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Grundsätzlich hat der Mieter im preisfreien Wohnungsbau keinen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien bezüglich der Betriebskostenabrechnung (BGH – WuM 2006, 200).

Der BGH hat entschieden, dass es einem gewerblichen Großvermieter in tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fällen zuzumuten ist, ein Kündigungsschreiben ohne anwaltliche Hilfe zu verfassen.

Die Klägerin ist ein Unternehmen der Wohnungswirtschaft, das über eine Vielzahl von Wohnungen verfügt und diese gewerblich vermietet. Die Beklagten, die eine Wohnung von der Klägerin gemietet haben, gerieten mit zwei Monatsmieten in Rückstand. Daraufhin erklärte die Klägerin mit anwaltlichem Schreiben die fristlose Kündigung des Mietvertrags gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Die Klägerin hat mit ihrer Klage Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung der durch das Kündigungsschreiben entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 402,82 Euro begehrt.
Hinsichtlich der in der Revision allein noch maßgeblichen Rechtsanwaltskosten hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der Klägerin hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Der BGH hat entschieden, dass Kosten, die aus der Sicht des Vermieters zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte nicht erforderlich und zweckmäßig sind, vom Mieter nicht als Verzugsschaden zu ersetzen sind. Sofern es sich wie in der entschiedenen Konstellation um einen tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall handelt, bedürfe ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung keiner anwaltlichen Hilfe. Dies gelte auch dann, wenn der Großvermieter nicht über eine eigene Rechtsabteilung verfügt.

(BGH 6.10.2010 VIII ZR 271/09)

Das AG München hat bei der Beurteilung, ob der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietsache beeinträchtigt ist, betont, dass solche Umstände keinen Mangel darstellen, mit denen der Mieter rechnen musste oder die sich im Rahmen einer zu erwartenden Entwicklung halten.

Vor nahezu 40 Jahren mietete der spätere Kläger eine Wohnung in einer großen Anlage in München. Die Anlage besteht insgesamt aus 22 Etagen. Davon werden sechs Etagen von einem Hotel genutzt. In drei Etagen sind Räumlichkeiten an eine Klinik vermietet. In 13 Etagen befinden sich Wohnungen. In einem Nebengebäude ist ein Konferenzzentrum untergebracht. 2008/2009 wurde das Hotel, insbesondere die Hotelküche umgebaut.
Ab Mai 2009 rügte der Mieter verschiedene Mängel und behielt einen Teil der Bruttomiete, die zu dem Zeitpunkt ca. 1.300 Euro betrug, ein. Die neu installierte Klimaanlage auf dem Dach des Nebenhauses mache Krach. Aus der Küche höre man Lärm, Küchengerüche gelangten in seine Wohnung, die Heizkörper rauschten laut. In den Sommermonaten komme es zu Lärmbelästigungen durch einen neu eingerichteten Biergarten. Die Kinder spielten bis spät in die Nacht. Partylärm aus der Gegend hindere am Einschlafen und es liege überall Müll herum. Das im Haus befindliche Schwimmbad habe nicht genutzt werden können auf Grund der vielen Gäste des Hotels. Die Vermieterin verlangte ihre Miete. Dem Kläger sei schließlich bekannt gewesen, dass er eine Wohnung in einer Hotelanlage miete. Ansonsten bestreite sie die Mängel.

Das AG München hat der Klage teilweise stattgegeben.

Nach Anhörung verschiedener Zeugen kam das Gericht zu der Überzeugung, dass von der neuen Lüftung auf dem Nachbardach tatsächlich erhebliche Lärmbelästigungen ausgehen. Das gleiche gelte für die Küchengerüche, die nunmehr in die Wohnung gelangten und die rauschenden Heizkörper.

Weitere Minderungsgründe bestünden allerdings nicht. Bei der Beurteilung, ob der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietsache beeinträchtigt wird, seien auch die weiteren Umstände des Mietverhältnisses zu berücksichtigen. Dabei seien solche Umstände hinzunehmen und stellten keinen Mietmangel dar, mit denen der Mieter rechnen musste bzw. die sich innerhalb der zu erwartenden Entwicklung halten. Insbesondere könne der Mieter nicht erwarten, dass der Vermieter Veränderungen am Gebäude, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden, unterlässt.

