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Auf Vorlage des BayObLG hat der BGH nunmehr diese Frage beantwortet (NJW 2000, 32 11 = ZfIR 2000, 716).

Danach kann über die Vermietbarkeit von in Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen im Wege der Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden, soweit nicht eine Vereinbarung entgegensteht und den Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst.

Der Mehrheitsbeschluss über die Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums entzieht den Wohnungseigentümern nicht das Recht zum Mitgebrauch, sondern er setzt es weiterhin voraus und regelt im Grunde nur die Art und Weise der Ausübung, indem er die Möglichkeit des unmittelbaren Eigengebrauchs durch die des mittelbaren Fremdgebrauchs ersetzt und an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs den Anteil an den Mieteinnahmen treten lässt.

Die Vermietung gemeinschaftlicher Flächen kann ordnungsmäßigem Gebrauch entsprechen. Dies ist Einzelfallfrage. Die Einzelheiten sind anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung der Beschaffenheit und Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums bei Beachtung des Gebots der allgemeinen Rücksichtnahme in Abwägung der allseitigen Interessen zu ermitteln.

Das Recht auf Mitgebrauch gemäß § 13 Abs. 2 WEG gewährt kein Recht zum Eigengebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern bestimmt nur das Maß der Mitbenutzung bei geregelter Benutzungsart. Es müssen also ganz besondere Umstände vorliegen, um die Vermietung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Räume als nachteilig im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG erscheinen zu lassen. Dies könnte z. B. dann der Fall sein, wenn die durch den Mehrheitsbeschluss festgelegte Miete zum Nachteil der vermietenden Eigentümer völlig außer Verhältnis steht.

Der BGH verneint diese Frage mit seinem Grundsatzbeschluss vom 20.09.2000 . Die genannte Entscheidung entfaltet grundlegende Bedeutung für alle bestandskräftigen Mehrheitsbeschlüsse mit Vereinbarungsinhalt, bisher als sogenannte Pseudovereinbarungen bezeichnet.

amtlichen Leitsätze:

a.) Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlusskompetenz (teilweise Aufgabe von BGHZ 54, 65 sowie Abgrenzung zu BGHZ 127, 99 und 129, 329).

b.) Durch Beschlussfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung.

c.) § 23 Abs. 4 WEG, wonach ein Beschluss nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt wurde, setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluss entscheiden durften.

d.) Ein trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit gefasster Beschluss ist nichtig.

e.) Der Beschluss in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betrifft, aber nicht mehr eine „ordnungsgemäße“ Maßnahme zum Inhalt hat, ist nur anfechtbar.

(BGH ZMR 2000, 771 = ZWE 2000, 518)

Eine durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer vorgenommene Änderung der Gemeinschaftsordnung, die eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, Bestimmungen über die Genehmigung baulicher Veränderungen und Hausordnungsvorschriften enthält, ist wirksam, nicht nichtig.

(Bayrisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 24.08.2000 – 2 ZBR 169/99; NJW 2000, Seite 3503)