Verwerfliche Gesinnung bei Grundstückskaufverträgen

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses stellt sich gelegentlich Kaufreue ein, wenn der Erwerber davon Kenntnis erlangt, dass der Veräußerer selbst erst kurze Zeit vor dem Vertragsabschluss die Wohnung oder das Haus zu einem günstigeren Kaufpreis erworben hat. In diesen Fällen ist dann schnell von einer üblen Gesinnung des Veräußerers oder von Sittenwidrigkeit des Geschäftes die Rede.

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit einem solchen Fall zu befassen, dem der Verkauf einer Eigentumswohnung nebst Tiefgaragenstellplatz für 118.000,00 € zugrunde lag. Der Veräußerer selbst hatte etwa 2 Monate zuvor Eigentumswohnung und Tiefgaragenstellplatz für 53.000,00 € erworben. Auch in diesem Fall wurde dem Veräußerer eine verwerfliche Gesinnung zur Last gelegt. Es war von einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung die Rede. Der Bundesgerichtshof stellte zunächst klar, dass bei einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung eine verwerfliche Gesinnung durchaus in Betracht komme. Dabei müsse der Benachteiligte die verwerfliche Gesinnung nicht einmal ausdrücklich behaupten. Es sei ausreichend, dass aus dem Kontext mit dem Vortrag zu einem grob objektiven Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung auf die begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung zu schließen sei. Es genüge auch, wenn die Klage auf § 138 BGB gestützt werde und ein grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung behauptet wird.

Allerdings könne davon bei Grundstücksgeschäften erst dann ausgegangen werden, „wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung“. Dies sei erst bei einer Verkehrswertüber oder -unterschreitung von 90 % der Fall. Ausdrücklich wurde in der Entscheidung betont, dass eine Überschreitung von 80 % oder auch von 84 % nicht ausreichend sei.

Aus der Entscheidung ergibt sich des Weiteren, dass hier nicht allein auf die beiden unterschiedlichen Kaufpreise abzustellen ist, sondern auf den tatsächlichen Verkehrswert der Wohnung. (BGH, V ZR 249/12)