Das Hotel habe von Anfang an bestanden. Die Wohnung sei eng in das Hotel eingebettet. Von dem Hotel ausgehende Gerüche und Geräusche seien daher, wenn und soweit sie sich in dem für ein solches Hotel zu erwartenden Rahmen bewegen, hinzunehmen. Dabei sei auch eine gewisse Entwicklung des Hotels mitumfasst. Die Einrichtung des Biergartens im Innenhof gehöre – noch dazu in München – zu den üblichen und zu erwartenden Entwicklungen. Auch der Partylärm sei lagebedingt hinzunehmen. Die Hotelanlage befinde sich in zentraler Lage. Die damit einhergehende Infrastruktur biete zwangsläufig Vor- und Nachteile. Dass sich in einer solchen Lage Lokale und Kinos ansiedeln und sich auch ein Nachtleben entwicklt, sei Teil des sozialen Lebens, das sich in warmen Sommernächten auch im Freien abspielt. Dies müsse ein Mieter, der dorthin zieht, auch hinnehmen.

Auch mit Hotelgästen müsse gerechnet werden. In einem Hotel herrsche eben nicht die gleiche Wohnsituation wie in einer normalen Wohnanlage.

Kinderlärm berechtige ebenfalls nicht zur Minderung. Grundsätzlich seien Kinder ein fester Bestandteil des sozialen Lebens. Dazu gehöre sowohl der natürliche Spiel- und Bewegungstrieb als auch ihr geringeres Lärmempfinden. Der beim Spielen entstehende Lärm sei Ausdruck des kindlichen Lebens und der Lebensfreude. Das gelte natürlich auch und umso mehr in einer derartigen Wohnanlage. Zum einen müsse mit Gästen mit Kindern gerechnet werden. Zum anderen befänden sich auch die Kinder im Urlaub, was andere Ruhezeiten und späteres Zubettgehen einschließt.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

(AG München 25.6.2010 412 C 25702/09)

Sie ist seit Jahrzehnten ein Dauerstreitthema vor deutschen Gerichten: Die Kündigung der Wohnung durch den Vermieter, weil dieser Eigenbedarf anmeldet.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte der Vermieter gestärkt und den Kreis der möglichen privilegierten Familienangehörigen – also den Kreis der Personen, für die Eigenbedarf ohne Darlegung zur sozialen Bindung geltend gemacht werden kann – erweitert.
Die Möglichkeiten für den Wohnungseigentümer, ein Mietverhältnis zu kündigen, sind zum Schutze des Mieters gesetzlich stark eingeschränkt. Der Kündigung wegen Eigenbedarfs kommt daher in der Praxis große Bedeutung zu und ist wohl einer der am häufigsten auftretenden Kündigungsgründe im Wohnungsmietrecht. Voraussetzung für eine solche Kündigung ist, dass der Vermieter die Wohnung aus vernünftigen Gründen für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Da der Begriff der Familienangehörigen gesetzlich nicht definiert ist, stellt sich bei Eigenbedarfskündigungen immer wieder die Frage, welche Familienangehörigen dieser Begriff überhaupt umfasst.
Der BGH hatte nun einen Fall zu entscheiden, in dem eine Frau den Mietern ihrer Eigentumswohnung wegen Eigenbedarfs kündigte. Grund: Sie benötigte die Wohnung für ihre Nichte, weil diese sich vertraglich dazu verpflichtet hatte, in die Eigentumswohnung einzuziehen und von dort aus die Versorgung ihrer Tante in der nahe gelegenen Seniorenresidenz zu übernehmen. Nach Auffassung der Mieter gehörte die Nichte aber nicht zum Kreis der Familienangehörigen – eine Eigenbedarfskündigung sei also nicht gerechtfertigt.
Der BGH sah das anders: Er entschied, dass Nichten und Neffen durchaus der privilegierten, sog. nahen Verwandtschaft zuzurechnen sind. Die Vermieterin habe daher ein berechtigtes Interesse daran gehabt, das bestehende Mietverhältnis zu Gunsten ihrer Nichte zu kündigen. Auf die Frage, ob überhaupt eine besondere persönliche Verbindung zwischen der Nichte und der Tante bestehe komme es gar nicht an, meinten die Richter. Allein die Tatsache, dass ein enges Verwandtschaftsverhältnis zu den Kindern der Geschwister bestehe, sei ausschlaggebend.
(BGH-Urteil vom 27.01.2010, Az.: VIII ZR 159/09)

