auf Rückzahlung einer Mietsicherheit

Das AG Dortmund hat entschieden, das in der Wohnraummiete ein Anspruch auf Rückzahlung einer Mietsicherheit erst fällig ist, wenn dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen.
Zwischen dem Kläger und der Beklagten bestand bis Juni 2016 ein Mietverhältnis über eine Wohnung. Bei Abschluss des Vertrages wurde eine Klausel vereinbart, nach der die Mietkaution zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag dient. Weiter ist geregelt, dass der Mieter, sofern der Vermieter sich berechtigterweise an der Kaution befriedigt, die Kaution wieder auffüllen muss. Weiter heißt es: "Die Kaution ist nach Vertragsende und Rückgabe der Mietsache zzgl. der Zinsen in angemessener Frist zurückzuerstatten, es sei denn, der Vermieter hat begründete Gegenansprüche, mit denen er aufrechnen kann oder die ein Zurückbehaltungsrecht begründen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn und solange der Vermieter Ansprüche aus Neben- und Betriebskosten noch nicht beziffern kann." Der Kläger verlangt mit der im Juli erhobenen Klage die Rückzahlung der Kaution zzgl. Zinsen. Die Beklagte macht geltend, dass ihr noch ein überschießender Betrag aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2015 und 2016 zuständen.
Das AG Dortmund hat die Klage als zur Zeit unbegründet abgewiesen.
Nach Auffassung des Amtsgerichts ist mit Rückgabe der Mietsache der Kautionsrückzahlungsanspruch erfüllbar, aber noch nicht fällig. Dies sei erst der Fall, wenn dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen dürfe. Eine Fälligkeit jedenfalls sechs Monate nach Ende des Mietvertrages gebe es nicht. Hier gab es noch Forderungen, da nach dem eigenen Vortrag des Klägers noch nicht korrekt über die Nebenkosten abgerechnet worden war.
(AG Dortmund 16.05.2018 425 C 5350/17)

 

Eigenmächtige Räumung einer Mietwohnung durch Vermieter unzulässig

Das AG München hat entschieden, dass ein Mieter, dem seine Wohnung durch verbotene Eigenmacht des Vermieters entzogen worden ist, sich sofort nach der Entziehung wieder den Besitz an der Wohnung verschaffen darf.
(AG München    461 C 9942/17)

Fristlose Kündigung des störenden Mieters bei Bedrohung der Nachbarn gerechtfertigt

Das AG München hat entschieden, dass einem Mieter, der am Rande seiner innerpartnerschaftlichen Auseinandersetzungen auch Nachbarn massiv beleidigt und bedroht, ohne Abmahnung fristlos gekündigt werden darf.
AG München | 474 C 18956/16
 

Kündigung eines Mietverhältnisses wegen verspäteter Mietzahlung

Das LG Nürnberg-Fürth entschieden, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses zulässig ist, wenn der Mieter wiederholt die Miete um wenige Tage verspätet zahlt.

Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung, welche die beiden Beklagten seit Oktober 2011 angemietet hatten. Bereits im Jahr 2013 war es zu verspäteten Mietzahlungen und Mietrückständen gekommen, welche die Beklagten aber aufgrund einer Ratenvereinbarung ausgeglichen hatten. Im Rahmen dieser Vereinbarung sicherten sie zu, künftig die Miete pünktlich zum 3. Werktag des jeweiligen Monats zu bezahlen. Im Jahr 2015 und Anfang 2016 kam es in fünf Fällen zu verspäteten Mietzahlungen, wobei die Miete, von einer Ausnahme abgesehen, immer nur mit wenigen Tagen Verspätung einging. Der Kläger, welcher zuvor noch in mehreren Schreiben auf die Wichtigkeit des rechtzeitigen Mieteingangs hingewiesen hatte, kündigte daraufhin den Beklagten die Wohnung ordentlich.
Das AG Fürth hatte der auf Räumung gerichteten Klage stattgegeben. Es lagen nach Auffassung des Amtsgerichts nicht nur Zahlungsunpünktlichkeiten, sondern Vertragsverstöße vor, auch wenn die Zahlungen nur um wenige Tage verspätet eingingen. Das Amtsgericht berücksichtigte im Rahmen der Abwägung, dass der Kläger immer wieder auf die Notwendigkeit pünktlicher Mietzahlungen hingewiesen hatte. Die Beklagten haben gegen das Urteil Berufung eingelegt.

Das LG Nürnberg-Fürth hat die Berufung im Beschlusswege zurückgewiesen.

Das Landgericht bewertete die verspäteten Mietzahlungen als nicht unerhebliche Pflichtverletzung der Mieter, welche eine ordentliche Kündigung rechtfertigten. Die Interessenabwägung des Amtsgerichts sei nicht zu beanstanden, da die verspäteten Mietzahlungen vor dem Hintergrund der wiederholten Abmahnungen des Klägers als Pflichtverletzung von einigem Gewicht anzusehen seien. Die Beklagten hätten durch ihr Verhalten gezeigt, dass sie nicht bereit sind, ihre Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer umzustellen.

(Quelle: Pressemitteilung des OLG Nürnberg Nr. 11/2017 v. 11.04.2017(Entscheidungsdatum 17.03.2017 AZ: 7 S 6617/16)

Verwahrloster Wohnungszustand rechtfertigt außerordentliche Kündigung

Der verwahrloste Zustand einer Mietwohnung kann den Vermieter dazu berechtigen, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Dies hat das Landgericht Nürnberg-Fürth mit Beschluss vom 23.02.2017 entschieden (Az.: 7 S 7084/16).

Strafanzeige gegen Vermieter kein Kündigungsgrund

Das AG München hat entschieden, dass eine Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter nicht zu einem Kündigungsrecht des Vermieters führt, wenn der Mieter wahre oder aus seiner Sicht möglicherweise wahre Tatsachen zum Anlass seiner Anzeige nimmt und hierbei zur Wahrung eigener Interessen handelt.
(AG München  16.12.2016  424 C 21138/15)

Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr

Gemäß § 556b Abs. 1 BGB , der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.

In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel      

"Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein."        

gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.
(BGH Urteil vom 05.10.2016, Az: VIII ZR 222/15)