Kategorien-Archiv Mietrecht

Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter. Mit der Behauptung ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht. Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.
(BGH-Urteil vom 06.07.2011 – VIII ZR 340/10)

Der BGH hat entschieden, unter welchen Voraussetzungen eine angemietete Garage Bestandteil eines Wohnungsmietvertrages ist und damit nicht unabhängig von der Wohnung gekündigt werden kann.
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in Duisburg und einer Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus, das ursprünglich ebenfalls im Eigentum der Vermieterin stand. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag ist von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart. Später erwarben die Kläger das Eigentum an dem Gebäude, in dem sich die Garage befindet, und kündigten das Mietverhältnis über die Garage.
Die auf Räumung und Herausgabe der Garage gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt.
Der BGH hat der dagegen gerichteten Revision der Kläger stattgegeben.
Der BGH ist der Auffassung, dass den Klägern der geltend gemachte Räumungsanspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB zusteht. Die Kündigung der Garage wäre nur dann unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses wäre. Das sei hier nicht der Fall. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spreche eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Diese Vermutung sei hier nicht widerlegt. Zwar sei im Regelfall anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollten, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzung sei hier aber nicht erfüllt. Auch die übrigen Umstände des Falles rechtfertigten nicht die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietverträge.
(BGH 12.10.2011 VIII ZR 251/10)

Anspruch des Vermieters auf Einbau von funkbasierten Ablesegeräten

Der BGH hat entschieden, dass der Anspruch des Vermieters auf Einbau von funkbasierten Ablesesystemen in Mietwohnungen zulässig ist.
BGH VIII ZR 326/10

Der BGH hat eine Entscheidung zur zulässigen Höhe der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen getroffen.
Die Kläger sind Mieter, die Beklagte ist Vermieterin einer Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 06.03.2009 rechnete die Beklagte über die Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 ab. Aus der Abrechnung ergab sich eine Nachforderung zu Gunsten der Vermieterin. Die Beklagte verlangte zugleich eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Deren Höhe ermittelte sie, indem sie neben dem Ergebnis der Betriebskostenabrechnung (geteilt durch zwölf Monate) einen Sicherheitszuschlag von 10% auf die bisher ermittelten Kosten ansetzte. Die Kläger sind der Erhöhung der Vorauszahlungen in Höhe des geforderten Sicherheitszuschlages entgegengetreten.
Ihre insoweit erhobene negative Feststellungsklage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt.
Der BGH hat die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin zurückgewiesen.
Der BGH hat in seiner Entscheidung klargestellt, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB ist, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen sei dabei die letzte Betriebskostenabrechnung. Allerdings könne bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Indes bestehe kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten „Sicherheitszuschlag“ von 10%.
(BGH 28.9.2011 VIII ZR 294/10)

Ein Mieterhöhungsbegehren ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat.
(BGH Urteil 06.07.2011, VIII ZR 337/10)

Die mietrechtliche Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB, die eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten vorsieht, ist auf einen Schadensersatzanspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht anwendbar. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29.06.2011. Der Anspruch unterliegt nach Auffassung der Richter vielmehr der Regelverjährung von drei Jahren (Az.: VIII ZR 349/10).

Der BGH hat entschieden, dass der Erstattungsanspruchs eines Mieters für die Kosten einer Renovierung, die er infolge einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vorgenommen hat, in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietvertrages verjährt.
(BGH VIII ZR 195/10)

Der Streit, ob Kündigungsausschlussvereinbarungen wirksam sind oder nicht, ist dem Grunde nach entschieden. Im Prinzip: Ja! Aber es kommt eben auf den Einzelfall an. Der BGH hat inzwischen eine sehr ausdifferenzierte Rechtsprechung zu dieser Problematik entwickelt. Der 8. Zivilsenat differenziert dabei nach folgenden Kriterien:

– individual- oder formularvertragliche Vereinbarungen,
– Kündigungsausschluss gilt einseitig nur für Mieter oder wechselseitig auch für Vermieter,
– Kündigungsausschluss zusammen mit Staffelmiete oder ohne,
– Dauer des Kündigungsausschlusses bis vier Jahre oder darüber.

Letzteres Unterscheidungsmerkmal ist gerade bei Formularverträgen bedeutsam. Hier verlangt der BGH grundsätzlich, dass sie

– wechselseitig gelten,
– nur das ordentliche Kündigungsrecht betreffen und
– nicht länger als vier Jahre das Kündigungsrecht ausschließen (BGH-MietPrax – AK § 573 c BGB Nr. 9, 10,11).

Dabei bedeutet die Vierjahresfrist, dass eine Kündigung spätestens vier Jahre nach dem Abschluss der Vereinbarung wirksam werden muss, es kommt nicht auf das Datum der Abgabe der Erklärung an. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet (BGH, WuM 2011,35).

Ist im Mietvertrag eine nach § 566 a Abs. 1 Satz 2 BGB zulässige Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage eines erfassten Verbrauchs vereinbart, kommt es für die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung allein darauf an, ob der tatsächliche Verbrauch zutreffend erfasst worden ist. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben. Den von einem nicht (mehr) geeichten Messgerät abgelesenen Verbrauchswerten, kommt die Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zu. In diesem Fall muss der Vermieter im Prozess die Richtigkeit der abgelesenen Werte zur Überzeugung des Tatrichters nachweisen.
(BGH-Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 112/10)

Wirkt sich in einem Gewerberaummietvertrag ein Mangel nur periodisch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt.
(BGH-Urteil vom 15.12.2010 – XII ZR 132/09)