Kann in einer Wohnung Schimmelbildung nur durch durchgehendes Lüften vermieden werden, widerspricht dies den Anforderungen, die an eine normale Wohnnutzung zu stellen sind. Eine Mietminderung sei gerechtfertigt, so das Amtsgericht München. Es gestand der Mieterin im zugrunde liegenden Fall eine Reduzierung der Miete um 100 Prozent zu (Urteil vom 11.06.2010, Az.: 412 C 11503/09, rechtskräftig).

Eine Hausverwaltung darf keine Klauseln in Mietverträgen verwenden, die nach höchstrichterlicher Rechtsprechung unwirksam sind – wie etwa einige Schönheitsreparaturklauseln. Tut sie es dennoch, ist sie dem Vermieter zu Schadenersatz verpflichtet.
(Kammergericht Berlin KG 3 U 3/06)

Wird ein Mietverhältnis über das Ende des Mietvertrages hinaus fortgesetzt und widerspricht keine der Parteien innerhalb von zwei Wochen, verlängert sich das Mietverhältnis automatisch auf unbestimmte Zeit.
Ein bereits mit der Kündigung erklärter Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung ist wirksam; eines zeitlichen Zusammenhangs mit der Vertragsbeendigung bedarf es nicht. Der Vermieter kann also beispielsweise bei seiner Kündigung einer solchen Verlängerung bereits im Kündigungsschreiben widersprechen.
(BGH Beschluss vom 21.04.2010 – VIII ZR 184/09)

Der BGH hatte über die Haftung des Vermieters bei eigenmächtiger Wohnungsräumung zu entscheiden.
Der Kläger war Mieter einer in Wiesbaden gelegenen Wohnung der Beklagten. Ab Februar 2005 war er für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend und wurde von Verwandten als vermisst gemeldet. Nachdem die Mieten für die Monate März und April 2005 nicht gezahlt worden waren, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Im Mai 2005 öffnete sie die Wohnung und nahm sie in Besitz. Hierbei entsorgte sie einen Teil der Wohnungseinrichtung; einen anderen Teil der vorgefundenen Sachen lagerte sie bei sich ein. Gestützt auf ein Sachverständigengutachten hat der Mieter für die ihm nach seiner Behauptung im Zuge der Räumung abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände Schadensersatz von rund 62.000 Euro zuzüglich der ihm entstandenen Gutachterkosten verlangt.
Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte vor dem BGH Erfolg.
Der BGH hat entschieden, dass die Vermieterin für die Folgen einer solchen Räumung haftet. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellten eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 BGB) dar. Das gelte selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen ist. Der Vermieter müsse sich auch in diesen Fällen – gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen. Übt ein Vermieter stattdessen im Wege einer sogenannten „kalten“ Räumung eine verbotene Selbsthilfe, sei er gemäß § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.
Von dieser Ersatzpflicht werde insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst. Denn den Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, treffe für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts weiß und deshalb auch nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahrzunehmen, gehöre zu dieser Obhutspflicht des Vermieters weiter, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt. Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, müsse er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien, und beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet. Dies habe das Landgericht übersehen und dem Mieter rechtsirrig die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich Bestand und Zustand der in der geräumten Wohnung vorhandenen Gegenstände auferlegt.
Darüber hinaus habe das Landgericht auch die an eine Schadensschätzung zu stellenden Anforderungen überspannt. Steht – wie im entschiedenen Fall – der geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz dem Grunde nach fest und ist nur seine Höhe fraglich, dürfe die Klage grundsätzlich nicht vollständig abgewiesen werden. Das Gericht müsse in diesem Fall vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestschadens möglich ist. Das sei hier nicht geschehen. Die Sache ist daher an das Landgericht zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen zum Bestand und zum Wert der im Zuge der Wohnungsräumung bei dem Kläger abhanden gekommenen oder beschädigten Gegenstände getroffen werden können.
(BGH 14.07.2010 VIII ZR 45/09)

