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Eine verspätete Mitteilung über beabsichtigte Modernisierungsarbeiten hat nicht den Ausschluss des Rechts des Vermieters zur Folge, die Miete nach einer Modernisierung gemäß §§ 559 ff. BGB zu erhöhen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Er stellte klar, dass die dreimonatige Ankündigungsfrist nur dem Zweck diene, dem Mieter ausreichend Zeit zu geben, sich auf die beabsichtigte (Bau-)Maßnahme einzustellen und gegebenenfalls von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB Gebrauch zu machen (Urteil vom 19.09.2007, Az.: VIII ZR 6/07).

Isolierte Endrenovierungsklauseln, das heißt formularvertragliche Endrenovierungspflichten des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen, sind in Wohnraummietverträgen unwirksam. Denn sie benachteiligten den Mieter unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, führte der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige Achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in einem Urteil vom 12.09.2007 aus (Az.: VIII ZR 316/06).

Die Mieter einer Wohnung hatten ihren Vermieter verklagt. Der Mietvertrag enthält zu Schönheitsreparaturen nur die Regelung, dass die Wohnung bei Auszug fachgerecht renoviert gemäß Anlage zurückzugeben sei. In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10: «Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen.» Die Kläger haben unter anderem die Feststellung begehrt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass sie zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.
Die Revision der Kläger hatte dagegen Erfolg. Der BGH stellte fest, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass die Kläger keine Schönheitsreparaturen vornehmen müssten. Im Unterschied zum Berufungsgericht stellte der BGH klar, dass weder aus dem Mietvertrag noch aus Nr. 10 seiner Anlage folge, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen nur insoweit auferlege, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis bestehe. Aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters liege ein Verständnis dahin näher, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein müsse oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen dürfe.
Als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung sei die Formularbestimmung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der BGH verwies auf seine Rechtsprechung, wonach eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam sei, wenn sie den Mieter verpflichte, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben.
Pflicht zur Renovierung nach Mietvertrag nicht bedarfsorientiert
Danach benachteilige eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug sei, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen treffe. Denn sie verpflichte den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt habe oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen habe. In solchen Fällen bestehe aber für eine Renovierung kein Bedarf.

Da die Kündigung eines Genossenschaftsanteils an einer gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft faktisch stets auch zum Verlust der Wohnung führt, ist auch der Insolvenzverwalter zur Kündigung des Genossenschaftsanteils entsprechend § 109 Insolvenzordnung nicht berechtigt und kann deshalb auch den Genossenschafseinteil nicht zur Insolvenzmasse ziehen.
(AG Dortmund, Urteil v. 6.12.2006 – 124c 9582/06)

Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zulässig, sofern dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war.
(BGH Urteil vom 27.06.2007, Az: VIII ZR 271/06)

Der Tatbestand der Untreue (§ 266 StGB) kann erfüllt sein, wenn ein Vermieter von Wohnraum über die geleistete Kaution vertragswidrig verfügt, insbesondere deren abgesonderte Anlegung unterlässt. Die 5-jährige Verjährungsfrist beginnt dabei nicht schon mit der vertragswidrigen Verfügung über das Geld, da die Tat zu diesem Zeitpunkt zwar vollendet, aber noch nicht beendet ist. Ob und in welcher Höhe sich ein Schaden realisiert hängt davon ab, in welcher Höhe sich ein Rückzahlungsanspruch bei Mitbeendigung errechnet.
(OLG Zweibrücken, Beschluss v. 8.3.2007 – 1 Ws 47/07)

Der Vermieter kann sich nicht auf ein gesetzliches Pfandrecht an den in die Mietsache eingebrachten Sachen berufen, wenn diese nicht im Eigentum des Mieters stehen.
(OLG Koblenz, Urteil v. 25.1.2007 – 2 U 1524/06)

Gemäß § 5 Hausratsverordnung ist der Richter berechtigt, Anordnungen zu treffen, die geeignet sind, die aus dem Mietverhältnis herrührenden Ansprüche des Vermieters zu sichern; deshalb ist eine Entlassung eines Ehegatten aus dem Mietverhältnis ohne Sicherungsmaßnahme zu Gunsten des Vermieters grundsätzlich nicht möglich. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn an der Mithaftung des entlassenen Ehegatten deshalb kein Interesse bestehen kann, weil der entlassene Ehegatte völlig mittellos ist und voraussichtlich auch bleiben wird.
(OLG Köln, Beschluss v. 9.1.2007 – 4 UF 175/06)

Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (im vorliegenden Fall: Elektroanlage) entstehen, sind „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 2. Berechnungsverordnung), die vereinbarungsgemäß auf den Mieter umgelegt werden können.
(BGH, Urteil v. 14.2.2007 – VIII ZR 123/06)

Die ersatzlose Beseitigung von Wohnraum zur Beseitigung von erheblichem
Leerstand aufgrund geänderter Nachfrage ist ein berechtigtes Interesse im Sinne
des § 573 Abs. 1 BGB.
(LG Berlin, Beschl. Vpm 9.01.2007 63 T 132/ 06)

Der Mieter wird wegen Alters oder Gebrechlichkeit nicht von der formularmietvertraglich übernommenen, auf das Hausgrundstück beschränkten Winterdienst frei.
(LG Kassel 01.03.1990 1 S 885/89)