Der BGH hat entschieden, dass bei der Frist zur Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats der Samstag nicht mitzählt.
Dem BGH lagen dazu zwei Fälle vor, bei denen vertraglich vereinbart war, dass die Miete – ebenso wie seit dem 01.09.2001 in § 556b Abs. 1 BGB geregelt – im Voraus spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats zu zahlen ist. In dem einen Fall (VIII ZR 291/09) wurde der Mietvertrag mit der entsprechenden Klausel bereits im Jahre 1978 abgeschlossen. In dem anderen Fall (VIII ZR 291/09) wurde die Vereinbarung nach Inkrafttreten des 556b Abs. 1 BGB im Jahr 2006 getroffen. Aufgrund vorangegangener unpünktlicher Mietzahlungen wurden die Mieter jeweils abgemahnt. In dem einen Fall (VIII ZR 291/09) ging die Miete für den auf die Abmahnung folgenden Monat Februar 2008 am 05.02.2008, einem Dienstag, bei der Klägerin ein, in dem anderen Fall (VIII ZR 129/09) erfolgte die Zahlung für den übernächsten Monat Dezember 2006 am Dienstag, dem 05.12.2006. Daraufhin wurde beiden Mietern das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt. Die auf Räumung gerichteten Klagen wurden durch die Amtsgerichte jeweils abgewiesen. Die Berufungen der Vermieter hatten keinen Erfolg.
Die dagegen gerichteten Revisionen der Vermieter hat der BGH zurückgewiesen.
Der BGH hat entschieden, dass der Samstag nicht als Werktag i.S.d. § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender vertraglicher Vereinbarungen anzusehen ist. Er hat dies aus der Entstehungsgeschichte und dem Schutzzweck der gesetzlichen Regelung hergeleitet. Mit der Einführung des § 556b Abs. 1 BGB sollte eine damals bereits weit verbreitete Vertragspraxis unverändert in das Gesetz übernommen werden. Deshalb hat für Vereinbarungen aus der Zeit vor und nach Inkrafttreten der gesetzlichen Regelung eine einheitliche Auslegung zu erfolgen. Die Karenzzeit von drei Werktagen, die dem Mieter für die Zahlung der Miete zum Beginn des Monats eingeräumt wird, mildert im Interesse des Mieters die zugunsten des Vermieters begründete Vorleistungspflicht ab und muss dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen. Diese „Schonfrist“ soll insbesondere sicherstellen, dass die Mietzahlung den Vermieter auch dann innerhalb von drei Werktagen erreicht, wenn die Überweisung der Miete am letzten Tag des Monats, an dem weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, in Auftrag gegeben wird. Sie trägt damit dem Umstand Rechnung, dass Mietzahlungen schon seit langem großenteils durch Überweisung über Bankinstitute abgewickelt werden und dies erfahrungsgemäß eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Bankgeschäftstage waren aber bei Einführung des § 556b Abs. 1 BGB und in der Zeit davor nur die Tage von Montag bis Freitag; daran hat sich auch nichts Grundlegendes geändert. Deshalb würde sich die Schonfrist für den Mieter bei der Mietzahlung über Bankinstitute um einen Tag verkürzen, wenn der Samstag bei der Berechnung der Zahlungsfrist als Werktag mitgezählt würde. Das widerspräche dem Schutzzweck der Karenzzeit und rechtfertige es, den Samstag nicht als Werktag i.S.d. § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender Mietvertragsklauseln anzusehen. Dies gilt im Interesse einheitlicher Handhabung unabhängig von der Zahlungsweise.
Die Entscheidung des BGH zur Berechnung der Karenzzeit von drei Werktagen bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen gemäß § 573c BGB (BGH, Urt. v. 27.04.2005 – VIII ZR 206/04) stehe dem nicht entgegen. Anders als eine Überweisung können die Übermittlung und die Zustellung eines Kündigungsschreibens durch die Post an einem Samstag erfolgen. Im Gegensatz zur Zahlungsfrist verkürzt sich daher die Karenzzeit für die Kündigung nicht, wenn der Samstag bei der Dreitagesfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB – wie auch im allgemeinen Sprachgebrauch – als Werktag berücksichtigt wird.
(BGH 13.7.2010 VIII ZR 129/09, VIII ZR 291/09)

Minderung wegen Taubenbefalls?

Nach Ansicht des AG München ist für die Frage, ob eine Mietminderung wegen Taubenbefalls zulässig ist, entscheidend, ob der Vermieter eine wesentliche Ursache für den Taubenbefall gesetzt hat.
Grundsätzlich seien Tauben ein großstadttypisches Phänomen. Ein starker Zuflug von Tauben gehöre zum allgemeinen Lebensrisiko.
Anfang 2006 vermietete die spätere Klägerin eine Wohnung im 2. Obergeschoss in München in der Maxvorstadt an die spätere Beklagte. Das Gebäude wurde um 1950 erbaut. Die Miete betrug 820 Euro. Ab Oktober 2008 minderte die Mieterin die Miete, zunächst für Oktober und November um jeweils 240 Euro, dann jeweils um 20 Euro. Sie bemängelte, dass der Keller nicht nutzbar sei. Der Boden sei feucht. Deshalb seien schon mehrere Gegenstände dort verschimmelt. Außerdem würden immer wieder Tauben versuchen, auf ihrem Balkon zu nisten. Der Boden und die Möbel seien mit Taubenkot übersäht. Sie müsse den Balkon jeden zweiten Tag schrubben. Die Vermieterin sah darin keinen Minderungsgrund. Als schließlich 620 Euro an Miete ausstanden, erhob sie Klage vor dem Mietgericht des AG München.
Das AG München hat der Klage stattgegeben.
Eine Minderung wegen des feuchten Kellers scheide aus. Das Anwesen sei um das Jahr 1950 erbaut worden. Nach dem zweiten Weltkrieg sei in Deutschland innerhalb kürzester Zeit sehr viel Wohnraum benötigt worden. Es sei daher allgemein bekannt, dass Wohngebäude in dieser Zeit mit lediglich eingeschränkten Mitteln und nicht in bester Qualität errichtet werden konnten. Deshalb ginge auch der Mietspiegel der Stadt München bei Gebäuden aus den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts von einem deutlich niedrigeren Grundpreis aus als bei den Gebäuden, die vor 1929 errichtet wurden. Die Mieterin hätte daher bereits bei Einzug damit rechnen müssen, dass der Keller über eine ungenügende Bodendämmung oder eine nicht ausreichende Feuchtesperre verfügt und damit nicht uneingeschränkt zur Lagerung von Gegenständen geeignet ist.
Auch bei dem geschilderten Taubenbefall handele es nicht um einen Mangel. Tauben, insbesondere in der Lage des Anwesens in der Münchner Maxvorstadt, seien ein großstadttypisches Phänomen. Ein starker Zuflug von Tauben gehöre zum allgemeinen Lebensrisiko. Entscheidend für die Verantwortung der Vermieterin sei, ob sie eine wesentliche Ursache für den Taubenbefall gesetzt hat.
Vorliegend sei aber nicht erkennbar, dass dies, zum Beispiel durch eine besondere Fassadengestaltung, geschehen ist. Vielmehr habe die Beklagte angegeben, dass die Tauben aus einem gegenüberliegenden Baum zugeflogen sind. Eine Minderung wegen Taubenbefalls würde die Garantiehaftung der Vermieterin zu weit ausdehnen. Es sei insbesondere auch kein Unterschied zu erkennen zu den Fällen, in denen es beispielsweise auf Grund eines feuchten Sommers zu einem besonders starken Stechmückenaufkommen kommt oder in denen ein mitangemieteter Garten durch Maulwürfe umgegraben wird. Hier liege erkennbar kein Mangel vor. Der Vergleich damit zeige, dass der Vermieter ohne eigenes Zutun nicht für eine Taubenplage in einer innerstädtischen Wohnanlage verantwortlich gemacht werden kann.
Das Urteil ist nicht rechtskräftig.
(AG München 11.6.2010 461 C 19454/09)